去哪買25%收益率的信托?

2011年8月固定收益類房地產信托平均收益為10.14%，與之前兩月持平。而2011年7月，名為“平安財富.安城1號房地產基金信托產品”以25%的年化預期收益率引得公眾關注，無獨有偶，今年5月份，“百瑞寶盈113號集合資金信托計劃”以23.6%的年化預期收益率創下當時房地產信托預期收益率記錄。

這兩款房地產信托產品的收益率遠高于10%的平均收益，為什么？

房地產信托無違約？

“銀監會對房地產信托的逐一審批和緊縮政策，讓曾經的假股權真債權，優先劣后的結構化模式的方式都行不通。而這兩款信托產品都是以股權投資形式進行，所以收益率會高一些。”普益財富研究員范杰解釋道。

以安城一號為例，用益信托工作室分析師徐穎風認為，此款產品不是傳統固定收益類信托產品，更類似于基金。“所謂新型的房地產信托就是浮動的基金化的房地產信托。”

安城一號的25%的收益率是預期浮動收益，并不固定，而此前的房地產信托大部分是固定收益類，信托公司與項目方約定好融資成本，且項目方抵押足夠的資產，產品到期后，若項目方有錢，此項目賺錢，自然履約，若該項目方到時無法付出本息償還信托資金，則信托公司通過變賣之前的抵押資產，照樣可以履約達到這個收益率。

這可以解釋為什么房地產信托鮮少聽聞違約的事件發生。

股權投資推高到期收益

而安城一號的投資者則需要承擔達不到預期收益的風險。

事實上，安城一號此款產品除了收益率聳人聽聞外，產品設計上并沒有更出彩的地方。此前平安信托發行的睿石系列，也是以股權投資的模式進行投資，預期收益率為15%。

包括安城一號和睿石在內的此類信托，也不完全是以股權投資的模式進行。“此類產品的投資方式比較多樣，一部分是債權投資，一部分是股權投資，如果股權投資的部分配比多一點，收益率就會高一點。”徐穎風分析道。

安城一號的投資期限最長為5年，項目方沒有到期股權回購的壓力。事實上，所有股權投資類的信托產品投資期限都會很長，因為此產品要一直跟進項目的運行，等到項目結束后，才可以清盤結算。而此前房地產信托的投資期限為2年左右。

退出時間長的股權類信托風險

“投資者的退出方式不同，換句話說就是拿到的錢是不一樣的。假股權真債權類和債權類投資的房地產信托產品的期限一般為2年左右，產品到期時，項目沒有真正結束（可能并未全部出售出去等），或者此時的股權不值這些錢，開發商根據協議優先回購這部分股權。而股權投資的信托產品，周期很長，到期可以以股權分成的方式拿到收益，這是股權投資真正的退出方式。”

房地產商們拋出高收益的信托產品，不代表投資者可以放心大膽的放“高利貸”。那么投資者購買此類產品需要注意哪些風險？徐穎風認為產品的風險和開發商是緊密相關的。最大的風險在于此項目的風險，未來可能需要關注房價走勢和此項目的成交量。“成交量太小的話，也不好兌現預期收益率。”

事實上，投資者首先需要注意信托公司的一貫信譽如何，也就是發行類似產品的最終收益情況到底如何，其次還需把握此類產品投資的領域和項目的未來風險情況，此點更為關鍵。另外，與固定收益類產品相比，固定收益類更需關注擔保措施、質押率、抵押率等情況，浮動收益類產品更需關注投資項目的未來回報情況。

普益財富范杰認為，除了上述幾點以外，同時還需要注意項目的設計結構，以及開發商的資信狀況。

安城一號的收益測算中，是以周邊房價作為依據的，即便5年以后，房價未漲，投資者也是可以拿到這部分預期收益的，但是此項目的風險不在房價，在于未來是否能夠完全出售出去。而此項目的負責人也對媒體表示，該產品的回報率取決于項目的銷售價格和銷售速度。

如何判斷是否保本？

如何判斷是保本的還是不保本的？很簡單，看合同。“房地產信托”即是固定收益類產品；“房地產基金”即是浮動收益類。如睿石的合同是“全功能房地產投資基金”，安城一號則為“平安財富.安城一號房地產基金信托產品”。

25%只是預期！什么都說明不了

既然是浮動收益類，那么25%的收益率說明了什么？一位信托公司的工作人員告訴記者，“什么也說明不了，只能說明過去某一只類似的投資項目取得過這樣的收益情況”。

徐穎風告訴記者，此類浮動收益的產品目前還沒有到期的產品，所以無法據此判斷此類產品的最終受益情況如何。“事實上，市場上還是以固定收益類的房地產信托產品為主的，也只有平安信托等有限的幾家信托公司做了一些浮動收益類的產品，最終收益現在還不好說。”

為什么會出現收益率這么高的真股權類投資的房地產信托產品？一個有趣是的數據可以側面反映情況。用益信托數據顯示，6月份新發行房地產信托占信托產品總量53%，7月份將為40%，此比例到8月份就只有35%。銀監會對房地產信托的控制立竿見影。

信托公司的融資性業務歷來監管較為嚴格，也就是開發商想要通過信托渠道借錢，很難。而投資性業務的監管相對寬松一點，也就是開發商出讓股權來籌錢，還算容易。那么此前的假股真債有一部分原因是可以繞開銀監會的監管。而近期隨著銀監會監管的進一步加強，每一項房地產信托產品都要逐一審批，對于股權收益回購也有了明確的要求，繞開監管變得不那么容易。

當然還有一個原因就是開發商很缺錢，相對萬達、萬科等融資成本為10%左右的地產公司而言，一些融資不那么輕松的房地產商只好提高融資成本，吸引眼球的高收益率還可以引起公主注意，有助于后期項目的銷售。

房地產信托產品分類

固定收益類：信托公司向項目公司發放信托貸款，受讓融資方所持有的債權等形式，產品到期時由項目公司向信托公司支付本金和利息。此類產品發行初期就有明確的預期收益率，期限相對較短，風險相對較低。目前市場上的360款左右的房地產信托產品，絕大多數屬于此類。

浮動收益類：通過股權投資項目的開發和建設，享受項目股權分紅的同時，與開發商共同承擔風險，期限相對較長，風險也較高。運作期間，信托公司會參與項目管理，對項目公司的經營實施監管。

固定收益+浮動收益類：股權加債權的配比設計，在收益上投資者可以享受固定且較低的固定年收益率，2%~8%，加上到期的超額高浮動收益。

用益信托工作室統計所謂假股權真債權模式，就是信托成立時，同時簽訂股權回購協議，將股權、約定利息等注明，項目到期后，以本金加利息回購之前轉讓給信托的股權。“此類產品的股權更類似于一個擔保條件，投資人并不是真的做項目的股東。”