論“房奴”現象的法律對策

中圖分類號：D9文獻標識碼：A文章編號：1008-925X(2011)09-00-01

摘要：對于很多在大城市生活的人來說，擁有一套房子是自己的夢想。房價像坐上云霄飛車一樣飆升，貸款利息一漲再漲，“房奴”——一個閃現著智慧光芒，也透著辛酸的新詞匯開始在坊間流傳。很多按揭買房的人生活質量卻大為下降，不敢輕易換工作，不敢娛樂、害怕銀行漲息，擔心生病、失業，更沒時間好好享受生活。本文通過對造成房奴現象的成因進行分析，提出了一些具體的法律對策。

關鍵詞：房奴、房價、經濟適用房

房奴（mortgage slave）一詞是教育部2007年8月公布的171個漢語新詞之一。“房奴”意思為房屋的奴隸。“房奴”是指城鎮居民抵押貸款購房，在生命黃金時期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例償還貸款本息，從而造成居民家庭生活的長期壓力，影響正常消費。購房影響到自己教育支出、醫藥費支出和撫養老人等，使得家庭生活質量下降，甚至讓人感到奴役般的壓抑

一、房奴的概念

房價像坐上云霄飛車一樣飆升，貸款利息一漲再漲，“房奴”——一個閃現著智慧光芒，也透著辛酸的新詞匯開始在坊間流傳。如果說2005年中國通過超女制造了PK一詞，那么2006年最流行的一詞應該叫房奴。

通常來說，“房奴”就是指家庭月負債還款額超過家庭月收入50%以上的家庭，此類家庭因為負債率較高，已經影響了家庭生活的正常品質。按照國際通行的看法，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線，越過此警戒線，將出現較大的還貸風險，并可能影響生活質量。以國內目前的經濟發展水平，居民住房消費支出超過家庭收入比重的30%就存在著過度負擔。有關調查顯示，目前約31%的購房者月供占到月收入的50%以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。

二、房奴現象所引發的社會問題

很多國家將整套房屋總價與家庭年可支配收入的比例作為度量住宅市場的重要指標。但是目前我國大中城市房價收入比大多已超過了6倍，其中北京、南京、青島等城市的比率超過了10倍，房價顯然偏高。房價上漲導致生活滿意度下降的群體不僅是低收入者，而且也波及到了中等收入人群。

本來，房租價格上漲，物價指數持續走高，已經讓很多人“氣喘吁吁”了，而在工資收入沒有相應增長的現實背景下，出臺如此新規，對群租進行嚴格管制，無疑會讓公民的生活陷入“雪上加霜”的災難性困境，特別是對外來人員與城市困難群體而言，這不是要逼著更多人去做痛苦的“房奴”嗎？因為，市場經濟下的現代公民都是理性的經濟人，房租這么貴，加之不能合租，負擔加重，也就只能別無選擇地做“房奴”，盡管并非情愿，但又能怎么辦呢，好歹也算是“有房一族”了，只是沒人知道其中有多么的辛酸與苦痛。

三、解決住房問題的政策和法律對策

（一）將居民住房劃分成不同等級

對居民住房劃分等級，將住房劃分為三級：保障性住房、舒適性住房、個性化住房。

1.保障性住房

中央制定城市居民住房最低保障制度，保障每個公民的住房權，這是政府的責任和義務。各城市根據自身情況，確定適合本市市情的最低住房保障指標。

保障性住房是按照當地居民最低保障住房指標建造的住房。其基本滿足居民的最低居住需要。該類住房由城市政府相關機構統一規劃建設，以成本價提供給全市所有有此類需求的居民。該城市所有居民具有該權利，但該住房不得自由交易；不需要居住時折價由政府回購；且該住房不得長時間空置。為保障房建設提供足夠的土地資源。即使土地資源再緊張，也要明確要求地方政府必須拿出足夠數量的土地，以無償或最低的價格用于保障房建設，以解決中低收入的住房問題。降低或取消保障房建設的各項規費。對在保障房建設中的各項規費，地方政府必須全額減免或大幅降低收費標準，以降低保障房建設成本，降低保障房建設價格，減輕中低收入階層的購房負擔。

2.商品住房

主要提供給中等收入階層居住。但對購置多套舒適性住房的居民加征特殊房產稅。套數越多其特殊房產稅額相應遞增，征收特殊稅的本意是抑制居民購置多套舒適性住房，打擊炒房者染指對此類住房的投機炒作；但對確需要多套舒適性住房的居民也不拒絕提供消費。

3.奢侈型或高檔住房

個性化住房就是充分尊重個人意愿建造的住房。比如別墅、超大套房等，根據個人喜好自己設計戶型，由房地產商根據客戶需要進行開發。政府統一該類住房的稅賦，鼓勵此類消費。

（二）通過科學調控地價抑制房價

房價是房地產市場的核心問題。房價到底是如何漲上去的呢？不外乎這樣幾個方面：一是土地財政的作用。地方政府為了城市、道路、形象工程等建設的資金需要，利用半行政、半經濟的手段，在短時間內把土地價格炒上去的同時，也把房價炒了上去；二是開發商的暴利。不管是否承認，開發商獲取了巨額暴利是不可回避的事實。也正是在暴利思維的影響下，不僅房地產市場出現了嚴重的混亂狀態，也使房價像脫了僵的野馬，一路飚升；三是投機者的瘋狂炒作。房價所以能夠一路飚升，與眾多投機者的瘋狂炒作不無關系。正是有投機者的瘋狂參與，才使房價脫離了正常的運行軌道，出現了脫離實際的上漲；四是腐敗行為的影響。房地產市場到底隱藏著多少罪惡、多少腐敗，可能誰也無法說清。有開發商透露，開發利潤的一半被政府部門攫取了，但據測算，政府收取的各種規費雖然名目繁多，但也沒有達到如此地步。其余部分都到哪里去了，值得關注與推敲。

房價有它的構成因子，政府可以根據相關的法律法規，調查、核實房價構成成本，對保障性住房和舒適性住房限定用地價格，控制房價構成成本。對于個性化住房，政府可以讓市場去確定其地價和房價。

（三）進一步規范房地產企業凈化住房市場純市場化商品房的價格高低，與中低收入階層并沒有直接的關系。真正關系中低收入階層住房問題的，是政府的保障房建設。

房產價格中存在隱形成本是不爭事實，政府應加強政務透明建設、加強對企業行為的監管力度，減少或杜絕房地產發生隱形成本，從而降低房價構成成本，進而降低房價。

四、結 語

當前住房價格過高是由很多因素造成的，它對城市建設也產生過積極影響，只不過現在高的讓很多城市居民難以承受，住房制度的繼續變革是必須進行的，也符合事物的發展規律。堅信政府會通過一系列的改革，給城市居民一個和諧、健康、寬松的生活環境。城市建設一定會健康、持續、快速推進。

參考文獻：

[1]陶婷.略談房地產營銷策略[J].外國經濟與管理，2001（8）

[2]劉艷.淺談房地產營銷策略[J].中國科技信息，2005（6）

[3]吳強.改革土地出讓制度是抑制高房價的重要措施[J].廣東技術師范學院學報，2007（4）