房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制體系研究

［摘要］ 在當(dāng)前市場形勢(shì)下，成本控制能力直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展能力。本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)特點(diǎn)，介紹房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本構(gòu)成，提出房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制原則和控制流程，以期實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)管控，確保目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn)。

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè)；目標(biāo)成本；成本控制

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2011 . 18. 026

［中圖分類號(hào)］F275.3 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1673 - 0194（2011）18- 0040- 02

1 引言

從２００２年５月國土資源部發(fā)布第１１號(hào)令，頒布實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》至今１０年里，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著浴火重生。在國家宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)和推動(dòng)作用下，房地產(chǎn)開發(fā)日益趨于透明，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步實(shí)現(xiàn)開發(fā)規(guī)范化和管理精細(xì)化。

在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，要在紛繁復(fù)雜的行業(yè)競爭中立于不敗之地，成本控制能力將直接起到?jīng)Q定作用。同時(shí)，隨著政府、社會(huì)、媒體對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督和管控力度加大，瘦身鋼筋等通過犧牲工程質(zhì)量來控制成本的做法必然加速企業(yè)的滅亡。建立合理的目標(biāo)成本控制體系，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，做好成本控制，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

2 房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本包括房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指為構(gòu)成產(chǎn)品實(shí)體發(fā)生的各項(xiàng)支付，主要包括：土地成本支出、前期設(shè)計(jì)規(guī)劃和報(bào)建支出、建設(shè)安裝支出、基礎(chǔ)設(shè)施支出、公共配套設(shè)施支出、景觀建設(shè)支出等。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售構(gòu)成中為達(dá)成管理目標(biāo)而發(fā)生的相關(guān)支出，主要包括：管理費(fèi)用支出、營銷費(fèi)用支出和財(cái)務(wù)費(fèi)用支出。

3 房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制原則

根據(jù)目標(biāo)成本性質(zhì)不同，其控制原則也應(yīng)區(qū)別對(duì)待。

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，原則不當(dāng)將造成產(chǎn)品質(zhì)量下降，因此在這類目標(biāo)成本控制過程中要以“合理”為原則。也就是說，在開發(fā)前期應(yīng)對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展和所期望的經(jīng)營成果有合理預(yù)期，設(shè)定合理的目標(biāo)成本，在動(dòng)態(tài)管控過程中，注重目標(biāo)成本的合理實(shí)施，控制實(shí)際成本與目標(biāo)成本偏差率。

4 房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制流程

房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制流程包括：目標(biāo)成本設(shè)定、目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理、成本回顧與分析3個(gè)階段。

4.1 第一階段：目標(biāo)成本設(shè)定

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)綜合、持續(xù)的過程，其涉及土地獲取決策、項(xiàng)目研發(fā)定位決策、工程施工管理、項(xiàng)目銷售、項(xiàng)目交付使用、項(xiàng)目交付后綜合評(píng)估等多個(gè)環(huán)節(jié)。目標(biāo)成本的合理設(shè)定，與項(xiàng)目定位、建造標(biāo)準(zhǔn)和售價(jià)綜合影響下的目標(biāo)利潤密不可分。

項(xiàng)目定位和建造標(biāo)準(zhǔn)是目標(biāo)成本合理設(shè)定的計(jì)算基礎(chǔ)，綜合售價(jià)影響目標(biāo)利潤是否可以達(dá)成，是對(duì)產(chǎn)品定位、建造標(biāo)準(zhǔn)和市場價(jià)格預(yù)期合理性的結(jié)果論證。

4.１．１人員支持與成果

公司管理層——提出利潤目標(biāo)值和開發(fā)費(fèi)用控制目標(biāo)；

專業(yè)研發(fā)設(shè)計(jì)人員——提出項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，初步確定產(chǎn)品定位、業(yè)態(tài)、建造面積指標(biāo)；

專業(yè)工程人員——根據(jù)項(xiàng)目方案提出初步建造標(biāo)準(zhǔn)和配置；

專業(yè)營銷人員——根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)品定位和業(yè)態(tài)，對(duì)未來市場價(jià)格做出預(yù)判；

專業(yè)造價(jià)工程師——根據(jù)研發(fā)初步指標(biāo)和工程初步建造標(biāo)準(zhǔn)及配置，計(jì)算目標(biāo)開發(fā)成本。

