我國當前房地產調控政策效果分析

中圖分類號：C0文獻標識碼：A文章編號：1008-925X(2011)09-00-01

摘要：房地產業如今已經成為熱門行業，大家也極為關心房地產價格的升降，自2003年房產價格飛速上漲后，房地產價格一直高居不下，給社會帶來很大問題，出現一大批“房奴”，國家對這一問題不斷采取措施進行調控，本文著重就國家房地產政策效果進行分析

關鍵詞：房地產 政策調控 效果

我國房地產近年來的迅速發展，在國家經濟中已經占有了重要位置，但是房地產價格的過快增長也帶來一些社會問題，房地產現狀已經變得很棘手，下面介紹一下我國目前房地產現狀

一、 我國房地產當前的現狀

首先看幾組數據：

（1）房價收入比，及家庭平均收入和平均房價的比值，用來評價放假的高低，中國主要大城市房價比如下：上海 23.2700953，北京 17.9332395，深圳 10.6135724，南京 19.2380624，而世界銀行給出標準上限為5:1，從這組數據來看，中國房價遠遠高出國際標準水平

（2）空置率，即某一時刻房屋面積占房屋總面積的比率。國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間合理，房地產發展較健康；空置率在10%-20%之間為控制危險區，要采取必要措施，保證房地產的正常發展；20%以上嚴重積壓。中國目前房地產空置就僅靠觀察來說遠遠高于國際認定的10%的界限

（3）還貸/收入比，中國2004年房地產貸款占整個貸款的40%，國際公認安全線為28%

從上面三組數據看來，我國房地產發展與國際規定標準有相當大的差距，高房價造就了一大批房奴，形成了一種社會問題，人們在基本的住宿問題上花費過多，就會造成其他需求的減少，影響經濟的平衡發展，我國的房地產發展嚴重畸形，發展過快，房價漲速過猛，許多房產商進行炒作，房價發展很不平穩

二、 我國房地產政策

2004年國務院出臺《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，規定二手房首付款比例不低于40%

2005年國務院出臺《關于穩定住房價格的通知》和《關于做好穩定住房價格工作的意見》

2006年頒布《關于調整住房供應結構穩定價格意見的通知》

2008年國務院出臺《關于促進房地產市場健康發展若干意見》

2009年國務院發布《完善促進房地產市場健康發展的政策措施》

2010年先后出臺《關于促進房地產市場健康平穩發展的通知》、《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》

2010年1月10日，國務院發布“國十一條”，規定二套房貸款首付比例不低于40%；2010年4月17日，出臺“國十條”，規定二套房貸首付50%，利率不低于基準利率的1.1倍，三套房以上住房貸款首付比例和利率應大幅提高，商品房書房價過高，上漲過快，供應緊張的地區可暫停第三套及以上住房貸款；2010年9月29日，央行、銀監會《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，規定首套房貸款首度調整到30%以上，二套房貸款首付不低于50%，利率不低于基準利率1.1倍，暫停第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當地納稅證明或社會繳納證明的非本地居民暫停發放住房貸款；2011年1月26日，“國八條”出臺，規定二套房貸款首付部第一60%，利率不低于基準利率的1.1倍，各地可根據實際情況上調。另外，在2011年也對保障型住房建設及土地政策做了相關規定，對房地產價格進行綜合調控。

三、 我國房地產政策效果分析

總體來說，我國房地產政策沒有抑制住房價的瘋長，2004、2005兩年出臺的政策沒有明顯效果；2006年國務院從住房結構進行的調整，是房價上升變得相對平穩；但由于經濟危機，2008年政策由抑制轉為刺激，房地產價格由開始的下跌轉為上漲；2010年經過頻繁的調控房價漲幅有所回落，但上漲勢頭沒有停止。2011年前三季度的房地產業毛利率道道39%，銷售變緩，投資進一步收縮

我國房地產調控存在著一些問題，1、房地產價格的上漲受我國宏觀經濟形式的影響，我國各項政策需與國家宏觀經濟政策聯系緊密，才能取得比較好的效果，而我過房地產價格調控與宏觀經濟形式有一定矛盾，使房地產調控沒有取得明顯效果。2、我國房地產價格上升迅速且畸形發展，國家面對大規模的房地產價格瘋長沒有找到問題的根源，房地產投資在我國的GDP中占相當大的比重，表明了房地產價格調控會一定程度牽扯國家經濟的發展。3、我國在面臨房價飛漲之前沒有完善的住房制度，導致現在在激烈的房產市場中更無力建設完善住房制度，我國政策的制定追著房價跑，而沒有引領房價健康發展，給房價一定的發展空間

四、 結 語

我過房地產價格調控已經不能單純靠國家政策，人們面對房地產價格上漲的恐慌，不斷通過貸款購買房產，再辛苦的供房，這無疑給房地產商很大的激勵，所以要有效調控房產價格，我們也值得認真思考

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