房企正為“過冬”做準備

目前政府已經從金融上對房地產的支持撤出，再加上限購等一系列政策深入，房企降價的窗口期正向靠近，預計還有2～3個月時間。

2010年很多房企的業績都很優秀，不過其業績增長背后的資金鏈問題仍不可小覷。據Wind數據顯示，截至3月20日，百強上市房企中已公布年報的42家上市房企經營性現金流量凈值僅為－513.26億元，較2009年同期的249.10億元大幅度下降，而經營性現金流凈額為正值的百強企業個數由上年的81家下降到52家。業內人士預測，這或許導致部分企業率先降價。

房企資金壓力增大

連續3輪的樓市調控政策給市場帶來了量變到質變的影響。相比之前兩輪調控更關注樓市交易本身，第三輪調控不僅在限購力度上前所未有，更是在信貸資金上加大調控力度，相比第一輪調控前，利息基本已經翻倍。成交量的大幅下跌將明顯地影響開發商的銷售。而2010年積壓的大量土地，在2011年將初步進入開發環節。資金的消耗量將持續上漲。

數據顯示，2010年以來，有34家房地產上市公司公布了增發預案，計劃募資金額超過760億元。不過到目前為止，尚無一例成功實施。其中已有7家停止實施、一家未獲通過，其余的有21家獲得股東大會通過、兩家董事會預案、3家證監會通過。

2010年房地產開發企業資金來源中，國內貸款的比例由2009年的19.8％下降為17.3％。多個城市出臺的商品房預售款監管方案，也對預售款的使用進行限制。

據1～2月統計局公布的全國樓市數據可以看到，開發商本年資金來源達到了12173億，相比去年同期上漲了16.3％，而其中超過這一上漲幅度的主要為自籌資金、定金及預收款，特別是外資。雖然數據顯示的絕對值不高，但是上漲幅度達到了61.5％。從投資額看，絕對值依然比較高，這使得短期內出現明顯價格下調的可能性不大，但是隨著政策的深入，開發商資金來源增幅快速回落至16.3％，而去年為25.4％。下半年開發商將遇到非常大的資金壓力。

買房是觀望還是出手?

從去年4月房控新政以來，國內樓市房價“拉鋸戰”已整整進行了近一年。而通常半年期限往往被人們視為樓市調整的極限，但目前國內樓市仍是撲朔迷離，購房者和開發商的角力還在繼續。

毋庸置疑，樓市一波接一波的調控組合拳初見成效，伴隨著住宅成交量的下跌，房價快速上漲的勢頭也有所遏制。福建地產專家程凌虛分析，“目前，國內樓市呈現出投機客離場、投資客收手，房價快速上漲的勢頭也得到有效遏制的勢頭，但房地產商和消費者的對峙還沒結束，房價根本性逆轉的局面還沒有徹底的展現。一句話，在房價這一根本性的問題上，開發商集體撤退的集結號還沒有吹響。”

對此，有媒體又拋出了“拐點”論。有業內人士認為，觀望太久不一定有利，老百姓的住房需求依然強烈，一段時間的壓抑和積累，也許會造成購房者需求的集中釋放。如果屆時這部分需求得以釋放，那么第二季度樓市將有所回暖，等市場積累到一定的程度，各地房地產市場逐步回暖，房價不但不會下降，報復性上漲也不是不可能。

房價在徘徊，市場面臨著選擇。程凌虛說，樓市與股市一樣，最真實最直觀的就是成交量，以今年以來一線城市成交量來看，房子將嚴重積壓。盡管目前很多售樓處都推出優惠措施，但目前房價依然過高，建議再持續觀望一段時間，等市場更明朗一些再出手，到時候買房不光是價格會實在些，而且選擇空間也會提高。

下半年房價或將回落

目前來看，部分房企的資金壓力不大，但是從整體市場來看，2010年已有部分企業出現虧損，而最先降價的很可能是這部分樓盤。市場的均價這一木桶往往由中小公司來決定。二季度很可能逐漸開始區域性的價格下調。

齊魯證券福州分公司首席分析師傅寧輝指出，從目前資金情況看，如果地產公司不忙于購買土地，則破產風險較小。因此，短期雖然一些企業資金面已經惡化，但還沒到破產那么嚴重，房企大面積的降價銷售有可能出現在下半年。

程凌虛認為，目前政府已經從金融上對房地產的支持撤出，再加上限購等一系列政策深入，房價在下半年走低的可能性很大。目前房企降價的窗口期正向靠近，預計還有2～3個月時間。在他看來，2、3月是房地產業的恐慌期，4月之后，各大房企的推盤量將逐漸增大，打折促銷的項目數量和幅度也將加大。

他還說，42家上市公司現金流銳減充分說明了地產開發企業的資金鏈安全正在遭受挑戰，經營性現金不足，銀行信貸和房地產信托也對房地產開發企業關上了融資大門，房企將更加依賴銷售回款來回籠資金，過去兩年大量出讓地塊將集中在今年二、三季度開盤，各項目本就面臨著激烈的競爭，再加上購房導致的購房客群基數減少，為了實現銷售，預計下半年將出現更多降價項目。