房地產金融風險對我國金融安全的影響

摘要：金融風險不僅影響著房地產業和房地產金融業的穩定發展，而且對整個金融業以至國民經濟的安全穩定和發展至關重要，因此，有必要對房地產金融風險對我國金融安全的影響進行分析并提出相應防范措施。

關鍵詞：房地產市場；金融安全；風險防范

中圖分類號：F83 文獻標志碼：Ａ文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２０11）11－０103－02

近年來，我國經濟發展雖然呈現樂觀的態勢，但表象的繁榮無法掩蓋深層次的經濟安全問題。因此，必須認清當今金融所面臨的內憂外患的安全問題。在眾多問題中，人們關注最多的就是房地產金融風險對我國金融安全的深刻影響。

一、目前我國房地產市場存在的突出矛盾

1.結構性矛盾

長期以來，低投入、低價位的中小套型住房供應總量不足，據建設部門統計，2007年10月份，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在9O平方米以下的住房面積占比為25.77％，與政策規定的調控目標還有較大的差距。

2.發展不均衡的矛盾

一個國家城市化的進程也就是房地產業快速發展的進程。我國城市化水平存在兩個不均衡：一是大中城市集中度過高，而小城鎮發展水平不足；二是東西部發展不均衡。房地產業投資過多地投向東南沿海的大中城市，使其房地產價格持續上漲，泡沫滋生。這很容易導致房地產暴跌和銀行資金鏈條的突然斷裂，進而影響我國房地產業的長期持續健康發展和金融系統安全穩定。

3.房價虛高，房地產業暴利情況嚴重

住房是民生之本，解決低收入家庭的住房問題，是構建和諧社會的重要環節。根據《2008年房地產行業風險分析報告》所提供的數據，2007年房地產行業上市公司部分重點企業銷售毛利率在35％～68％之間，銷售凈利率在11％～64％之間，盈利空間很大。

4.房地產業道德風險嚴重

一些專家學者和中介機構推波助瀾，誘導百姓對房價的判斷取向，推動了房價的不合理上漲。在美國次貸危機中，借貸者的問題除了由于本身的疏忽或消費沖動，還由于某些貸款機構采取故意隱瞞信息、忽視向借款人說明風險和確認借款人還款能力的環節、提供虛假信息、慫恿甚至代替消費者虛報收入等種種欺詐手段，誘騙消費者上鉤所致。

二、房地產市場對我國金融安全的影響

我國的房地產經濟和房地產信貸是在轉軌經濟環境下成長起來的，在這樣一個市場發育不夠健全的轉軌經濟體中，無論是政策性房地產還是商業性房地產都把目光轉向了銀行業，而銀行業在利益驅動下，爭相進入房地產融資領域，承擔了房地產業的大部分資金需求，同時也積聚了房地產業大量融資風險。

1.超額利潤導致房地產信貸非理性增長

長期以來，我國土地均是實行協議出讓制度，這就不可避免地帶來了房地產管理機構和房地產開發企業之間的信息不對稱，很容易在兩者之間產生尋租行為。2003—2007年，房地產開發企業累計購置土地面積19.11億平方米，年平均增長6％；而2003—2006年共支付土地購置費10 852億元，年均增長23.5％。從金融運行的角度看，銀行信貸資金也具有趨利的性質。銀行貸款首先是為了獲利，越是能夠獲得超過市場平均利潤率的行業，越是能夠積聚市場資金，同樣也越能夠吸引銀行的信貸資金。由于我國對信貸監督制約的手段匱乏，對房地產信貸市場總體規模缺乏科學指導，導致房地產信貸在一段時間內，隨著土地交易市場的虛熱呈現出非理性增長。

2.結構性矛盾導致房地產開發貸款還款來源具有不確定性

從房地產供求情況看，全國房地產市場存在著房地產供給機制失衡、結構性矛盾突出的問題。在房地產建設開發中，開發商把大量的資金投向大戶型商品房、別墅、高檔公寓、商業用房等高價格、高回報的商品房開發建設中，造成中低價位、中小套型住宅比例偏低，商品房供給不能適應普通居民住宅需求。另外，部分開發商在土地開發前未進行市場調研和客戶細分，將部分地理位置偏僻、社區及周邊生活配套不成熟、樓盤品質低劣的商品房大量推向市場，造成商品房長期空置積壓。商品房的大量空置造成房地產開發資金大量沉淀、貸款項目銷售不暢、還貸資金來源受到影響，使得銀行還款來源具有很大的不確定性。

3.投資性買房誘發價格泡沫，導致房地產信貸抵押品價值不充足

國際經驗表明，住宅價格與家庭年收入的比一般在3-6之間時，住宅市場方能正常運轉。如果房價收入比大于6，則住宅市場將出現供過于求，會造成一方面有真實需求的消費者無力支付高房價，另一方面，上漲過快的房價刺激大量的房地產投資行為和投機行為。在房地產信貸中，房地產抵押品清算價值的大小取決于房地產土地性質、土地用途、其他房地產開發商的投資能力和開發水平、商品房中介市場是否完備、商品房交易價格的合理性以及居民人均消費能力等因素。在這些因素中，有的決定生產性貸款的抵押品清算價值，有的決定消費性貸款的抵押品清算價值。如果抵押品價格嚴重高于市場預期，抵押品變現會變得十分困難，抵押品降低銀行房地產信貸風險的作用將會被削弱，借款人提供的抵押品價值將不再是顯示貸款風險十分有效的信號。

