土地財(cái)政真是地方造成的?

一說到房?jī)r(jià)，人們馬上會(huì)想到一個(gè)詞：地方財(cái)政。在很多人看來，地方政府追求土地高收益，推高了房?jī)r(jià)。調(diào)控措施無用也是因?yàn)榈胤秸豢戏艞壨恋刎?cái)政導(dǎo)致的。

土地財(cái)政似乎成了解釋房?jī)r(jià)困境的終極殺器。只要一祭出這四個(gè)字，人們就似乎洞察了中國(guó)房?jī)r(jià)的奧秘，連開發(fā)商都學(xué)會(huì)了罵土地財(cái)政。供求規(guī)律、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律，似乎都得在土地財(cái)政這四個(gè)字面前讓步。

然而，土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)只是個(gè)似是而非的說法。

的確，土地賣價(jià)越來越高，但這并不是地方政府追求土地財(cái)政的結(jié)果。

上世紀(jì)90年代，張維迎教授提出地方競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)程的觀點(diǎn)：地方在財(cái)政壓力下將被迫向市場(chǎng)讓步。此后，錢穎一教授指出，中國(guó)的財(cái)政體系實(shí)際上是財(cái)政聯(lián)邦制。本世紀(jì)初，張五常教授大力宣揚(yáng)地方競(jìng)爭(zhēng)的好處，指出，很多地方政府低價(jià)甚至免費(fèi)向企業(yè)提供土地，這不是做虧本生意，而是精明，因?yàn)槠髽I(yè)投資會(huì)提供穩(wěn)定的稅源，吸引的投資越多稅源越廣。

根據(jù)他們的理論，地方競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，只應(yīng)該是土地、房屋更加便宜，而不應(yīng)該更貴。是理論錯(cuò)了，還是現(xiàn)實(shí)變了？解釋土地財(cái)政現(xiàn)象要從2005年、2006年的房地產(chǎn)調(diào)控說起。

2004年底，中國(guó)外匯儲(chǔ)備增加2000億美元，達(dá)到6099億美元。與此相應(yīng)，央行至少應(yīng)放出4萬多億人民幣。當(dāng)時(shí)，全球初顯貨幣泛濫之苗頭。多發(fā)的貨幣，首先推動(dòng)房產(chǎn)、能源等價(jià)格上升，地價(jià)自然也上升。那時(shí)就有指責(zé)土地財(cái)政的聲音，但不是很強(qiáng)烈，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上升很慢。

2005年，出臺(tái)了“國(guó)八條”調(diào)控房?jī)r(jià)，其要點(diǎn)之一是緊縮土地供應(yīng)，以免給不良開發(fā)商賺錢的機(jī)會(huì)。此后，北京房產(chǎn)均價(jià)從每年上漲幾百元一躍變成每年上漲幾千元。2006年又出臺(tái)了“國(guó)六條”，土地供應(yīng)更加緊張。經(jīng)過幾番調(diào)控，地方的供地量的審批權(quán)被收到國(guó)土資源部。國(guó)土資源部不直接審批地塊，但進(jìn)行量的控制，其機(jī)制大致類似于銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行的額度控制。

在2005年調(diào)控之前，地方政府根本就沒有抬高住宅地價(jià)的動(dòng)機(jī)和行為。當(dāng)年地方官員中一個(gè)非常流行的詞叫“經(jīng)營(yíng)城市”。他們需要引入大量的資金來進(jìn)行城市改造，以創(chuàng)造更好的投資環(huán)境。如果他們緊縮供地，他們就會(huì)趕跑資金。

即使在宏觀調(diào)控之后，地方政府仍有加大供地的動(dòng)機(jī)。在那時(shí)，如舊廠改造等騰出來的土地，是可以不計(jì)入土地計(jì)劃的，很多地方政府就利用這一點(diǎn)來加大供地。可以說，土地財(cái)政完全不是地方政府有意識(shí)追求的結(jié)果。正是對(duì)土地的總量調(diào)控造成了土地財(cái)政。

但是，地方競(jìng)爭(zhēng)的威力仍時(shí)不時(shí)要冒出頭來。以北京為例，周邊河北境內(nèi)的市縣加大了土地供應(yīng)爭(zhēng)搶北京客源。2009年，廊坊市委書記在兩會(huì)上拍胸脯說，開發(fā)商如果在廊坊投資虧了錢，廊坊將白送土地作為補(bǔ)償。廊坊市委書記的這番話引起了媒體激烈討伐。討伐者并沒有意識(shí)到，廊坊的做法其實(shí)是加大土地供應(yīng)、降低房?jī)r(jià)的好事。

還有小產(chǎn)權(quán)房，如果讓地方競(jìng)爭(zhēng)深入下去，地方政府應(yīng)該也會(huì)推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房合法化。宏觀調(diào)控之前，廣州就一直力推宅基地入市。看當(dāng)時(shí)的形勢(shì)，馬上就要成功了，但宏觀調(diào)控來了，官員的行為模式馬上改變。到今天，在廣東的很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其實(shí)都已經(jīng)沒有人在意小產(chǎn)權(quán)房了，反正每塊地都可以拿出來蓋工廠、蓋住房，只要能吸引到稅源就好。