新政調(diào)控下的房企資金鏈

邁進(jìn)2011年，政府對樓市的調(diào)控一波又一波，力度看似有增無減。而相對應(yīng)的是樓市交易量和價格的不斷探底，房企們可謂風(fēng)聲鶴唳。面對這種持續(xù)打壓，正經(jīng)歷著史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的開發(fā)商們，該如何保證自身資金鏈的安全?記者采訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商們在銷售傳統(tǒng)的商品房之外，正通過深耕產(chǎn)品線而各尋出路。

2010年以來，中國先后出臺了三次房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房價過快上漲，其中包括土地、金融、稅收、限購等多種調(diào)控手段。特別是從去年底至今年初的第三次調(diào)控，讓房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈面臨著越來越嚴(yán)峻的考驗。

限購：截斷房產(chǎn)交易

今年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的有關(guān)問題的通知》，要求從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。

“該限購令被稱為‘史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控措施’。”英大證券分析師周達(dá)望說，此前的2010年，十幾個城市也曾頒布為期數(shù)月的商品房限購政策，限購期限多截至2010年12月31日，而此次限購令的全面鋪開則沒有設(shè)置時限，同時，將限購范圍從新建商品住房擴(kuò)大至“二手”住房。

據(jù)了解，截至3月，明確執(zhí)行限購令的大中城市已有32個，各城市根據(jù)自己的房地產(chǎn)的實際狀況在實施細(xì)則上有所不同。按照新一輪調(diào)控要求，實行限購令的城市還將翻一番，達(dá)到72個。

限購政策一出，確實有效抑制了房產(chǎn)交易行為。招商銀行屏山支行理財經(jīng)理王筱璐對記者說。摩根大通3月8日發(fā)布的中國房地產(chǎn)月度研究報告顯示，今年2月八大城市(北京、上海等)的房屋銷售量較今年1月下降45％。

其中，北京2月共成交商品住宅3535套，環(huán)比下降69.4％為近三年來的最低值，且價格出現(xiàn)停漲；上海2月商品住宅成交面積僅為17.8萬平方米，環(huán)比上月大跌83％，創(chuàng)下了2006年以來商品住宅月成交量的最低記錄。

“多數(shù)開發(fā)商95％的現(xiàn)金流都來自于住房銷售，成交量的持續(xù)低迷對開發(fā)商的考驗首當(dāng)其沖。”王筱璐認(rèn)為。

收銀根，削房貸

3月20日，央行宣布，從3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這是今年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來的第九次上調(diào)。在本次調(diào)整之后，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率再創(chuàng)新高達(dá)到20％，中小金融機(jī)構(gòu)為16.5％。

與此同時，4月5日，央行再次揮出了加息利劍，決定自4月6日起上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點。這是央行自去年四季度以來連續(xù)第四次加息。市場人士分析認(rèn)為，持續(xù)加息將在一定程度上增加購房者的還貸壓力，以20年期100萬元等額本息還款的房貸為例，加息后，每月還款額將增加119元。

“加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，個人住房貸款難已成為不爭事實。”王筱璐說，春節(jié)后個人住房貸款業(yè)務(wù)也已全面收緊，盡管各大銀行沒有明確宣布取消首套房貸“8.5折”優(yōu)惠利率，但在實際辦理中已很難申請到。銀行更青睞于將有限的信貸投放到利潤高的業(yè)務(wù)中，而收緊利潤相對比較低的首套房貸款。這明顯抑制首套房貸款的需求，對本已縮量的剛性需求是不小打擊。

貸款指標(biāo)較為緊張，房地產(chǎn)又屬于調(diào)控行業(yè)，開發(fā)商的融資壓力更顯突出。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1～2月份資金來源中，國內(nèi)貸款2679億元，僅增長7.7％；而自籌資金4184億元，增長21.4％。自籌資金比例上調(diào)，說明銀行對房地產(chǎn)的收縮程度高，導(dǎo)致信貸資金渠道受阻，促使開發(fā)商只有提高自身資金的比例。

融資渠道被卡

“盡管從去年開始房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道就比較緊張了，但2010年的銷售情況良好，這給大部分房地產(chǎn)企業(yè)帶來了穩(wěn)定的資金流。不過，由于購地支出擴(kuò)張，資金緊張依舊。”英大證券分析師周達(dá)望說。

截至3月10日，滬深兩市有21家上市房地產(chǎn)公司發(fā)布了2010年年報。扣除3家ST公司，包括萬科、保利等18家上市房企中，有14家資產(chǎn)負(fù)債率同比上升，且多數(shù)公司經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)。

周達(dá)望認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率走高和經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額下降，主要源于房地產(chǎn)企業(yè)在去年的大規(guī)模擴(kuò)張，尤其是購買土地的支出大幅增長。經(jīng)營現(xiàn)金流大幅下滑，說明公司在買地支出不斷上升的情況下，回款已存在一定壓力，如果未來銷售情況不能轉(zhuǎn)好，開發(fā)樓盤越多的企業(yè)，資金負(fù)擔(dān)將越重。

值得注意的是，上述21家上市房企的存貨已出現(xiàn)大幅攀升，從2009年末的合計2046億元升至3123億元，增長幅度高達(dá)53％。

3月7日，大連友誼發(fā)布公告稱，公司主動申請撤回非公開發(fā)行方案獲得中國證監(jiān)會批準(zhǔn)，繼中天城投、海印股份之后，成為3月份A股市場的第三單關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)再融資申請終止的案例。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2010年有59家房地產(chǎn)相關(guān)類公司提出融資申請，其中再融資申請48家，PO申請11家，但至今尚無一例獲得成功。

信貸收緊、A股市場融資受阻，不少開發(fā)商繞道尋找信托融資。不過，去年12月8日，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，之后，多家大型信托企業(yè)暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

“在銀行貸款受限的情況下，大多數(shù)房企的融資渠道只能轉(zhuǎn)向二級市場或者信托，相比地下錢莊等二級市場，房企通過信托融資雖然承受著13～20％的融資成本，但比地下錢莊要低而且陽光得多。一旦信托融資從嚴(yán)，不少中小房企將面臨斷糧的危險。”一位分析人士指出。