房企資金鏈真的緊張嗎?

盡管信托融資、海外融資、發債等一系列融資手段都在緊鑼密鼓地進行，但是年報透露出的數據顯示房企資金鏈依然吃緊。

據國家統計局數據顯示，2010年全國商品房銷售額為5.25萬億元，同比增長18.3％。然而與此同時，房企的信貸量也呈明顯增長態勢，2010年房地產企業資金來源中國內貸款12540億元，同比增長10.3％。

由于融資空間有限，銀行信貸一直是開發商們主要的融資渠道，只要信貸政策稍有變化，房地產商就會調整拿地、開發、銷售等多方面投資決策。隨著一系列樓市調控政策的密集出臺，房企是否日益感到銀根收緊的壓力?

銀行捏緊“錢袋”

2011年1月30日，央行發布的《中國貨幣政策執行報告(2010年第四季度)》提出，“2011年，廣義貨幣供應量M2初步預期增長16％左右，低于2010年17％的目標值。”對此，有業內人士認為，M2為代表的貨幣供應總量增長速度下降，正意味著2011年總體貨幣政策從適度寬松轉向穩健。

上述報告還指出，我國2010年全年人民幣貸款增加7.95萬億元，超出年初制定的7.5萬億元信貸目標，而2011年人民幣預計信貸規模會明顯縮水，貸款增量控制在7萬億以內。盡管2011年房地產開發貸款、個人購房貸款取得正增長，但漲幅放緩。

正因為新增貸款增速備受關注，在銀行2010年業績發布會上，各大銀行紛紛提出2011年新增貸款目標。中國農業銀行表示，與2010年相比，2011年信貸增長規模會有所減少；中國工商銀行提出，2011年人民幣貸款目標8200～8800億元，增幅13.2％～14.2％，低于2010年的16.9％；中國銀行年報顯示，2010年新增貸款幅度為15.28％，預計2011年信貸增速將低于2010年，但仍會保持兩位數增長。同樣，中國建設銀行和交通銀行雖未透露今年貸款的增速，但也明確表示，面對國家的宏觀調控，信貸增速下降已成定局。

然而，從相關的金融數據看，3月新增貸款仍然保持較快增長，對此，不少業內人士擔心，今年的新增貸款規模又會超標。而齊魯證券福州分公司首席分析師傅寧輝則表示，“‘前松后緊’是慣例，甚至在第一季度就會用掉全年貸款總額度的三分之一也是正常的。即便如此，由于央行持續提高存款準備金率，跟2010年相比，2011年的信貸可放量會減小。”

更值得注意的是，各家銀行都坦言，將繼續控制對房地產開發貸的比重，對于保障性住房的信貸將會增加。

拿地遇冷 投入增多

有媒體報道，3月30日，2011年廈門第一塊商住用地開拍，現場只有一家公司舉牌，毫無懸念地以底價51031萬元將其收入囊中，折合樓面價為2968元／平方米，比周邊樓盤樓面價要低一大截。

土地拍賣遇冷并不只是偶有發生在個別城市。今年以來，全國多個城市都上演流拍、底價出讓或溢價不高的現象，這與一年前開發商爭相拿地的情景形成了鮮明的對比。

福州天知地產營銷機構董事長陳少鳴告訴記者，3月初，福州土地市場還不錯，到了3月中下旬就沒有那么紅火，最近出讓的4塊土地中達到最低競拍人數的不足兩塊，有一塊地甚至無人問津，成功拍出的樓面價也只在5000～6000元／平方米，未出現單價動輒過萬元的情況。

“不過，土地市場‘降溫’并不意味著開發商逐漸退出，房企還是要通過不斷拿地來實現擴張，只是‘地王’的蹤影不見了。一方面，房企把2009年和2010年賺來的錢大量用于購置土地，手頭已經有充裕的土地儲備；另一方面，由于現階段的政策調控和購房者的觀望氣氛，開發商們選擇謹慎拿地，逐步從以出售物業結構為主向持有物業和出售物業并重轉變，通常持有型物業占整體業務的20％～50％。”福建資深地產專家江映輝分析。