4.資金來源比較單一，導致房地產信貸風險過度集中

在房地產市場資金鏈中，商業銀行實際上直接或間接地參與了運行的全過程，是房地產市場各參與主體的主要資金提供者，要承受伴隨著各個環節的市場風險。在我國房地產投資資金來源中，企業的自籌資金一直維持在25％—33％左右，房地產開發貸款約占18％—23％。在商品房預售中約有70％的客戶可能會采用按揭貸款的方式購買商品房，以按揭貸款首付20％—30％計算，其他資金來源中約有49％—56％的資金來源于商業銀行的消費信貸。在我國現有的房地產金融體系中，商業銀行與信用擔保、信用保險、評估機構和房屋中介等機構的合作缺乏有效的社會監督和法律約束，使得房地產信貸的系統風險不能得到有效的分散，房地產融資風險過度集中在商業銀行。

5.信貸管理手段落后，房地產信貸風險監控亟待加強

我國的銀行業過去長期處于計劃經濟體制中，其信貸審查和貸后管理水平普遍不高。商業銀行出于對經營利潤的追求，往往重視對房地產信貸業務的市場拓展，而對房地產信貸業務的風險和控制認識不夠，對貸款項目的審查主觀判斷多，定量分析往往基于房地產項目可研分析報告和房地產開發企業提供的財務報表數據，沒有科學、完整的風險度量指標體系；也沒有根據宏觀經濟環境的變化、信貸市場變化、銀行信貸資金流動性和內控制度要求的變化，對房地產信貸項目的量化分析指標進行動態調整。信貸風險度量工具的缺失，將使得房地產信貸風險控制要求難以實現精細化。

三、防范房地產金融風險，保障金融安全發展

歷史上由房地產業引發的金融危機比比皆是，因而，為了避免中國重蹈美國、日本、東南亞之覆轍，采取措施防范房地產業泡沫的產生甚至破裂顯得格外重要。

1.制定房地產業發展規劃

各級政府和城市建設部門應當對轄區內房地產市場的開發和發展制定近期和遠期規劃，相關部門對涉及土地征用、建設開發、稅費減免的問題要統籌協調，一旦確定下來，就要形成建設開發計劃。把各類保障性住房作為重點建設的主體，真正貫徹中央“以人為本”的執政理念，保障大多數人的安居樂業。同時從中國實際情況出發，增加中低價位、中小套型普通住房供應，對高標準住宅采取嚴格的審批制度并制定相關稅收政策，加以正確引導。

2.嚴格調控和引導房地產市場尤其是二級市場的交易行為

要限制外資進入房地產二級市場交易（存量房交易）。調整相關法律法規的具體規定，引導公眾合理消費，爭取形成中高收入居民購買商品房，中等收入者購買或租住商品房，中低收入者購買或租住經濟適用房，低收入者租住廉租房的理性消費格局。對已經擁有一套住房的城市居民要以家庭為單位認定，嚴格控制第二套、第三套住房的買賣，抑制投機行為，對于購買住宅后短期內轉手獲取差價的行為要進行嚴格控制。借鑒其他國家經驗，對貸款購買多套房產投資和全款購買多套房產投資的惡意炒房者，對其收益考慮開征重稅；對持有空置房產者，考慮開征物業稅即房產持有稅，并實行累進稅制，空置時間越長，征收的稅費越高，以打擊房源囤積和房屋炒作，降低房價，緩解目前住房供需不均衡的矛盾，節約社會資源。

3.運用經濟杠桿，加強調控

用好貨幣和財稅政策，重點放在“保障自住、抑制投資、打擊投機”上，引導我國房地產市場健康、有序、穩健地發展。要繼續發揮貨幣政策的靈活性特點，審慎運用利率、信貸投放量等手段確保房地產市場的穩定發展。要加強商業性房地產信貸管理，嚴格房地產開發貸款管理和住房消費貸款管理。金融機構對購買第二套以上住房的居民要提高其房貸的利率水平和貸款最低首付款比例，增加其成本支出，抑制過度需求。

4.加快住房金融體系改革

盡快出臺房地產金融產品的相關法律規范，構筑完善的住房金融體系，形成房地產業和金融相互支持，相互促進的機制。拓寬房地產企業合法融資渠道，積極推動資本市場的發育，鼓勵房地產開發企業通過股權合作、上市、房地產信托、房地產項目債券化等渠道籌集開發資金，解決融資渠道單一的問題，降低銀行風險。在加強對市場運行的監測和早期預警、風險提示，以及加強商業銀行、投資銀行、機構投資者、會計審計機構和評級機構信息披露基礎上，努力推動房地產金融創新，積極探索房地產抵押貸款證券化，提高銀行房地產貸款的流動性和安全性，分散集中于銀行體系的信用風險。

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