淺析住宅小區(qū)停車位的所有權(quán)歸屬

摘 要：區(qū)分所有建筑物之停車位問題，在各國建筑物區(qū)分所有權(quán)立法、司法及學(xué)說上頗具爭議。我國《物權(quán)法》第七十四條確定了小區(qū)停車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，保障了業(yè)主的利益，也尊重了開發(fā)商的利益，但規(guī)定中仍然存在缺陷，因此，在此做進一步探討。筆者認(rèn)為，小區(qū)停車位在首先滿足業(yè)主需要的前提下，應(yīng)當(dāng)鼓勵當(dāng)事人買賣停車位并通過登記取得產(chǎn)權(quán)證，明確停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。

關(guān)鍵詞：所有權(quán)；空間權(quán)；業(yè)主；停車位

中圖分類號：D9 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4117（2011）12-0027-02

一、評析《物權(quán)法》第七十四條

我國《物權(quán)法》第七十四條首先對小區(qū)內(nèi)停車位（庫）的出售、出租施加了必要的限制，即應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。其次，將車位與車庫的權(quán)屬進行了區(qū)分，即地面車位采法定兼約定的原則，車庫的權(quán)屬采當(dāng)事人約定的原則。該條能否公平的解決司法實踐中的問題，這既是本文的寫作目的，也是判斷該規(guī)定之是非的標(biāo)準(zhǔn)。

（一）法條之規(guī)定

1、對“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要”的理解。車位、車庫與小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活和工作的便利息息相關(guān)，是小區(qū)整體環(huán)境的一部分，所以，其利用應(yīng)當(dāng)服從于業(yè)主購買專有部分的需要。法律規(guī)定“首先滿足業(yè)主的需要”，只有在業(yè)主需求解決之后才可以向外出售或者出租。

2、關(guān)于車庫的歸屬問題。對“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的理解。從法條規(guī)定可以看出，法律給予了開發(fā)商或業(yè)主通過約定保留車庫所有權(quán)的可能。如果開發(fā)商在合同中做出了保留車庫所有權(quán)的約定，那么他就獲得了車庫的所有權(quán)。若開發(fā)商認(rèn)為車庫獲利少，則可以放棄車庫的所有權(quán)，將其以出售、附贈等方式出讓給業(yè)主。《物權(quán)法》這樣規(guī)定使開發(fā)商占有了主動權(quán)，即有權(quán)決定自己是否保留車庫的所有權(quán)。從而，保障了開發(fā)商開發(fā)車庫的積極性，從長遠(yuǎn)看還是有利于業(yè)主的。

3、關(guān)于車位的歸屬問題。對“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”的理解。《物權(quán)法（草案）》中沒有規(guī)定車位的歸屬，《物權(quán)法》對車位的歸屬做了明確的規(guī)定，因此，如果認(rèn)為車位應(yīng)當(dāng)使用關(guān)于車庫的規(guī)定，其實是不準(zhǔn)確的。所謂車位實質(zhì)是區(qū)別于車庫，在小區(qū)路邊空地用于停放車輛的設(shè)施。針對占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，法律明確規(guī)定了業(yè)主所有權(quán)，防止了開發(fā)商以格式條款的形式侵害業(yè)主的合法權(quán)利，具有進步意義。

（二）法條規(guī)定之不足

1、《物權(quán)法》七十四條第一款規(guī)定過于原則化，容易產(chǎn)生歧義。一是，如果開發(fā)商與業(yè)主就出售和出租達(dá)不成一致意見，那么，開發(fā)商還能否將車位首先滿足小區(qū)業(yè)主的需要？二是，我們通常理解的“首先滿足業(yè)主的需要”是指滿足有車業(yè)主的現(xiàn)實需要，但是對于暫時無車業(yè)主還能否用這一條來主張自己的權(quán)利呢？假如某些業(yè)主在首次買房時沒有車，結(jié)果，開發(fā)商就將當(dāng)時余下的車位賣給了小區(qū)業(yè)主外的第三人。過了幾年，原先的無車業(yè)主現(xiàn)在買了車卻沒有停車位怎么辦？對于這些問題，法律沒有明確的規(guī)定，這必然給司法實踐帶來麻煩。

