業界點評房企轉型商業地產

羅新

大量的房企轉型商業地產，確實給商業地產市場帶來了競爭的壓力。但單從商業地產的寫字樓部分來來看，市場仍是呈現一個良性的趨勢。

目前看來，福州在商務辦公用地放量上還是很謹慎的。去年的總量是300萬平方米，今年按現有趨勢預計不會與去年的總量相差太多。而這些放量，根本無法滿足市場現有的巨大需求，更不用說新的需求每年仍在遞增。因此，只要未來的商務用地放量，不會連續數年超過現有放量一倍以上，整個寫字樓市場就不會出現大問題。

未來，做寫字樓的開發商可以關注一下中低端產品。目前推出的寫字樓產品，由于所處地段好，拿地成本高，因此開發商自然要做精品。精品型寫字樓起售面積一般都要1000平方米以上，每平方的價格最少要2萬多，現在的租金一般也都150元／平方米上下，這樣的一個市場行情，決定了精品型寫字樓更適合大型企業和金融機構辦公使用。這樣的產品，就好像是住宅市場里的別墅和大戶型一樣，對于一般的中小企業而言，顯然買不起甚至也租不起。中小企業需要的是面積在200平方米～500平方米，每平方的售價在1萬多元或者租金在50元以內的“小戶型”。其實，福州還是中小企業居多，它們的需求十分龐大，但是市場上卻缺乏適合它們的產品。所以，如今一些低租金的舊寫字樓在福州十分走俏，基本上是“一套難求”。我想，如果能找到交通便利的郊區地塊，在拿地成本不高的情況下，開發一些中低端產品，會是很受市場歡迎的。

蔡俊

商業地產風險大，如果住宅地產的市場和利潤能夠保證，沒有開發商愿意輕易轉戰并不了解的商業地產。那為什么許多房企被迫要轉型商業地產?一方面是住宅市場的調控高壓不斷；另一方面則是地方政府對商業土地供應量的調整，目前福州商業土地的供應量已經占到了總量的60％以上。如今，許多房企都在大量招收商業人才，顯然是因為前期準備不足，看得出是因為轉型倉促，而處于邊做邊學的狀態。

但是，商業地產與住宅地產的運作模式相去甚遠。住宅地產容易銷售，所以資金回籠快。而商業地產則不同，現在業界成熟的商業地產運作模式，一般是以開發商較大比例的自持為主，大概需要開發商自持3～5年的時間，證明運營成功后才打包賣給專業的公司接手；或者是以此向銀行抵押貸款，獲得資金。這就注定了做商業地產對開發商的資金占用量很大，因此風險也極大。

而且，商業物業不同于住宅，它的價值主要體現在是否擁有長期穩定的回報率。如果有，對于開發商來說是優質資產，可以出售；也可以自持，并向銀行申請貸款，盤活資金。如果沒有長期穩定的回報率，那就是不良的負債，反而會拖累企業。對于普通的地產商來說，一個5萬平方米的綜合體運營不成功，必將影響到整個企業的生存。

現在看來，福州的商業綜合體放量明顯偏大了。我們通常認為，零售型的商業地產，一平方米需要3個人的長期消費才能維持。而福州的人口并不算多，很難長期支撐這么大的一個綜合體放量。

林文昌

住宅房企轉型做商業地產，固然有政策大背景的推動作用，但未嘗不是看著人家商業地產做得火熱，就想進去分一杯羹。所以，我覺得住宅房企轉型商業地產是一種半主動的狀態。

住宅市場如今是不怎么好做了，但轉到了商業地產就一定順利了么?并不是人人都能吃商業地產這塊蛋糕的。在我看來，許多房企的轉型，正是陷入盲點和迷失的表現。

我們從專業商業地產人才這方面來看。萬達現如今是國內商業地產的巨頭，并且仍在不斷擴展。按照它的計劃，在2012年，萬達將擁有49座城市綜合體。而這些城市綜合體需要多少專業人才去運營管理?我們了解到的是，需要2萬5千位專業人才。由此不難看出，做商業地產，需要大量的人才儲備。然而，假若從2001年萬達嘗新商業地產時算起，中國商業地產也不過才歷經10年，專業的商業地產人才是近年來才開始被慢慢關注，開始有意識、有規劃的進行培養。而商業地產的“金融、商業、地產”三位一體的屬性，也形成了高于住宅開發模式的人才門檻。我所知道的是，就算是萬達自身，目前商業地產方面也是人才緊缺，不敷使用。萬達尚且如此，那些剛剛進入商業地產的住宅房企，在專業人才上的缺失更是毋庸置疑。旺盛的需求與捉襟見肘的人才供應，是許多轉型商業地產的住宅房企，不得不面臨的問題。

如今國內許多地產商在缺乏專業人才支持下，盲目地一窩蜂上馬各種商業地產項目，這其實是很危險的事。

李劉偉

隨著福州大型商業地產項目的不斷增加，在大規模進入自持大型商業購物中心的時代，類似寶龍、萬象這樣分割銷售的商業物業模式，不可能再輕易獲得成功。那么，房企要如何在商業地產領域的競爭中勝出?就以我們正在規劃中的商業購物中心為例。商業購物中心要做成功，不在于能滿足所有的客群，這不現實。而是要進行細分市場的劃分，找出你想要滿足的目標人群。然后，將用以滿足目標人群需求的產品做到極致。其實，如今成為許多電子3c產品標桿的“蘋果”，也正是這么做的。它雖然推出的產品并不多，但為什么每一款產品一經推出，就能大獲成功?因為，它的每一款產品在產品設計和產品體驗上，始終追求科技感官和時尚設計，并將這個目標做到極致。所以，蘋果就能夠一直吸引著那些希望處在時尚前沿的人士。我們做商業物業同樣可以借鑒這個思路。譬如，我們將“時尚的購物中心”這個概念做到極致，只引入代表時尚的品牌和產品，整個購物中心的設計風格也無處不體現時尚這個概念，最終讓所有人將這個購物中心視作福州的時尚地標。一旦實現了這個設想，成功也就成為必然。

而商業購物中心要想將一個目標做到極致，就必須統一管理、運營。而分割銷售的商業物業顯然無法滿足這個條件。因此，高度自持就顯得十分必要。實現高度自持的基本條件是什么?就是必須擁有長期穩定且低成本的大筆資金以及優秀的規劃、招商、運營等人才的支持，其中具有長期大型綜合商業經驗的人才尤為重要。