房地產企業目標成本控制體系研究

［摘要］ 在當前市場形勢下，成本控制能力直接決定了房地產開發企業的盈利能力和可持續發展能力。本文根據房地產企業開發特點，介紹房地產企業目標成本構成，提出房地產企業目標成本控制原則和控制流程，以期實現成本動態管控，確保目標利潤實現。

［關鍵詞］ 房地產企業；目標成本；成本控制

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2011 . 18. 026

［中圖分類號］F275.3 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673 - 0194（2011）18- 0040- 02

1 引言

從２００２年５月國土資源部發布第１１號令，頒布實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》至今１０年里，房地產行業正經歷著浴火重生。在國家宏觀調控政策的引導和推動作用下，房地產開發日益趨于透明，房地產行業正逐步實現開發規范化和管理精細化。

在新的經濟環境下，要在紛繁復雜的行業競爭中立于不敗之地，成本控制能力將直接起到決定作用。同時，隨著政府、社會、媒體對房地產企業的監督和管控力度加大，瘦身鋼筋等通過犧牲工程質量來控制成本的做法必然加速企業的滅亡。建立合理的目標成本控制體系，在保證產品質量的前提下，做好成本控制，實現利潤最大化，成為房地產企業的核心競爭力。

2 房地產企業目標成本構成

房地產企業目標成本包括房地產開發成本和房地產開發費用。

房地產開發成本是指為構成產品實體發生的各項支付，主要包括：土地成本支出、前期設計規劃和報建支出、建設安裝支出、基礎設施支出、公共配套設施支出、景觀建設支出等。

房地產開發費用是指在房地產開發和銷售構成中為達成管理目標而發生的相關支出，主要包括：管理費用支出、營銷費用支出和財務費用支出。

3 房地產企業目標成本控制原則

根據目標成本性質不同，其控制原則也應區別對待。

房地產開發成本控制與產品品質息息相關，原則不當將造成產品質量下降，因此在這類目標成本控制過程中要以“合理”為原則。也就是說，在開發前期應對項目未來發展和所期望的經營成果有合理預期，設定合理的目標成本，在動態管控過程中，注重目標成本的合理實施，控制實際成本與目標成本偏差率。

4 房地產企業目標成本控制流程

房地產企業目標成本控制流程包括：目標成本設定、目標成本動態管理、成本回顧與分析3個階段。

4.1 第一階段：目標成本設定

房地產項目開發是一個綜合、持續的過程，其涉及土地獲取決策、項目研發定位決策、工程施工管理、項目銷售、項目交付使用、項目交付后綜合評估等多個環節。目標成本的合理設定，與項目定位、建造標準和售價綜合影響下的目標利潤密不可分。

項目定位和建造標準是目標成本合理設定的計算基礎，綜合售價影響目標利潤是否可以達成，是對產品定位、建造標準和市場價格預期合理性的結果論證。

4.１．１人員支持與成果

公司管理層——提出利潤目標值和開發費用控制目標；

專業研發設計人員——提出項目方案設計，初步確定產品定位、業態、建造面積指標；

專業工程人員——根據項目方案提出初步建造標準和配置；

專業營銷人員——根據項目區位、產品定位和業態，對未來市場價格做出預判；

專業造價工程師——根據研發初步指標和工程初步建造標準及配置，計算目標開發成本。

4.１．２成果論證

預期銷售收入－目標開發成本－目標開發費用－合理稅金＞目標利潤，則初步方案可行，進一步深化并形成目標成本。

預期銷售收入－目標開發成本－目標開發費用－合理稅金＜目標利潤，則需要判斷是否可以通過適當壓縮開發費用實現利潤目標，若可行，則進入深化階段并形成目標成本；若不可行，則需要重新對初步設計方案進行論證，直至達成利潤目標。

目標成本設立后，后期通過建設控制降低成本的空間已經很狹小，因此這一階段是房地產目標成本控制體系中最重要的一環。

4.2第二階段：目標成本動態控制

目標成本設立后，房地產項目也隨即進入實質建設階段，在這一階段，目標成本控制的關鍵在于動態回顧與實施管理。

4.２．１ 人員支持與成果

專業研發設計人員——逐步清晰和完善的項目研發指標、為達到研發效果對建筑材料的選擇與確認；

專業工程人員——詳細的建造和設備配置標準；

專業造價工程師——統計實際發生成本并對未來發生成本進行合理計算與預估。

4.２．２成果論證

若動態成本與目標成本偏差率，在企業預估范圍內，則說明項目運營目標達成可控。

若動態成本遠超出目標成本，則需要分析原因，若變動合理且售價提升可以綜合消除影響，則說明項目運營目標達成可控；否則，應緊急召開各專業人員論證會，尋找解決方案。

若動態成本遠小于目標成本，則需要分析原因，防止施工過程中的質量下降。

4.２．３ 成本節約

在建設施工過程中，雖然重在動態成本控制，但是仍需要通過施工管理進一步合理節約成本。通過對影響施工成本的各種因素加強管理，并采取各種有效措施，消除施工中的損失浪費現象。4.3 第三階段：成本回顧與分析

項目完成全面財務結算后，應及時組織各相關專業人員，以目標成本達成為核心展開成本回顧與分析，明確指出項目開發過程中目標成本控制成功之處和偏差原因，建立企業成本數據庫，為后續項目目標成本的建立提供寶貴的數據資料和經驗分享。

5目標成本控制體系維護

為確保目標成本控制體系能順利運行并為項目成本管理作出貢獻，需要做好以下維護基礎工作。

第一，建立標準化成本科目分類并規范核算內容，以加強目標成本在時間軸上的縱向可比性和項目間的橫向可比性。

第二，制定成本管理制度，確保成本實施過程有章可循，操作規范。例如，形成施工單位招投標管理辦法、材料設備采購驗收管理辦法等。

第三，用考核量化管理效果，按照成本類別將目標成本細分至各管理部門，并通過量化的考核標準，按時間點對成本控制實施成果進行考核評估。

房地產企業成本控制體系的建立，是業內眾多企業和學者研究的重點和方向，筆者結合自身實踐經驗對房地產企業成本控制體系建立提出具有實際操作性的建議。

主要參考文獻

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