2、《物權(quán)法》七十四條第二款以約定的方式確定小區(qū)內(nèi)車位、車庫權(quán)屬，過于籠統(tǒng)，缺乏可操作性，沒有規(guī)定在沒有約定或約定不明時該如何認(rèn)定其所有權(quán)。在此情況下，如果司法機關(guān)不能及時做出相應(yīng)的解釋，僅依靠約定未必能解決問題。

3、法律沒有明確規(guī)定地下停車庫的產(chǎn)權(quán)，只規(guī)定其可以通過出售、附贈或租用的方式約定，這個規(guī)定對于解決現(xiàn)實問題是好的，但忽視了防空和反恐的需要，立法視線過窄。

（三）法條之完善

1、當(dāng)業(yè)主與開發(fā)商就車位（庫）權(quán)屬問題長期達(dá)不成共識，或者處于無休止的糾紛中時，如果仍讓開發(fā)商首先將車位出售、出租給業(yè)主而不能賣給小區(qū)以外的第三人，這不利于發(fā)揮車庫這一財產(chǎn)的價值。因此，我認(rèn)為法律可以以規(guī)定的方式賦予業(yè)主一定期限的異議權(quán)。對于第二種情況，如果讓開發(fā)商等到所有業(yè)主都有車并滿足其停車需要后再將余下的車位出售、出租給第三人，這顯然不現(xiàn)實。因為車庫作為有著經(jīng)濟使用價值的不動產(chǎn)，閑置一天，甚至幾小時，就會使開發(fā)商部分利益受損。但是從業(yè)主這方面考慮，又似乎對后買車的業(yè)主不公平，況且以現(xiàn)在中國居民收入水平來看，能夠同時買房又買車的居民不多。基于此，我認(rèn)為法律應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主在暫時無車的情況下，先從開發(fā)商那租一個車位并將這個車位通過轉(zhuǎn)租來獲取收益。此外，業(yè)主還可以以繳納一定費用為代價，與開發(fā)商簽訂附條件或附期限的買賣合同或租賃合同，通過公示來保障自己和他人的利益。

2、法律規(guī)定應(yīng)以法定優(yōu)先以約定作為補充，鼓勵車位的買賣。以往小區(qū)停車位多半是租給業(yè)主使用或者隨附贈送給業(yè)主，車位沒有單獨的產(chǎn)權(quán)證。通過車位買賣可以明晰停車位的產(chǎn)權(quán)，賦予停車位相應(yīng)的流通性，再由房產(chǎn)部門發(fā)給產(chǎn)權(quán)證，從而減少糾紛，滿足市場對車位的需求。在車位緊缺的情況下，政府還應(yīng)出臺實施細(xì)則，控制每位業(yè)主的車位購買量，如根據(jù)住房面積確定車位購買量，以防個別人壟斷車位，任意提高租用價。避免出現(xiàn)有人沒停車位或出高價停車的情況發(fā)生。

3、對于停車位所引起的一系列糾紛的根源，除了因為人多地少外，還有一個重要原因是產(chǎn)權(quán)不明，今后修建立體車庫或地下車庫應(yīng)是發(fā)展趨勢。隨著城市化進程的出現(xiàn)，建筑技術(shù)的進步，人類對土地的利用由平面向立體方向發(fā)展。我國《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)人的權(quán)利。”這是我國法律第一次對空間權(quán)所做出的規(guī)定，具有重要的理論和現(xiàn)實意義。《物權(quán)法》第一百三十六條規(guī)定了空間權(quán)，承認(rèn)了空間可以作為獨立的權(quán)利客體，因此，空間本身也就變成一項具有法律意義的財產(chǎn)。這就為地上或地下停車庫的存在提供了法律依據(jù)。那么在開發(fā)商對土地地表上下一定范圍的開發(fā)后，是否享有空間所有權(quán)？在我國，因為城市土地所有權(quán)歸屬國家，因此除國家外，其他組織或個人不可獲得空間所有權(quán)，當(dāng)空間利用為空間所有人之外的人享有時，只能取得空間利用權(quán)。開發(fā)商可以利用空間使用權(quán)建造地上立體車庫和地下車庫，從而獲得經(jīng)濟利益。

