淺議房地產(chǎn)中介企業(yè)發(fā)展困境和法律建設(shè)

中圖分類號(hào)：D9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1008-925X(2011)09-0-01

摘要：近年，隨著中國房地產(chǎn)市場急速擴(kuò)張，所孕育而出的房地產(chǎn)中介公司越為眾人所熟識(shí)，而房地產(chǎn)中介企業(yè)的口碑和制度建設(shè)的完備亟待解決，本文將介紹中國房地產(chǎn)中介公司發(fā)展現(xiàn)狀和他的法制建設(shè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 中介公司 法制建設(shè)

一、我國房地產(chǎn)中介公司發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)中介，是指在房地產(chǎn)市場中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助共享雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、委托代理業(yè)務(wù)或價(jià)格評估等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)中介公司是房地產(chǎn)市場的衍生品，作為房地產(chǎn)的二、三級(jí)市場，從1988年第一家房產(chǎn)中介公司成立至今已有20多年的歷史。房地產(chǎn)中介行業(yè)一直處于穩(wěn)健、急速擴(kuò)張的發(fā)展之中。目前，我國各類房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)已超過20000家，其中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)約有50000家，提供中介、代理、咨詢服務(wù)的專職、兼職房地產(chǎn)中介服務(wù)人員有幾十萬人。

在房地產(chǎn)中介公司強(qiáng)勢進(jìn)入下，商品房市場和二手房市場的聯(lián)動(dòng)局面也基本形成，而且從市場發(fā)展趨勢來看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程代理，中介隊(duì)伍的迅猛發(fā)展是適應(yīng)市場形勢變化的結(jié)果，中介公司在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場中正在扮演越來越重要的角色。

房地產(chǎn)中介服務(wù)的不規(guī)范，以及由此而產(chǎn)生的種種亂象，已經(jīng)使房地產(chǎn)中介服務(wù)成為一個(gè)讓人離不開而又不敢恭維的行業(yè)。房地產(chǎn)中介行業(yè)中存在的敗德行為、惡性競爭等不規(guī)范行為嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益，也毀壞了房地產(chǎn)中介行業(yè)的形象。同時(shí)也危及到整個(gè)住房二級(jí)市場的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)中介公司主要存在如下問題：不正當(dāng)競爭充斥中介市場，由于準(zhǔn)進(jìn)入門較低，中介公司是房地產(chǎn)市場競爭最大的行業(yè)，中介公司在大中型城市片地開花，每一商業(yè)街，每一小區(qū)都有大量的房地產(chǎn)中介公司，它們?yōu)榱藸帄Z客源和房源，相互攻訐，采用不正當(dāng)?shù)姆椒◤钠渌薪楣就诜吭矗瑩尶驮矗瑸榱死】腿耍行┲薪楣旧米越档椭薪橘M(fèi)，嚴(yán)重?cái)_亂中介市場的正常秩序。

中介機(jī)構(gòu)專業(yè)化素養(yǎng)普遍較低，中介公司所專注的是業(yè)務(wù)人員的業(yè)績，而不是人員的專業(yè)素養(yǎng)，大量的人員缺乏該行業(yè)的專業(yè)知識(shí)，雖然許多中介公司人員都接受過培訓(xùn)，但對于房地產(chǎn)中介的法律介紹較少或員工就不清楚，它們更專注于對員工的銷售培訓(xùn)，這就造成客戶對中介公司服務(wù)的強(qiáng)烈不滿。

中介機(jī)構(gòu)向客戶隱瞞重大價(jià)值信息，中介公司為了是自己的利益最大化，在促成交易中，可能會(huì)故意隱瞞或含糊一些與將交易物業(yè)有關(guān)的重要信息，例如房齡、建筑隱患、建筑面積等；還出現(xiàn)大量中介機(jī)構(gòu)在買賣成交后不簽定房產(chǎn)局規(guī)定使用的協(xié)議文本，而仍使用各公司自行制定的各自合同，有許多是對客戶不利的條款。

二、房地產(chǎn)中介公司合理規(guī)范的制度建設(shè)

正由于房地產(chǎn)中服務(wù)人員的工作已經(jīng)深入了房地產(chǎn)市場上的各種交易行為和交易過程，因此在其提供中介服務(wù)的過程中，也不可能避免地發(fā)生各種各樣的糾紛，對于法律規(guī)范混亂的房地產(chǎn)中介市場，借鑒國外及港臺(tái)房地產(chǎn)中介服務(wù)法規(guī)體系，包括市場準(zhǔn)入法規(guī)、執(zhí)業(yè)人員職業(yè)道德法規(guī)以及執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)等并且學(xué)習(xí)他們具有成熟的運(yùn)作模式和管理經(jīng)驗(yàn)，正確認(rèn)識(shí)并借鑒經(jīng)驗(yàn)和做法對于發(fā)展我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)將不無裨益，4。

美國房地產(chǎn)中介公司的管理方式是我們學(xué)習(xí)的榜樣，例如，美國對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理嚴(yán)格在美國從事房地產(chǎn)中介業(yè)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，必須擁有州政府機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)委員會(huì)頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照；美國具有健全的法規(guī)制度，為保障交易安全，維護(hù)社會(huì)大眾利益，許多州都專門設(shè)立了房地產(chǎn)復(fù)原基金制度，目的是在社會(huì)大眾因某一執(zhí)照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不良行為而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)受損時(shí)，予以賠償；同時(shí)美國塑造良好的職業(yè)道德，為社會(huì)樹立了良好的口碑。

在學(xué)習(xí)國外管理房地產(chǎn)中介公司經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，我們更應(yīng)該立足我國特殊國情，提出有效的解決辦法。首先，政府應(yīng)加強(qiáng)對申請房地產(chǎn)中介業(yè)的機(jī)構(gòu)審核門檻，針對中國房地產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀，提出有中國國情的條件，尤其是他們的專業(yè)技術(shù)人才的審核；其次，中介公司應(yīng)該提高操作的透明度，公開中介公司的辦事程序和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這是中介機(jī)構(gòu)接受社會(huì)監(jiān)督的首要條件，這樣才能在社會(huì)樹立良好的口碑；最后，優(yōu)化內(nèi)部管理，推動(dòng)二手房中介買賣規(guī)范化運(yùn)作，對中介公司利益的保障，由于出讓方委托中介的時(shí)點(diǎn)與買賣成交的時(shí)點(diǎn)有長短不一的過程，中介接受買賣、租賃委托時(shí)必須簽定書面委托協(xié)議，簽定協(xié)議后立即備案，委托中介公司的房屋在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記時(shí)必須提供委托協(xié)議，所以，理順內(nèi)部管理關(guān)系，保證信息的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以有效地保護(hù)中介公司的合法權(quán)益。

“糾紛無時(shí)不有、無處不在”。而法律作為一種理性的、有秩序的糾紛解決途徑，是一個(gè)社會(huì)進(jìn)步、文明的標(biāo)志。對于連接房源與客戶的中介公司，不僅僅著力于房子的銷售業(yè)績，更應(yīng)利用自身的專業(yè)所長，為客戶解決各種房產(chǎn)問題，以自身的專業(yè)形象，服務(wù)質(zhì)量，操作的透明度，為自身樹立有實(shí)力的良好口碑。

參考文獻(xiàn)

(1)熊欣，英美兩國如何治理假按揭，銀行家。2007.5

(2)張秀智，實(shí)用房地產(chǎn)中介糾紛案例分析，2006.12