新型商業地產方興未艾

當前，在現有樓市政策不松綁甚至會進一步深化的調控常態下，越來越多的房企開始進行戰略上的轉型，從單一的住宅開發逐步向商業地產的細分領域，包括旅游、酒店、文化創意園、養老地產等多元化的地產模式發展。

國外的經驗表明，當人均GDP超過30nO美元之后，市場上休閑度假的需求開始急速提升，同時，對于酒店、創意產業與服務的需求也將加速增長。統計數據顯示，2010年我國人均GDP為4382美元，標志著我國對旅游度假已經具備了足夠的消費支撐力。未來，隨著國民收入水平的不斷提升，這些產業的市場需求仍將快速提升，這也對房地產行業帶來了新的契機。

在國內各大房企對飽受樓市調控打擊的住宅市場已經逐漸失去信心后，房企集體向商業地產轉型已是大勢所趨，但寫字樓、大型購物中心為主導的傳統商業地產又面臨著同類型產品過多帶來的競爭與泡沫，許多房企不得不探尋商業地產的創新模式。

在此背景下，屬于商業地產細分市場，并處于行業上升期的旅游、酒店、文化創意園、養老地產等模式進入了開發商的眼中，截至目前，包括萬科、萬達、世茂、龍湖在內的各路房企都紛紛增加了旅游等地產項目。

房企在福州“跑馬圈地”

早在去年年底，萬達就對外宣布，將聯合國內多家知名地產商共同在瑯岐島投資建設集購物、餐飲、旅游、娛樂、文化、休閑等功能為一體的大型綜合旅游項目。與此同時，萬科則將眼光瞄準了永泰大樟溪岸，計劃利用豐富的溫泉和景區資源打造高端山水溫泉休閑社區。世茂集團也在福州鼓嶺拿下3幅地塊用于建設旅游、酒店、商務辦公等低密度的避暑旅游項目；世紀金源則計劃利用貴安的溫泉資源打造大型溫泉旅游地產項目。此外，還有冠城大通、實力地產等多家房企在福州各溫泉景區“圈地”，準備試水溫泉地產的開發。

中原地產福建分公司二級市場總經理蔡俊表示，隨著城市居民消費能力的提升，人們愿意享受旅游度假帶來的舒適生活。福州的溫泉是地方l生的標桿品牌，合理的開發對福州的經濟發展將產生極大的推動作用，政府也愿意加大扶持力度，鼓勵開發商介入。

福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，福州自然景觀資源豐富，如果“旅游+地產”的模式開發得當，不但能帶動旅游產業的發展，更能促進景區旅游配套的完善，提高房產的附加價值。

除旅游地產外，福州文化創意地產和養老地產也開始起步。近年來，福州市政府加大了文化創意產業的扶持政策，目前，三坊七巷歷史名街、芍園壹號文化創意園、榕都318文化創意藝術街區等十余個園區項目都在陸續面向市場。此外，在8月4日，利嘉實業(福建)集團有限公司以底價14 23億元競得福州一宗超大地塊，計劃用30億以上規劃建設一座綜合性非營利醫院及老年人養生村。

業內人士認為，文化創意地產是在緊缺的土地資源上發展的高附加值產業，符合當今房地產業運行模式從粗放型向集約型轉變，借助打造創意產業粘性產業空間，還能形成創意產業集聚效應乃至產業集群。另外，隨著中國進入老齡化社會，人口紅利時代已成過去，而養老地產在我國仍是一個空白，必然是房企下一個角逐的方向。

新型地產遇開發瓶頸

在市場遠景向好的支持下，許多開發商開始重金投入旅游、酒店等新興地產中。王阿忠指出，旅游地產在福州還是新鮮事物，需要長期的持有經營，不能照搬住宅的一次性買賣模式，在運營上對開發商而言是一個考驗，潛在著較大的風險。

申發置業總經理羅新表示：“多個開發商都開始介入福州溫泉地產的開發建設，同質化嚴重，由于旅游地產對資源的要求極高，唯一性、獨特性是支撐旅游地產興旺的必要條件，要發展旅游地產必須走差異化路線。”

蔡俊也表示，“目前福州同類型的項目太多，競爭激烈，各個溫泉旅游項目各自為戰，無法凸顯出獨有的特色與價值。旅游等地產開發模式還需要合理的整合資源，打造溫泉產業集群，提升區域的整體競爭力。”

對于動輒上百畝的旅游地產而言，開發周期長、資金要求高以及用年為計算單位回報率都將旅游地產歸于超長期的項目范圍。此外，如何在諸多同類產品的競爭中脫穎也是橫亙于開發商與投資者面前的難題。

蔡俊指出，旅游地產普遍位于郊區，配套設施的不完善會影響到項目的經營，開發商在開發旅游地產的同時，也要完善周邊的商業配套，才能取得長久發展。“國內比較成功的旅游地產開發案例是深圳華僑城，先將度假村等旅游設施建設起來，吸引足夠人氣后，再逐步健全商業配套，最后引入住宅項目，實現各業態間的良性循環，最終達到多贏的效果。”

對于福州文化創意園等地產模式的發展，蔡俊表示，由于文化創意涵蓋范圍廣，在經營上有明顯的受限性。“想要在市場上產生足夠的影響力，還需要專業化管理和經營，在定位上還要足夠的高端，這就要求經營者不但要有足夠的資金支持，更要順應福州文化的脈絡。”

雖然旅游、酒店、文化創意園、養老等新型商業復合地產開發模式的前景看好，但由于其開發、經營周期長，加上在福州仍是“新生兒”，當地的市場觀念還未能完全轉變，貿然介入存在極大風險。因此，業內人士認為，無論是開發商還是投資者，都應該保持穩健的投資心態，認真考察目標項目的長期運營能力以及是否具備穩定、持續的回報率水平。