德國房價(jià)為什么一直炒不起來?

擁有歐洲最多的人口和最大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，德國的房地產(chǎn)市場卻一直是炒房客的滑鐵盧

兩周前在法蘭克福，善解人意的當(dāng)?shù)厝A人導(dǎo)游主動(dòng)說起了關(guān)于房地產(chǎn)的段子：前兩年一批溫州炒房客在當(dāng)?shù)赝度肓藥资畠|炒房資金，但房價(jià)絲毫未動(dòng)，結(jié)果溫州人只好收手。說到得意之處，導(dǎo)游提到自己在法蘭克福住了20多年，當(dāng)?shù)胤績r(jià)幾乎沒有太大變動(dòng)。

不過最終我發(fā)現(xiàn)導(dǎo)游的信息有點(diǎn)水分。實(shí)際情況是，最近30年德國平均房價(jià)上漲了60％，不過同期個(gè)人收入增加了近3倍。

最近30年，美國平均房價(jià)翻了2倍以上，歐洲大部分國家也經(jīng)歷了房地產(chǎn)價(jià)格的飆升。與德國房價(jià)走勢類似的只有日本，但日本是因?yàn)橐恢睕]有從1990年代的經(jīng)濟(jì)泡沫破滅中恢復(fù)過來，房價(jià)一直處于下跌之中。

作為歐洲目前最大的經(jīng)濟(jì)體和除了俄羅斯之外人口最多的國家，德國也是歐洲人口密度比較高的國家之一，過去10年人均GDP增速也是全球七大發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中最快的。這使得德國看起來完全具備了房價(jià)飆升的條件，那么為什么房地產(chǎn)在德國始終熱不起來呢?

足夠供應(yīng)。德國目前人口8200萬，但可用住房4000萬套左右。州、市等各級政府都會根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝谥贫ㄔ敿?xì)的建房規(guī)劃，基本保證每個(gè)家庭有一套住房。德國沒有像倫敦這種人口超過500萬的大城市，其人口過百萬的城市只有4個(gè)，且不同規(guī)模城市之間的基礎(chǔ)設(shè)施、工作機(jī)會和社會醫(yī)療保障等條件差別不大，德國人不必?cái)D進(jìn)大城市就能獲得不錯(cuò)的工作機(jī)會。

控制利潤。在德國通過地產(chǎn)很難獲得暴利。買賣房不但要繳納3.5％的交易稅，還要繳納差價(jià)盈利稅。德國法律規(guī)定，房價(jià)超過“合理房價(jià)”的20％即為“超高房價(jià)”，如果不降到合理范圍內(nèi)，出售者將面臨最高5萬歐元罰金。房價(jià)超過合理水平50％0則為“房價(jià)暴利”，地產(chǎn)商則會觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪，最高可被判處3年徒刑。價(jià)格是否合理由獨(dú)立地產(chǎn)評估師來評估，但評估師對出具的評估價(jià)格要負(fù)責(zé)30年，對相關(guān)錯(cuò)誤負(fù)有法律責(zé)任。

打破壟斷。住房合作社形式的合作建房占德國每年新建住宅總數(shù)的30％。住房合作社成員在根據(jù)合作社章程繳納了一定數(shù)量的會員費(fèi)后，再根據(jù)居住房屋的面積、位置等每月交付租金，租金低于普通住宅，會員對合作社住房享有終生使用權(quán)。德國政府為合作社建房提供低息貸款、稅收減免和補(bǔ)貼租金等扶持政策，同時(shí)也通過免稅和補(bǔ)貼的方式鼓勵(lì)公司修建非營利性的居民住宅。

鼓勵(lì)租房。約有60％的德國人選擇租房生活，而法國為45％，英國為30％，西班牙約為15％。德國《租房法》規(guī)定3年內(nèi)房租漲幅不能超過20％，否則便是違法。而且人口超過5萬的城市每兩年更新一次“租房價(jià)格表”，如果房租價(jià)格超出指定價(jià)格的20％，就會受到巨額罰款，超出5096則會構(gòu)成犯罪。1997年至2007年，德國房租10年平均漲幅僅為1.1％。

所有的線索都顯示著德國政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的壓制，那么德國經(jīng)濟(jì)為什么不依靠房地產(chǎn)?

德國依賴制造業(yè)，而不是房地產(chǎn)和那些金融工具，其工業(yè)制造業(yè)占GDP的29％。不過德國依靠的是比中國更專業(yè)化的制造能力，在機(jī)械制造業(yè)的31個(gè)部門中，德國有17個(gè)占據(jù)全球領(lǐng)先地位，處于前3位的部門共有27個(gè)。

發(fā)展制造業(yè)并非難事，但讓制造業(yè)領(lǐng)先全球，則一定有國家戰(zhàn)略在其中。而對于德國來說，國家戰(zhàn)略一定是通過各種稅收之類手段來完成，這里就看出政府的角色了。房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)可以解決一時(shí)之發(fā)展問題，但投資者、地產(chǎn)商、政府稅收如果都建立在信貸基礎(chǔ)之上，并不是一件讓人放心的事。所以關(guān)鍵點(diǎn)并非是否給炒房者提供機(jī)會，而是政府鼓勵(lì)和解決了什么問題。與民爭利的政府會讓社會進(jìn)入浮躁?duì)顟B(tài)，如果有誰感慨“世風(fēng)日下”那一定是政府的方向出了問題。如同企業(yè)戰(zhàn)略，你確定了一個(gè)唯利是圖的方向，那么就只能目光短淺。商業(yè)是這樣，政府也是一樣。