流動性過剩成轉型主推力

幾年前還表現得如火如荼的住宅市場，在調控政策的持續加碼下開始進入低潮，在新時期下，單一建設住宅的傳統開發模式已經無法滿足開發商的發展需求，為了拓展新的業務模式，控制資金風險，一波商業地產開發熱潮在全國各地上演。

改革開放以來，中國城市化進程不斷提速深化，為樓市提供了充足的剛性需求，房價也隨之進入上升通道。自2008年爆發金融危機之后，中國采取了極為寬松的貨幣政策，4萬億的刺激計劃、密集的降息和下調存準率造成了市場流動性嚴重過剩，通脹率高漲，由于投資渠道狹窄，投資資金只得投向股市、樓市，加上政府出臺的低首付、低利率的鼓勵性政策又推動了房價一路狂飆。

與此同時，房地產行業也迎來了一輪擴張潮。金融危機后，中國制造業回報率持續下跌，據不完全統計，2008年后，中國制造業500強企業平均利潤僅6.51％，而房地產行業的平均利潤率則高達30％以上，許多大型企業在高額利潤的誘使下介入了房地產開發。在政策利好、全民炒房、房企大量開發這三方面的推動下，僅2009年，全國一線城市房價普遍翻番，房地產行業開始出現泡沫。

樓市資金流向轉舵

由于金融危機的影響開始過去，國家在2010年4月開始出手調控房價，從“國八條”到“新國五條”、從“限購”到“限價”，連番落下的調控政策讓商品房成交量持續下跌，市場觀望情緒高漲，住宅市場在調控中開始步入低谷。

為了收攏市場的流動性，國家采取了貨幣緊縮政策，然而今年以來的連續3次加息以及6次的提高存準率，依然沒有改變通脹高企、流動性過剩的局面，從嚴的調控政策又讓民間資金找不到投資方向。中原地產發布報告顯示，國內房地產資金流向出現“轉舵”跡象，主要去向是商業、寫字樓市場。其中，北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市4月寫字樓新增供應面積約50.09萬平方米，環比大幅度增長181.9％。銷售面積62.70萬平方米，環比增長了72.43％。

申發置業總經理羅新表示：“在國家宏觀調控之下，住宅市場的銷售壓力很大，限購等措施將投資者從住宅市場中擠了出來，而不在限購范圍之內的商業地產，成為投資者涌向的目標。”

資產安全促房企轉型

“不限購”成就了商業地產“避風港”的稱號，面對投資者持續升溫了投資熱情，商業地產的巨大商機成為了房企轉型的重要理由。

中原地產福建分公司二級市場總經理蔡俊認為調控政策是影響開發商轉型商業地產的重要原因。“嚴厲的樓市調控使住宅市場的成交量被抑制，開發商資金無處流動，為了能夠在弱市下繼續發展，房企開始轉型商業地產。”

此外，出于對資產安全的考慮，房企也不得不進入商業地產領域。福晟集團董事長潘偉明認為，房企開發住宅需要通過不斷的買賣才能維持企業的發展，一旦遇到大幅度的調控，就會對房企產生巨大的壓力，而自持商業地產可以獲得穩定的回報，可以抵御通帳，因此，房企需要拿出一部分資金和精力發展商業地產。

商業地產通過合理運營能夠產生持續的租金收入，可以改變房企單純開發住宅導致的資金流可能間斷的風險，減少調控帶來的影響。商業地產還是優質的資產，可以通過銀行抵押獲得貸款融資，在房企無法通過住宅實現大幅利潤增長的情況下，穩定的現金流對于房企來說無疑是撐過弱市的不二選擇。

政策助推商業地產

隨著海西規劃從區域規劃上升為國家戰略，《海峽西岸經濟區發展規劃》等一系列政策紛紛出臺，福州作為海西規劃的重點城市，商業地產前景看好。

“隨著兩岸經濟的對接與互通，海西經濟區的發展是必然的，在10－20年都存在很大的投資機會。”羅新表示，政策的利好將引導企業、臺商紛紛涌入福州，全面提升福州的經濟活力，經濟的發展以及企業的入駐對福州商業地產產生了強大的助推作用。

蔡俊表示，“在海西政策有力引導下，福州作為海西規劃中最重點的區域、未來的海峽金融中心，將會吸引國內外經濟體、高新技術類的大型企業以及臺商的入駐，直接推動了寫字樓需求的增長。”

今年5月，福州出臺了“住改商”禁令，意味著大量在住宅中辦公的小企業要退出小區，進入寫字樓市場，業內人士認為，“禁住改商”對于寫字樓是利好，市場需求將推動寫字樓市場進一步發展。

政府有意扶持

在中央調控住房價的決心面前，地方政府開始小心地減少住宅用地的放量，出于均衡財政收入，福州加大了商業用地的入市規模，意圖將商業地產開發推向前臺。據了解，目前福州土地市場上60％以上都是商用地塊。

“開發商業項目是目前土地政策的硬性要求，許多房企只能走‘商業+住宅’的開發模式。”蔡俊指出，“住宅與商業地產的開發模式不同，住宅相對商業地產來說，開發難度小，資金回籠快，房企普遍以住宅開發為主要方向，但在目前的政策下，房企拿地開發必須嫁接商業。”

商業地產對于地方經濟的長久貢獻也是政府扶持商業地產的重要原因。據介紹，20萬平方米的購物中心、寫字樓可解決數千人的就業問題，每年還能夠提供過億元的稅收，且經久不衰，遠勝于買賣住宅的一次性稅收。

蔡俊表示，“商業地產的發展對于零售行業有很大的推動作用，能夠帶動福州的消費能力，拉動經濟發展，并產生可觀的稅收，福州政府出于經濟發展的考慮，也將大力扶持商業規劃。”

此外，商業地產還是城市的現代化名片，對于提升城市的整體形象、加速現代服務業的發展有著重要作用。在商業地產帶來的種種利益下，地方政府開始弱化住宅市場，鼓勵商業地產發展。