調控下房企的轉型之路

對于房地產商而言，與其被動應對宏規政策，不如主動去適應嚴厲的調控環境，能在逆市中發展的企業才能在未來獲得更強的競爭力和生命力。

在住宅市場博弈之時，諸多敏銳的房地產企業已經開始在商業地產中進行提高企業抗風險能力的有益嘗試，除了已經遍地開花的城市綜合體、旅游地產、酒店地產、文化創意地產等專業市場外，不少房企也在思考如何讓“老壇子釀出新酒”來，商業模式不再只以百貨購物為主，同質卻特立獨行的新型業態深化并優化著商業地產。

地產名企大船先調頭

今年4月，上海排名前三的復地地產私有化議案在股東大會上進行審議，作為一家香港上市的內地房地產企業突然退市，其主要原因在于負債率過高。這雖然只是眾多房企中的個案，但值得每一家房企深思在當前調控背景下的轉型之道。

多數業內人士一致認為，中國房地產企業轉型大考已至，無論是主動或是被動，從價格競爭轉向價值競爭是不可或缺的。早期的房地產開發是資源集中型的產業，掌握了土地和資金幾乎就等于拿到成功的鑰匙，但是在土地越來越稀缺、調控越來越頻繁、信貸越來越難的情況下，為了避免在一棵樹上吊死的命運，房企們必須通過多元化的經營模式以占領更多的市場份額。

事實上，不少國內房企，特別是一線品牌開發商，已經陸續現身商業地產的各個細分領域。一直致力于住宅開發的萬科也開始低調轉型商業地產，成立萬科商業管理公司，發力與住宅配套的社區型商業地產，比如養老地產這一新型商業業態；而據保利地產對外發布的消息顯示，僅6月，保利地產在廣州同時推出6個寫字樓項目，總面積超過100萬平方米，按照保利的戰略規劃，到2015年將持有的商業地產規模提升至總資產的10‰

另一家“大刀闊斧”地加碼商業領域的地產大鱷是遠洋地產，目前，遠洋有近300萬平方米的商業地產用地正在規劃建設中，開發住宅與商業地產面積比例為1：9。

“對于房地產商而言，與其被動應對宏觀政策，不如主動去適應嚴厲的調控環境，能在逆市中發展的企業才能在未來獲得更強的競爭力和生命力?！比珖ど搪摲康禺a商會會長聶梅生表示。

外來房企與本土房企搶灘榕城

受樓市大局影響，自去年以來，多座城市綜合體在福州拔地而起，單從滿天飛的地產廣告就可以看出，大體量的商業項目涌現福州市場，呈現各大商圈多足鼎力的景象。

世歐地產副總經理李劉偉認為，之所以大批房企選擇“住轉商”，其部分原因可以歸結在那些受限于住宅市場的房企，尤其是一些還處于成長期的本土地產企業，更加亟待尋求新的利潤增長點，而一直是政策“避風港”的商業地產則成為他們轉型的首選。

2010年12月，福州泰禾集團拿下五四北板塊綜合商場項目地塊，高調宣布進軍高端商業地產；本土房企三迪地產引進紅星美凱龍家居主題商業項目；福州世歐地產也將在王莊項目中引進超大型時尚中心……。除了諸多本土知名房企外，不少中小開發商也隨行就市，紛紛拿下一些小面積商用地塊。

不僅是本土房地產企業，多家外來地產大鱷在福州開發住宅的同時，也著手進軍商業市場。來自香港的恒力地產一舉在福州拿下多塊商住用地，分別用于開發不同的商業形態；短短—年之內，萬達集團在福建就落戶了三座萬達廣場，其擴張速度之快令人驚嘆。此外，萬科地產在福州市場成功運作了多個住宅項目后，迅速在閩江北岸中央商務區搶占一席之地；世茂集團也明確表示，在鼓山及閩侯的項目也將于今年年末登場，它們均以商業性質為主。

李劉偉表示，福州作為海西經濟區開發重鎮，未來一定有較大的商業需求，加上過去忽視商業開發造成一定的歷史欠賬，福州商業地產的投資價值尚待提升。因此，諸多品牌房企陸續進駐福州，期望能盡可能多地搶灘福州市場。福州商業地產尚待雕琢

近兩年，在商業地產開發大潮下，不少市民都明顯感覺到福州城的日益繁榮，但同時也留下了項目扎堆的隱患。據不完全統計，未來2～3年內福州商業地產總面積超過500萬平方米，這一龐大數據無疑將考驗著福州這個不到300萬人口的中型城市的市場消化能力。

“從最早的東街口商圈、五四路一帶到幾年前正大廣場、冠亞廣場、萬寶商圈的開發，以及目前最受矚目的閩江北岸中央商務區、金融街萬達廣場，這些商圈非常密集地在鼓樓和臺江兩大行政區交匯?！痹诮邮懿稍L時，福州縱貫國際代理機構董事長林文昌通過三維地圖讓記者一目了然，這種過度集中的開發很有可能改變未來幾年商業地產的供求關系，導致一些項目陷入艱難的生存狀態，甚至連福州最核心的中心商業區也免不了蕭條的結局。

不僅是數量上的過多同步，經營業態的重復也是福州商業地產仍處于粗糙階段的主要問題之一。盡管商業地產項目的運作需要與鄰近已建的商業項目形成“差異經營”是地產界皆知的道理，但從福州現階段的整體狀況來看，這看似簡單的原則已經被不少盲目跟風的開發商所忽略。

有業內人士指出，2009年以來，特別是在2010年，福州市放量的土地中商服地塊的占比越來越大，而且不乏那些單體面積很大的地塊，但這些基本都用于開發城市綜合體或大型購物中心，經營模式也是千篇一律地引入各種百貨品牌而已?！斑@樣不僅造成了激烈的同質化競爭，而且會使得同一區域內的商業出現明顯的冷熱不均，福州多個知名百貨因長期招商失敗而幾度閉館調整就是最直接的證明?！绷治牟f，新商圈如何突出自身特色是商業地產發展最大的瓶頸，也是房地產企業想要從住宅成功轉入商業市場的殺手锏。