他說，近半年來，開發商的日子確實不好過，資金日益緊張的壓力迫使他們為“過冬”做準備，寧可承擔未來拿地更加困難的風險，也不愿以高價拿地透支未來的資金。

陳少鳴還表示，由于國家規定閑置土地兩年內必須開發，新開工項目上投入的增加也使得房地產企業現金流狀況開始趨緊。尤其是在房地產市場火爆的2009年，開發商拿了不少地，都是今年內必須開發的，這就要求大量的現金投入，但銀行又勒緊開發貸額度，房企要拿到放款不是件容易的事。

房企如何面對?

每次對房地產市場的調控都是對房企實力的考驗，不僅僅針對利潤，而是包括企業成長、內部戰略等綜合因素。隨著成交量的連續萎縮，開發商們目前的心態如何?

傅寧輝告訴記者，從A股市場的反應看，房地產企業直接從銀行融資受阻，但為了擴張，提出地產股增發方案，由此可見，房企的確承受著現金流壓力問題。但各家情況又不盡相同，采取的應對措施也各有側重。比如，萬科與華潤合作，主要是借其資金平臺。

另外，最近福州土地市場拍賣出現聯合開發的新模式，這也是在銀根緊縮局面下的折中之舉。2月10日，在福州市國土資源局的土地拍賣市場里，經過42輪競價，北京首開與福建中庚聯合力競拍成功的消息，讓不少業內人士頗為關注。

對此，江映輝表示，對于房地產行業來說，銀行是最主要的資金來源，銀根緊縮，壓力驟然加大。企業的聯手競拍，在資金上無疑是最大的相互支持。這種強強聯手，更多的時候是一種資金與財務上的風險把控。

然而，如今依然活躍在市場上的這些房企都是經歷過2008年“寒冬”的，它們都相對成熟，縱使有一家房企因資金鏈問題而破產，那也并不意味著整個行業都會出現連鎖反應。在應對當下資金鏈緊張的壓力，各家房企的抗風險能力不同，開發商們不會立刻執行降價策略，而是會先縮小開發量，減少出貨量，甚至停工。

江映輝認為，房企要客觀冷靜面對市場，其實縱使價格明顯下降也不會起到促銷作用，因為受“限購令”和“限貸令”的制約，不少購房者沒有資格買房，而那些剛性需求購房者面對高房價又買不起，總體的購房人數被擠壓。而現階段房企更應該考慮的是，如何抓住有限的客源?除房價因素外，住宅的品質也很重要，倘若品質符合需求，就算不降價也會得到市場認可。

預測未來市場

去年4月房控新政以來，國內一線城市樓市從40度高燒一頭扎入冰窟窿，自信心的渙散造成了樓市的持續低迷，整個市場像中了魔咒一般，即使有利好消息也難以支撐起像樣的反彈。

其實，目前房地產積壓有相當一部分是開發商捂盤惜售的原因，捂盤的目的也是抬高房價。如今，這樣的結果也已經達到了，但是囤積到今年的房子也就成了開發商手里的燙手山芋了，降價出手又不甘心，不降價又賣不出去!進入今年上半年，全國各地新建樓盤如雨后春筍般冒出，但銷售前景卻不明朗。日前，國內一知名網站一份調查顯示：42％的購房者表示，將在今年之后考慮買房，而主張不買房的網友比例更是高達84.2％。

眾所周知，房地產4、5月是每年的傳統銷售旺季，開發商們不會錯過這個機會。因此，“五一”前后將是樓市空前的大戰時節。如果這撥趕不上了，就只能等“金九銀十”了。那么，“五一”前后，國內樓市能否回暖?這種可能性是有的。福建地產專家程凌虛表示，因為剛需畢竟憋了一年多，但是有個前提就是房價的回落，房價不回落只會讓僵局越來越久。如果不降價，回暖與否的爭論只是既得利益集團的自拉自唱的噱頭而已，對于樓市的現狀毫無意義。