4、通過分析法條，筆者認(rèn)為可以適當(dāng)借鑒中國臺灣的有些做法，將車位分為法定車位、增設(shè)車位兩類。

（1）法定停車位。所謂法定停車位，指法律、法規(guī)規(guī)定區(qū)分所有的建筑物乃至小區(qū)所應(yīng)附設(shè)的車位。商品房預(yù)售合同、商品房銷售合同中不得以約定排除此類法定車位，若有此約定，也不發(fā)生法律效力。此外法定停車位中還應(yīng)包含來客停車位，來客停車位為區(qū)分所有建筑物的共有設(shè)施，僅供臨時停車使用，不得轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，規(guī)定其意義在于，供來訪客人或送貨車等車輛臨時停放。

（2）增設(shè)停車位。增設(shè)停車位是開發(fā)商根據(jù)自己的意愿在法定停車位之外投資建設(shè)的停車位。可以作為獨立的物，稱為所有權(quán)的客體，由開發(fā)商自主決定出售、出租的對象，在商品房預(yù)售合同、商品房銷售合同中約定購房人不享有此類車庫的共有權(quán)，具有法律效力。規(guī)定增設(shè)停車位的意義在于，調(diào)動開發(fā)商的積極性，使其有利可圖。在現(xiàn)實生活中有的小區(qū)建于20世紀(jì)90年代初，屬于“老小區(qū)”。據(jù)了解，現(xiàn)在很多老小區(qū)都沒有專門的車位。當(dāng)時，私家車的數(shù)量還不多，住宅仍然按照20世紀(jì)七八十年代的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)劃，沒有考慮停車位的問題。現(xiàn)在，小區(qū)車輛數(shù)目陡增，車主只好將車停在馬路邊上或者小區(qū)的人行道上，這就破壞了小區(qū)居民的生活環(huán)境。況且，習(xí)慣免費停車的老小區(qū)居民也不一定愿意支付管理費用和高額停車費用。如果有增設(shè)停車位，這部分車主可以在同開發(fā)商約定后到有停車位的小區(qū)停車，并且，按期交納管理費。這樣做的好處在于使有增設(shè)停車位的小區(qū)因此獲得收益，調(diào)動了開發(fā)商建設(shè)停車庫的積極性，對于老小區(qū)而言可以解決其停車難問題，避免了占用公共道路設(shè)施停車和交通擁堵現(xiàn)象的發(fā)生。這兩類停車位經(jīng)登記并取得產(chǎn)權(quán)證書后可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及以其他方式進行處分。增設(shè)停車位的轉(zhuǎn)讓必須首先滿足建筑物區(qū)分所有權(quán)人的需要，在此前提下增設(shè)停車位的承租人還可以為該建筑物區(qū)分所有權(quán)人以外的第三人(即也可租給小區(qū)以外的人)使用，但法定停車位的承租人僅限于該建筑物的區(qū)分所有權(quán)人。

二、結(jié)論

我國《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，保護了業(yè)主和開發(fā)商的利益，但法條只對停車位權(quán)屬做了明確規(guī)定，沒有對停車庫權(quán)屬做出明確規(guī)定，只是將其以約定方式解決，一旦出現(xiàn)約定不明或無約定情況該如何處理，沒有規(guī)定。同時也沒有考慮到防空和反恐的需要。通過比較借鑒其他地區(qū)的法律，筆者提出了自己的完善意見，即應(yīng)將小區(qū)停車位分為法定停車位（包括來客停車位）和增設(shè)停車位兩種，通過買賣確定其權(quán)屬。對此立法機關(guān)應(yīng)進一步完善住宅小區(qū)車位、車庫權(quán)屬問題的法律法規(guī)，通過更透明、有效的建設(shè)成本管理法規(guī)來確定車位、車庫的歸屬及租售價格，使“約定”在更公平的前提下進行，以保障當(dāng)事人根本利益的實現(xiàn)。

作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)

作者簡介：王敬華（1985— ），女，河北人，河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)民商法專業(yè)，法學(xué)碩士，研究方向：知識產(chǎn)權(quán)。

參考文獻：

[1]陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M].北京:法律出版社，1995.