中國“兩價”探究

關于中國物價、房價問題的“非主流”觀點

當前中國的政治和經濟生活中有兩個話題最受關注，一個是物價（通貨膨脹），一個是房價。這兩個話題不僅牽動著中國社會最敏感的神經，還受到全世界投資者的極大關注。

首先看物價。中國的CPI通脹近期一直維持在較高的水平，更多是因為結構性因素，比如食品價格上漲引發的通脹。為什么要強調結構性因素呢？因為這表明中國當前的通脹并不是主要由寬松的貨幣政策驅動的。這就能夠幫助中國正確決策應該做什么—加息其實不能夠解決問題，食品的價格說不定還會上升。

另外，貨幣流通的速度—當貨幣供應量在大幅上升的時候，貨幣流通速度在大幅下降，這就意味著它把貨幣供應上升的影響抵消了。所以，盡管中國加息的力度并不大，但是實際的緊縮效果已經由貨幣流通速度下降的影響替代完成了。

為應對通脹而加息的一個重要理由是管理通脹預期，但是，基于中國央行的調查，現在居民的通脹預期已經到了高峰，大家都預期下半年的CPI會降低。另外，中國雖然通脹水平較高，但是中國人的收入增長也比較快，也就是說中國的消費者相對其他國家的消費者來說，應對通脹的能力更強。因此，我們不會看到中央銀行再加息了。

中國央行頻繁使用的另一個貨幣政策工具是存款準備金。很多人認為上調存款準備金率是為了應對通脹的緊縮措施。實際上，中國的銀行是受政府控制的，因此中國不需要通過存款準備金比例來控制信貸，這和正常的銀行體系是不一樣的。中國提高存款準備金率的目的是對沖外匯的流入對貨幣供應量的影響，只有在提高準備金率導致銀行無法全部使用信貸配額的時候，才能起到收緊的效果。

另一個備受關注的問題是房價。最近七八年來，關于中國的房地產市場是否存在泡沫的爭論一直不斷，“泡沫論”也成為一些人支持房地產調控的重要理由。而在我看來，任何一個資產級別，除非有很多杠桿，否則不會有泡沫。換句話說，如果通過大量負債去買房產，比如美國的情況，是存在泡沫的，而中國的情況不同。

中國的房地產市場中，真正出于投資的目的購買的比例比較低。幾年前差不多有四分之一的買房者是投資者，現在由于政府采取一系列的調控政策，只有10%的人是投資買家。而且購房者的現金支付比例高，杠桿很低。到今年2月底為止，任何一個買房子的人，三分之一的房款是現金付款，1月份購房者的首付比例高達44%，在任何其他的市場都看不到這樣的情況。

此外，人們過多關注京滬廣深這些大城市，但今年第一季度，這四個一線城市家庭住房銷售只占據了房屋銷售總量的5%。歐洲有35個城市人口超過100萬，而中國人口超過100萬的城市有150個，三線城市的房價要比一線城市低72%。

我最喜歡的話題之一是空置率，所謂的房子空著沒人住。在中國不是指沒有賣出的存量房，而是已經買了房子的人有意識地讓房子空著，外國人不太理解這種情況。我經常跟客戶說，在現金付款的情況下，房子就像金條，你是否使用它沒有關系。

要理解中國的房地產市場，還得理解中國的政治。歷史經驗表明，一旦中國政府決定將某事作為重中之重來做，就一定會做成。比如上世紀90年代末的國企改革、取消福利分房，前幾年的取消農業稅、免費義務教育等。現在的重點是保障性住房，就算大開發商不愿參與，還是有很多缺錢的小開發商或建筑商愿意承接這樣的項目。