港版“樓換樓計劃”惹爭議

香港市區重建局(市建局)在今年2月公布了一個“樓換樓”舊區拆遷計劃，并于3月針對位于香港九龍兩個地段的舊樓重建中開始實施上述計劃。

港府的原意是給舊區的被拆遷戶多一種補償方式，但是政策推出后不久，卻很快引發來自媒體與業界的激烈討論，外界對于“樓換樓”的概念作出了不同的解釋和評價。

港式“換樓”引發的公平之爭

那么港府的這項措施究竟有何不同?以下筆者先介紹一下香港樓換樓出臺前后的政策特點。

先說以往，市建局聯合房地產開發商針對一些舊城區進行重建改造時，對業主的補償全部采用“市價補償”及“特惠津貼”的方式。在此機制下，市建局連同開發商付給業主的現金補償，等于舊樓當時的市價再加上“特惠津貼”，總金額大概等于同區面積、樓層以及朝向差不多的7年樓齡的樓房市市價。

而近期的“樓換樓”安排，是在現金補償計劃基礎上的進一步操作。選擇了“樓換樓”方案的自住業主，首先也會按同區七年樓齡的房子確定賠償金額，然后市建局會按當時同區新樓的價格，來確定拆遷戶在重建后能換購的新房價值，再從賠償金中扣除一部分保留金(相當于被拆遷時同區新房價值的30％)，把剩余的現金補償金額發給拆遷戶。等到重建完成，拆遷戶在入住的時候，再交齊余下的70％新房款項。

基本上，香港的拆遷戶在上述交易過程中，付出的是拆遷時同區新樓與7年樓齡樓房的差價，得到的是重建后的類似條件的新樓，同時直至新樓建成之前，還可以一直無息使用港府預支的那部分賠償款項(盡管最后還是要把這筆錢支付差價用)。

舉例來說，原業主擁有一套約70平方米、樓齡約50年的舊房，市價在150萬元(港元，下同)，而同區同等面積的“7年樓齡”的房子市價等于400萬元。那么，舊樓業主應該收到港府發出的大概價值400萬元的補償(其中150萬元作為“舊樓的市價補償”，另外250萬元屬于“特惠津貼”)。

另外假設在舊樓被收購時，同區有一套條件相當的新樓，估值為600萬元。港府一方便會向同意“樓換樓”的業主簽約，以600萬元作為未來重建后的新樓價格(即拆遷戶需要在未來補差價200萬元)。

從程序上來說，市建局會從被拆遷戶的拆遷補償款里先扣除180萬元(600萬元新樓價格的30％)作為保留新樓的保留金，等到原拆遷樓重建后正式落成進戶時，再交齊420萬元(600萬元的70％)。

在這個例子中，我們看到上述舊樓業主需要自掏腰包約200萬元，條件是可以將原來50多年樓齡的老房子換一個新房子，而且可以先行獲得250萬元賠償款的無息使用權。

不過這種做法公布后引發香港社會激烈討論，有不少香港評論員認為，港府的做法是逼著平民買入重建后的豪宅；而在舊區居住的大部分是一些收入低下的階層，他們基本上無力交付大額的補償款，這意味著他們也無法選擇“樓換樓”搬回重建后的社區。

但是港府方面認為，不論是現金補償還是選擇樓換樓，都需要以七年樓齡的同條件樓房為賠償標準，正是基于這種前提下，樓換樓只是提供了一個新的補償方式而已。

從港版樓換樓引發的討論來看，每一公共政策的推出均會有不同的聲音，問題在于當局如何去合理解釋。筆者認為，從公平角度來說，港府上述的解釋不無道理。但是從“樓換樓”的字面來看，港府的做法被批評家稱為是“A貨樓換樓”也不難理解。或許港府應該將有關的政策換一種稱呼，避免用“樓換樓”這種過于簡單且容易產生誤導的稱謂，例如用“補差價換樓回遷”就更好一些。

香港拆遷機制優于內地

很多人可能還會說，港府上述做法似乎與內地目前一些地方的舊城改造沒啥兩樣，沒啥新意。

這里筆者需要指出來的是，港府的做法表面上與內地各地拆遷措施差不多，同樣也是用現金補償或是差價回遷換樓補償方式，但是從香港的現實情況來說，給被拆遷戶帶來的效益卻是遠高于內地被拆遷戶。

首先，跟內地很不同的是，在香港的房地產市場，除非市場出現意外波動，否則同區的新樓價格一般都要大大高過舊樓，也就是說，當未來新的樓盤建成后，其價格通常要高于今年的新樓價格(在本例中為600萬元)，這意味著舊樓業主有可能以差價獲利。

港府這次公布的將首次實施新《市區重建策略》中“樓換樓”補償安排的兩個重建項目，分別位于土瓜灣和深水口的重建項目。上述預選區域都是香港地產界最為關注的熱門地段。特別是位于土瓜灣的啟德發展區，由于將會開通地鐵沙中線和興建郵輪碼頭，極具投資潛力。這意味著，如果原業主選擇在上述區域“樓換樓”，便會是第一批進駐啟德區新樓的人士，變相用一個較低的價格購入深具潛力的新房產。正因為如此，地產投資界不少人士已經對上述樓換樓計劃表示有很大的憧憬。

其次，單純從交易流程來看，港府的做法給被拆遷者的靈活性與經濟效益也更大，因為港府是“先送錢，后辦事”，被拆遷戶可以在重建的這幾年間，無償使用補償資金。但在內地，目前各地普遍的做法是：被拆遷戶如果選擇原址換樓，則通常不會馬上拿到拆遷款，不少地區反而是需要馬上先預交部分新舊樓差價款，這無異于是拿被拆遷戶的錢去蓋新房。

再從房子質量來看。在內地，不少城市推出的回遷樓房質量低下，根本無法與同區的新樓價格相抗衡。在福州，不少拆遷戶反映，一些拆遷安置房經常斷水斷電，甚至根本沒有網絡和有線電視。但香港的重建樓房則一般是高檔住宅樓，不僅質量上層，而且配套設施齊全，也因此在房價上擁有絕對優勢。

隨著香港樓換樓措施的實施，筆者預計，將會有更多的投資者進入舊樓收購市場。從港府披露的數據來看，香港的樓宇正迅速老化。目前，全香港約有4000幢樓齡在50年或以上的樓宇。而在未來10年，“高齡樓宇”的數目更會按年遞增500幢。對于港府來說，重建賠償的多元化，有助于推動這些舊樓改造的步伐——而這或許又會給投資者帶來更多的遐想。