4.１．２成果論證

預(yù)期銷售收入－目標(biāo)開發(fā)成本－目標(biāo)開發(fā)費(fèi)用－合理稅金＞目標(biāo)利潤，則初步方案可行，進(jìn)一步深化并形成目標(biāo)成本。

預(yù)期銷售收入－目標(biāo)開發(fā)成本－目標(biāo)開發(fā)費(fèi)用－合理稅金＜目標(biāo)利潤，則需要判斷是否可以通過適當(dāng)壓縮開發(fā)費(fèi)用實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)，若可行，則進(jìn)入深化階段并形成目標(biāo)成本；若不可行，則需要重新對(duì)初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行論證，直至達(dá)成利潤目標(biāo)。

目標(biāo)成本設(shè)立后，后期通過建設(shè)控制降低成本的空間已經(jīng)很狹小，因此這一階段是房地產(chǎn)目標(biāo)成本控制體系中最重要的一環(huán)。

4.2第二階段：目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)控制

目標(biāo)成本設(shè)立后，房地產(chǎn)項(xiàng)目也隨即進(jìn)入實(shí)質(zhì)建設(shè)階段，在這一階段，目標(biāo)成本控制的關(guān)鍵在于動(dòng)態(tài)回顧與實(shí)施管理。

4.２．１ 人員支持與成果

專業(yè)研發(fā)設(shè)計(jì)人員——逐步清晰和完善的項(xiàng)目研發(fā)指標(biāo)、為達(dá)到研發(fā)效果對(duì)建筑材料的選擇與確認(rèn)；

專業(yè)工程人員——詳細(xì)的建造和設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)；

專業(yè)造價(jià)工程師——統(tǒng)計(jì)實(shí)際發(fā)生成本并對(duì)未來發(fā)生成本進(jìn)行合理計(jì)算與預(yù)估。

4.２．２成果論證

若動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本偏差率，在企業(yè)預(yù)估范圍內(nèi)，則說明項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)達(dá)成可控。

若動(dòng)態(tài)成本遠(yuǎn)超出目標(biāo)成本，則需要分析原因，若變動(dòng)合理且售價(jià)提升可以綜合消除影響，則說明項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)達(dá)成可控；否則，應(yīng)緊急召開各專業(yè)人員論證會(huì)，尋找解決方案。

若動(dòng)態(tài)成本遠(yuǎn)小于目標(biāo)成本，則需要分析原因，防止施工過程中的質(zhì)量下降。

4.２．３ 成本節(jié)約

在建設(shè)施工過程中，雖然重在動(dòng)態(tài)成本控制，但是仍需要通過施工管理進(jìn)一步合理節(jié)約成本。通過對(duì)影響施工成本的各種因素加強(qiáng)管理，并采取各種有效措施，消除施工中的損失浪費(fèi)現(xiàn)象。4.3 第三階段：成本回顧與分析

項(xiàng)目完成全面財(cái)務(wù)結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)組織各相關(guān)專業(yè)人員，以目標(biāo)成本達(dá)成為核心展開成本回顧與分析，明確指出項(xiàng)目開發(fā)過程中目標(biāo)成本控制成功之處和偏差原因，建立企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)項(xiàng)目目標(biāo)成本的建立提供寶貴的數(shù)據(jù)資料和經(jīng)驗(yàn)分享。

5目標(biāo)成本控制體系維護(hù)

為確保目標(biāo)成本控制體系能順利運(yùn)行并為項(xiàng)目成本管理作出貢獻(xiàn)，需要做好以下維護(hù)基礎(chǔ)工作。

第一，建立標(biāo)準(zhǔn)化成本科目分類并規(guī)范核算內(nèi)容，以加強(qiáng)目標(biāo)成本在時(shí)間軸上的縱向可比性和項(xiàng)目間的橫向可比性。

第二，制定成本管理制度，確保成本實(shí)施過程有章可循，操作規(guī)范。例如，形成施工單位招投標(biāo)管理辦法、材料設(shè)備采購驗(yàn)收管理辦法等。

第三，用考核量化管理效果，按照成本類別將目標(biāo)成本細(xì)分至各管理部門，并通過量化的考核標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)間點(diǎn)對(duì)成本控制實(shí)施成果進(jìn)行考核評(píng)估。

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系的建立，是業(yè)內(nèi)眾多企業(yè)和學(xué)者研究的重點(diǎn)和方向，筆者結(jié)合自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系建立提出具有實(shí)際操作性的建議。

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