縱覽海外“保障房”

世界各國由于國情的不同，它們的住房政策也不盡相同，有的國家政府可能會直接參與投資建設“保障房”，有的國家可能根本就沒有“保障房”概念，但是政府會通過另外的渠道——比如對購房者進行補貼——保障低收入群體的居住權利……無論何種政策，它們的目標只有一個——居者有其屋。

法國:“可抗

法國議會在2007年3月通過了“可抗辯居住權”法案，承諾增加住房建設投入，以基本實現在法國人人有房住。所謂的“可抗辯居住權”，也就是國家保障合法居民的住房權，居民可通過法律手段維護自己的住房權。在歐洲，此前只有蘇格蘭的法律規定住房權為可抗辯的。

該法的適用對象是“以合法方式常住法國的、不能以自己能力獲得住房或保持住房的任何人”。法案規定，2008年12月1日起，政府應滿足低收入者、無家可歸者等人士對由政府補貼的社會住房的需要。在住房申請沒有收到滿意答復的情況下，五類住房困難戶可向主管部門要求解決住房問題，如問題得不到解決，可向行政法院提起訴訟。

這五類住房困難戶包括：無房戶、將被逐出現住房且無法重新安頓者、僅擁有臨時住房者、居住在惡劣或危險環境中的人、與未成年子女同住且住房面積不達標的人。從2012年1月1日起，“可抗辯居住權”將向所有申請社會住房的人開放。法案要求法國各省政府所設的調解委員會負責審核住房申請的緊急和優先性質，并責成省長為符合緊急與優先標準的家庭安排住房。法案通過時，法國有近100萬人沒有住房，200多萬人居住條件差。

但可抗辯居住權法實施兩年來困難重重。根據2010年5月份的最新統計，法國無房或居住條件差者仍有350萬，和2007年人數差不多。法案實際執行效果差強人意的原因除了法案救濟過程復雜而漫長、申請通過率很低之外，最根本的原因還是“巧婦難為無米之炊”，社會性住房不足以滿足需要。法國目前有90萬套住房缺口，有65萬家庭在排隊等待廉租房。

按目前的市場需求，法國每年建設住房需超過50萬套才能解決住房缺口，法國政府曾確定每年興建50萬套新房的目標，但到目前為止，除了2006年建房許可證發放量達到過53萬套之外，其他年份均未能實現這一目標，而法案規定的社會性住房數量在所有住房中又只占一定比例(在人口超過5萬的城鎮中，廉租房占全部住房的比例不能低于20％)。

德國：社會福利房因時而變

◎鄭啟航

社會福利房在德國有著悠久的歷史，最早的社會福利房政策可以追溯到第一次世界大戰后的魏瑪共和國。但是社會福利房在德國的發展并非一成不變，它隨著德國社會經濟狀況的發展，而不斷調整變化。

上世紀50年代，由于大量市內住房在二戰期間被摧毀，德國的經濟開始起飛，大量人口從農村轉移到城市，城市出現住房緊張。為了解決這個問題，德國聯邦議會通過了《第二部住宅興建法》。該法律要求興建的住房在面積、設施、租金、按揭還貸及維護方面能為普通大眾所接受，為社會福利房的興建構建了法律基礎。50年代到七八十年代是社會福利房的大發展時期，到1987年，市場上共有390萬套社會福利房。人們也普遍認為市場上三分之一的房子應該是福利房。

80年代以前，從事社會福利住房建設的主體是市政當局控股的公司，此后，聯邦政府開始向私人以及私立的機構投資人開放福利住房項目。此舉一方面是確保有更多的私人資本進入該領域，擴大資金來源，另一方面也源于公眾對于市政不當改造的反對以及不斷爆出的財務丑聞。由于私人投資者通常來自德國較富有的階層，通過合作資助建設社會福利房，他們也得到了較大幅度的減稅。

90年代德國統一后，大量原東德的“大眾房”被納入社會福利房，同時由于大量原東德人外流至原西德地區，在一些經濟欠發達地區，出現較高的住房空置率，從而進一步推動了社會福利房政策的調整。2001年9月份，《第二部住宅興建法》被《住宅管理改革法》取代。新法中雖有關于社會福利房的條款，但其重點已不再是資助社會福利房建設，而是更多關注租房客里面的弱勢群體。

在本世紀的頭十年里，社會福利房進一步萎縮。德國租房人協會聯盟發言人烏爾里希斯·羅佩茨告訴記者：“目前社會福利房已經越來越邊緣化了，只有低收入群體、多子女家庭、老人和殘疾人等弱勢群體還在租住社會福利房。”

霍洛季林也指出，社會福利住房之所以能夠逐步退出德國住房市場而沒有抬升房價，一方面是德國社會越來越老齡化，普通民眾的住房需求已經基本解決；另一方面是德國政府對房地產市場投資采取嚴格管控，并建立起發達完備的租房市場。

他說：“2004年，不少英美投資人曾來柏林投資房產，以期短期抬升當地房價獲取暴利，但在德國政府的嚴格控制下，最終他們只能鎩羽而歸，幾乎無利可圖。”

羅佩茨說，目前該協會會員共租住了德國120萬套住房。在繳納一定額度的會費之后，會員可以獲得租房相關的糾紛調解、法律咨詢及保險等一系列服務。除了向會員服務，該協會聯盟還定期出版刊物及報告，向全社會介紹德國與租房相關的各種信息，并積極參與國家及地方與租房相關的各種法律法規及政策的制定。

“代表租房人利益，為全體租房人謀福祉是我們協會的最高宗旨，”羅佩茨說。

雖然社會福利房在整個德國處于萎縮狀態，但不同地區影響卻不一樣。對于那些經濟形勢還很活躍的地方，社會福利房的過快萎縮也帶來不少負面影響。有研究顯示，德國經濟最發達的慕尼黑、斯圖加特、科隆所構成的三角地帶，租金就太貴，為此很多人只能住到相對偏遠的地方。慕尼黑市政當局目前正在考慮在新開發的房地產項目中加入一定比率的社會福利房開發。(摘自《環球》）