還要去香港買房嗎?

對于大多數習慣了房價單行線的內地人而言，曾經幾經漲落危機的香港樓市還是個新戰場。

最近一段時間，香港樓市冷風陣陣。8、9月份成交連創新低，各種看空香港樓市的言論層出不窮，就連香港地產教父、中原地產創辦人施永青近日也改了口，放寬了房價下跌幅度預測。

人們不緊要問，因限購政策被迫離場的內地富豪們還要去香港買房嗎？香港樓市還撐得住嗎？

魅力香港

很多內地人或多或少都有些“香港情結”，沒錢的，購物；有錢的，買房。其中，有一群人尤其惹人注目，那就是以財大氣粗聞名的在香港買樓的內地富豪，他們不斷刷新著香港豪宅成交價的紀錄。

對于內地人來說，香港就像一塊大磁石，令人趨之若鶩。但是究竟它的魅力何在呢？

香港資深房產投資專家鐘遠彬介紹，香港擁有全球最簡單的低稅制，個人利得稅只是純利的15%，并且如果不是頻繁買賣，更加是免稅的，再加上經濟自由度全球第一，做生意手續簡單，吸引了很多內地人來香港投資移民。

雖然現在投資移民門檻提高到了1000萬港幣，并且暫時剔除了房地產項目，但是很多業內人士分析，此舉對內地購房者影響并不是很大。因為一方面他們一般實力雄厚，另一方面很多人是因為先投資，后來看條件符合順便辦的移民。

“香港始終是最接近內地的國際金融中心，加上語言文化接近，在香港買房，在管理房產方面，總比在其他發達地區如美國、英國等地買房來得容易。”鐘遠彬稱，“而且香港的養房費用極低，每年最高成本也不會超過房價的千分之五。”

另外，據了解，在香港買新房無需傭金，買二手房也只要支付總房款1%的傭金，與內地中介相比成本優勢明顯。而且目前香港房貸利率水平較低，加上通貨膨脹率，回報也要比內地高出一些。

看好中長期

香港高房價，世界聞名。自去年開始，香港政府不斷推出調控政策，包括兩年內轉手得交額外印花稅、調低按揭比例等，導致最近香港樓市成交量大減。

然而，這并沒有影響人們看漲香港房價的信心。“政府的目標是希望房價不要上漲過快，市場投機不要過多，而不是房價下跌。”鐘遠彬對政策效果的預測也僅是“最多會帶來5%的調整”。

但是，近一兩個月，美國經濟走勢不明，歐債危機持續加劇，全球股市大幅震蕩。在外圍的低氣壓下，施永青已經修正原先認為樓市調整會在9月完成的看法，稱，“香港樓價的跌幅可能會進一步擴大，幅度會接近10%，而調整的時間也會延至明年春。”

不過，施永青并未改變對香港樓市中長期的看好，“目前市場只是短暫情緒波動，整體樓市上升的大趨勢并沒有改變。”

在施永青看來，除了急等錢用的業主外，市場上真正肯降價銷售的人并不多，要想改變賣方這種態度，需要幾個條件：1.利息趨勢開始上升，令持有物業的成本上升，租金回報率下降；2.經濟增長明顯加快，實體經濟值得投資，并有可觀的回報，資金有動力從樓市回流實體經濟；3.出現通貨緊縮，市場上資金短缺，迫使大家降價賣房。“然而，以上的情況都不似會很快出現。”

鐘遠彬對香港樓市的中長期發展也是信心滿滿。他提醒投資者，現在大家說的香港房價水平已回到1997年的高峰水平，這里的房價是指名義價格，并不是真實價格，就是說現在所說的房價已回到1997年高位是還沒有考慮香港過去14年的通脹因素。如果算進了這個因素，現在的香港房價應該只是1997年房價水平的70%左右。而且所有的資產價格周期循環都是以一浪高于一浪的形態去走的，那代表了香港房產的這一個周期的高位必須比1997年的高位更高。

