關于投資性房地產計量模式選擇的動因分析

［摘 要］《企業會計準則第3號——投資性房地產》準則規定投資性房地產的后續計量可以采用成本模式也可以采用公允價值模式。本文在對上市公司投資性房地產后續計量的執行情況進行分析的基礎上，通過分析上市公司對投資性房地產計量模式的選擇，提出了上市公司在選擇會計政策時的影響因素。

［關鍵詞］投資性房地產 成本計量模式 公允價值計量模式 會計政策

2006年2月我國財政部發布了新的企業會計準則，其中投資性房地產從固定資產準則中分離出來。根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》準則的規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有持有的房地產。投資性房地產在后續計量時有成本模式和公允價值模式可供選擇。

一、投資性房地產后續計量模式的有關規定

我國的《企業會計準則第3號——投資性房地產》準則規定，企業應當在資產負債表日采用成本模式或公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

在成本計量模式下，資產負債表日需要對投資性房地產計提折舊(或攤銷)，如果發生了減值，需要計提減值準備。

在公允價值計量模式下，不對投資性房地產計提折舊(或攤銷)，也不需要計提減值準備。但在房地產價格變動的情況下，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值。公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益，以此來調整企業當年利潤。但是必須保證有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

在這兩種不同計價模式下，投資性房地產的價值反映會具有明顯區別。比較而言，公允價值計量模式采用了更接近市場價格的投資性房地產的價值，因而它更能公允地、客觀地反映企業投資性房地產報表時點的市場價值，更有利于報表閱讀者了解企業資產的擁有狀況，增強會計信息的決策有用性。

二、上市公司投資性房地產后續計量模式選擇的動因分析

1.我國對于投資性房地產采用公允價值計量政策上的限制

《投資性房地產》準則允許上市公司采用成本模式也可以采用公允價值模式對投資性房地產后續計量。但在導向上，更主張采用成本模式計量。準則對采用成本計量模式的企業沒有任何條件限制，每一個擁有投資性房地產的企業均可采用該種方法。并且在準則指南中明確指出：“企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量”。而采用公允價值模式計量的，提出了限定條件，即必須保證有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，并且同時滿足下列條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。另外規定已經采用公允價值計量的投資性房地產，不得通過會計政策變更轉回成本模式。

2.上市公司管理層盈余管理的動因

如果上市公司具備了采用公允價值計量的條件，對公司管理層而言，將面臨采用成本模式計量或采用公允價值計量兩種選擇。從進行盈余管理的角度出發，管理層會傾向于選擇采用成本模式計量。主要考慮在成本模式下，當投資性房地產出售時，收益可一次性全部進入當期利潤；同時，投資性房地產需要計提折舊，出售時可將前期已計提的折舊全部轉化為出售當期的利潤，可實現利潤在不同期間的調節。

3.納稅影響的動因

公司在決定是否采用公允價值計量時，必須考慮其對公司納稅的影響。如果采用公允價值計量對投資性房地產將不計提折舊或進行攤銷，但稅收上沒有明確是否可稅前扣除投資性房地產的這部分折舊，可能失去“稅盾功效”。另外，所得稅實施條例對公允價值變動收益是否繳納所得稅沒有明確的規定。如果上市公司將公允價值凈收益繳納所得稅，將會增加稅收支出，減少凈利潤。如果上市公司將公允價值凈收益繳納所得稅，將會增加稅收支出，減少凈利潤，并且公允價值變動增加的收益缺乏現金流支撐。如果不繳納，上市公司稅負不變，但似乎有打擦邊球的嫌疑。在繳與不繳的兩難境地中，上市公司可能會采取謹慎的財務政策保持原有的成本計量模式，待相關稅收政策明確后再做決策。

4.公允價值計量條件的影響

采用公允價值模式計量，應同時滿足兩個條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產市場；二是企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。實踐中要獲取這些信息不僅難度大，成本也很高，這就限制了上市公司采用公允價值模式。相反，傳統的成本模式下，獲取信息的渠道直接、方便，成本低廉。比較之下，上市公司當然更愿意采用成本模式。公允價值的取得，首選的是活躍的公開市場報價，如果在目前的市場條件下，公開市場報價不易取得，公允價值的確定則往往要通過專業評估人士的估價。在公允價值的確定方面，實務界還是比較傾向于借助于獨立第三方的房地產評估價格。但問題在于，目前我國具備地產評估資格的有資產評估師、房地產估價師和土地估價師，他們分別隸屬于財政部、建設部和國土資源部管理。在進行地產估價時有時會依據各自的評估細則，投資性房地產價值的公允性難以保證。

總之，投資性房地產準則的單獨成章即是我國房地產業迅猛發展的需要，同時也是為了進一步促進會計準則的國際趨同。從計量屬性角度看公允價值在某種程度上代表著財務會計的發展趨勢。上市公司采用公允價值計量可以提高會計信息的相關性，滿足信息使用者決策需要。從長遠來看，采用公允價值計量模式的上市公司會不斷增多。但是后續計量首次在投資性房地產等準則中應用，在執行過程中難免會存在這樣或那樣的問題，這些問題的解決需要理論界和實務界的共同努力。

參考文獻：

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