萬科:啟動冬天模式

“寧可踏空，也不冒進。”這是董事長王石很早就為萬科定下的基調，也是萬科能夠在中國樓市這樣一個典型的政策市中始終保持行業老大的關鍵。

近期，行業“老大”萬科領銜降價。北京萬科海悅城原總價60多萬元的房子降到43萬元，上海尚源樓盤直接打出“七折促銷”牌。

人們驚呼，連萬科也降價了，看來開發商的冬天真的來了。

其實，有心關注萬科的會發現，如果將因資金緊張，以求降價換量的房企稱之為典型“快跑”的話，那么萬科應該屬于非典型。因為快進快出是其一貫策略，無論市場好壞。

萬科曾因此而蟬聯全國住宅銷售冠軍寶座，也曾因此而在2009年連續幾個月踏空廣東樓市。

與面子無關

12月初，萬科史無前例地啟動了一場涉及14城市10億房源的網游行動。在萬科V購平臺，消費者將能享有傳統銷售中無法得到的優惠。包括買房專享超億元優惠、一元起拍最高150萬優惠、輕松贏首期、1年免費住萬科等。

有人分析稱，這是萬科網下賣房困難，把大批房源搬到網上，為降價找更合理的理由，是為了顧全自己的“面子”。

此種說法有失公道。首先，雖然隨著調控力度的加大，萬科的銷售速度有所減緩，但據其三季報顯示，前三季度萬科累計實現銷售面積841.2萬平方米，銷售金額970.8億元，同比分別上升39.9%和35.9%，與擔心不能完成年度銷售目標的眾多同行相比，萬科顯然要輕松很多。

其次，萬科不僅網上購房優惠，網下賣房同樣有打折。11月下旬，上海萬科新盤“尚源”打折售樓，其85萬元低總價房開盤當天售罄。而在不久之前，上海萬科清林徑與深圳萬科清林徑也都曾推出特價房。

另外，雖然萬科否認外界流傳的全線降價的說法，但是萬科的定價策略是“以什么樣的價格能夠賣出60%的房子”，而不是業界常見的“以某一價格能夠賣出多少房子”，這說明它的定價策略從來都是順勢而為，而不是死守價格不放松。

儲量充足

受益于快進快出的銷售策略和謹慎的投資策略，在行業資金整體趨緊的背景下，萬科仍然保持了良好的資金狀況。

其三季報顯示，萬科持有貨幣資金339.0億元，遠高于短期有息負債的總和237.8億元。萬科凈負債率為30.29%，繼續保持在行業低位。剔除預收賬款后，公司其它負債占總資產的比例為35.61%，且有息負債中54.23%均為長期負債，財務結構安全穩定。

在同業投資意愿和投資能力普遍減弱，紛紛放緩甚至停止新房開工步伐的時候，萬科已經在前三季度完成了全年計劃開工面積的85.7%，完成年初計劃基本無懸念。

當然，萬科能夠快跑成功，與其產品定位也有極大關系。據了解，萬科的產品主要以中小戶型為主，以裝修房為主，面向自住客戶，受調控政策影響相對較小，所以銷售情況可以明顯好于市場整體。

練好身體好過冬

“2012年將是地產行業的過冬年。”這是萬科總裁郁亮對樓市走向的最新判斷。為此，萬科已經定下了明年的經營策略，“啟動冬天模式”。

據郁亮介紹，所謂冬天模式，就是要現金為王，現金流比利潤率更重要；賣樓要更積極一點；要更謹慎地買地，不能買錯地；管理要圍繞冬天模式來運營，要開源節流。

樓市已經進入下半場，市場不同，開發策略也應該不同。郁亮表示，“上半場的策略是為普通人蓋好房子，而下半場的策略應該是蓋有人住的房子。”