“風險在增加，但并不危險。”鐘遠彬總結道，“所有投資都有風險，但香港樓市總比內地樓市安全。”施永青對投資者的建議也是，現在手上持有現金的投資者仍然可以買樓。

熱點區域

雖然樓市成交低迷，但是內地富豪赴港買樓的熱情并未大減。

“內地富人到香港買房的需求一直比較旺盛。”鐘遠彬稱，“而且，這種需求已有從億萬富豪蔓延到中高端人士的趨勢。”

鐘遠彬告訴記者，在香港買房的內地客人有一個共同特征，就是更喜歡新房和交通便利和購物方便的地段，而且更愿意花錢在這些條件之上。因為這些地方往往出租回報率比較高，如中環、灣仔和銅鑼灣等區域。

中環位于香港的中西區，是香港的政治及商業中心，很多銀行、跨國金融機構及外國領事館都設在中環。香港的政府總部、立法會大樓，以及前港督府（現稱禮賓府）也都位于中環。在這里還有各種各樣的餐飲食肆和品牌時裝專賣店，是游客和香港當地人最喜歡逛的地方。

灣仔位于香港島北岸中央位置，是一個新舊并存的獨特社區，糅合舊傳統與新發展的精萃，亦是香港歷史最悠久和最富傳統文化特色的地區之一。而銅鑼灣位于香港島的中心北岸之西，區內有多家大型日資百貨公司及大型商場，很多人會將之比作日本的新宿。

另外，西九龍的九龍站、奧運站和新界的元朗、上水等地，也是內地人買房比較集中的區域，據鐘遠彬分析，這些區域的共同點就是——新，有會所設施、地鐵線附近或靠近深圳，容易回內地。

“嫩草”必看

雖然很多投資客在內地樓市已是“熟手”，但投資香港樓市可能還是一棵“嫩草”，需要補充一下香港買房的基本知識。

摸貨：對買家在簽訂買賣合同后、擁有樓契之前，即尚未完成全部交易時就轉售的物業。

睇樓紙：也就是香港的中介在看房前必須與買家簽訂的地產代理協議。這張協議上，包括買家的預算、理想房型、對小區及周邊環境的要求、房屋裝修的要求、房屋入手后的用途、理想出租收益以及一些個人信息資料。這種委托代理關系有效期一般為3個月。買家可同時委托多家中介代理，但不能看同一間房，否則萬一成交就要多付一份傭金。

細訂：臨時訂金，一般為樓價之3%-5%，具體可議。

【香港樓市新政】額外印花稅：自2010年11月20日起買入的住宅物業，除非有關交易獲豁免，將按照持有物業期限的長短繳交。住宅物業在半年內轉手，稅率為15%；半年至一年內轉手，稅率為10%；一年至兩年之內轉手，則要交5%。

購房按揭貸款：2011年6月10日，香港金融管理局向銀行發出新指引，所有價值1000萬至1200萬港元的住宅，最高按揭成數調至五成；價值700萬至1000萬港元住宅物業的最高按揭成數調至六成，且貸款額不能超過500萬港元；價值在700萬港元以下的住宅物業最高可以做七成按揭，且貸款額不能超過420萬港元。此外，如果按揭貸款的申請人的主要收入并非來自香港，貸款的最高按揭成數，不論物業的種類和價值，也需要按照所適用的標準下降至少一成。

【業內觀點】中原地產創辦人施永青：除非本港經濟步向衰退，否則，我仍認為這只是一次調整，而不是轉勢，樓市的主方向仍是向上。

香港世邦魏理仕估值和咨詢服務執行董事余錦雄：未來18個月，香港房價將下跌10%至20%。如果未來一年港元下跌10%，內地購房者的需求將再度出現。

巴克萊資本的區域物業研究負責人安德魯·勞倫斯：由于借款利率將升高，香港的物業價格明年將下降25%到30%。

里昂中國研究部董事總經理張耀昌：因為美國未來兩年實行低利率，到2013年時，美國利率可能轉勢，香港樓市或會踏入危險期，但相信不會大跌，股票市場波動甚大，金價過高，相信會對香港樓市有所支持。