只看租售比便好

陳思進

某國際金融財團全球投資部風險管理資深顧問，定居多倫多。

曾任瑞信證券投資部助理副總裁、美銀證券公司副總裁、宏利金融財團資深顧問等職。

眾所周知，當一種資產的價格脫離了基本的價值，泡沫就形成了。

如股票的基本價值是從企業的盈利中獲得的，可以用P/E值（股價除以每股盈利）來衡量一個股票是否有投資價值，一般超過20就顯示其股價有泡沫了。而房子如作為投資品，它的基本價值源于出租時所產生的收入，而確定一個房子是否有投資價值，最簡潔的方式就是按國際通用的租售比來衡量。

所謂租售比，其實是售租比，就是房價和月租金的比值。比如一棟市值100萬的房子，月租金為5千的話，那么其租售比就是200倍。而國際上通用的租售比值為：舊的公寓大樓是120倍，新的公寓是140倍，獨棟別墅或者連排別墅是160倍。低于這些比值時，說明房價是合理的，而一旦超出這個比值，就說明這個房子的價格被高估，也就是說房價有泡沫之嫌了。

為什么房子租售比能夠衡量房價是否有泡沫呢？

舉一個具體的實例。在歐美，有甲乙二君，他們看中了兩套一模一樣市值100萬的房子，為分析簡便，用靜態方式來分析吧。假設他們口袋里都有100萬。甲君以100萬買下了房子，乙君以6250一個月租了下來。歐美每年平均2%的地產稅，按房子的市值來征收，在此為計算方便，房租的上升值和地稅的上升值正好相抵，都忽略不計。在160個月之后，甲君擁有的房子升值了（在正常情況下，歐美房價的上升和通脹率同比），但扣去所付的地產稅、房子買賣的交易傭金、律師費等，以及房子的維護費、保險費、管理費等等，他實際擁有的依然是100萬。而乙君把100萬拿去投入其它金融產品，即使投入那種最保守的抗通脹債券，長期來說至少有平均每年5%的回報率，足以超過他在160個月里付出的房租，更別說歐美股市長線平均超過8%的回報了。

近來，中外媒體的財經版都不約而同地熱烈地辯論著一個問題：中國房市究竟存在泡沫嗎？結果眾說紛紜，有人說中國房市泡沫極大，有人說中國房市根本沒有泡沫。

這里先撇開國際資本、金融大鱷的投機炒作，唱空做多、或唱多做空中國房市等因素，只單從金融的角度來看，用房子租售比就能衡量房市是否有泡沫。

由于中國的特殊情況，比如目前還不用支付地產稅等，所以租售比可以從歐美最高的160大幅提高至200倍。如果還是以市值100萬的房子為例的話，假如月租金為5000元，從金融的角度來看，房價就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，這房價就高估了。但事實上當今中國房子的租售比已經普遍超過200，特別像北上廣那樣的大都市，租售之比平均為500，超出800到1000的也隨處可見。最近，我一個老朋友回國定居，在上海東方曼哈頓租了一套市價750萬到800萬的高級公寓，每月租金竟然只有7500元，租售比超過了1000！也就是說，這套房子的價值高估了四到五倍！

不過好些國內同胞因為擔心房租將瘋漲，一旦有購房承受力，就放棄租房而選擇買房。其實大可不必如此擔憂，因為即使在中國，房租也是進入CPI進行計算的，房租上漲必然帶動CPI的上升，不要說房租上漲幾倍，即使其漲幅超過30%，CPI就可能超過6，繼而呈現惡性通脹。而惡性通脹對經濟的影響遠比房價泡沫更可怕，屆時政府必然會出手干預；其次，因為房租不能像買房子那樣借貸，所以反映了真正的供求關系，一旦漲到房客無法承擔時，房租再漲也只能是有價無市，誰來租呢？