榕二手房中介逆市求突圍

由于房產中介通過抽傭生存，通常房價松動對中介沒有太大影響，而成交量一旦下跌，中介門店就會入不敷出。面對二手房成交量的持續低迷，各房產中介企業正積極醞釀著變革：提高租賃業務，側重二手商業地產，逆勢低成本擴張店面，甚至期望與開發商合作聯云力……

住宅遇冷商業火熱

房產交易遇冷，各中介積極增加拓展租賃業務。

“在當前市場下，一旦整體環境觀望氛圍濃厚，必然還是會選擇繼續租房。”朝陽房產市場部高級經理周福良認為，無論政策調控如何走向，每個人都離不開住房消費，要么租房，要么買房，“淡轉租、旺轉售”是市場常態。

租賃業務所能獲得的傭金低，盡管租賃業務量看起來有所上升，但仍無法依靠租單來支撐運營。在住宅市場全面限購的形勢下，敏銳的二手房中介紛紛將目光投向表現火爆的商業地產。報紙刊登的房源廣告上，不少中介紛紛開辟了“商業專欄”，有的甚至以半版或是一整版大力推出商鋪。

“調控至今，以前只是有意向買鋪的許多客戶真正付諸行動的多起來了，很多都開始認真地找鋪。”一位中介經理介紹說，“商鋪總價較高，給經紀人和中介企業帶來的收益也高，一單商鋪交易往往相當于幾單普通住宅。”

面對住宅市場的持續調控，讓不少投資者失去耐心轉變投資思維。由于商鋪一直以來都是首付五成、利率1.1倍，所以多次政策調控對商鋪沒有影響。加上這類物業比住宅的投資回報更高，在住宅觀望氣氛濃郁的情況下，商鋪的投資潛力凸顯了出來。而且，目前二手房市場中的很多商鋪，大多位于成熟社區內，有著穩定的人流量及消費群體，租金和投資收益率比較穩定。

不過，由于商業地產門檻比較高，一直是地產中介比較難介^的領域。“介入商業地產不僅要分析商鋪的位置、結構還要分析投資回報率，需要系統培訓。”雙安房產董事長鄭愛新介紹說。為此，雙安房產今年專門開辟了商業地產部，培訓專門人才做商業地產市場。

逆勢擴張自我加壓

“如果說前兩年是小中介搶市占大中介份額的話，從今年開始，這種現象倒過來，大企業開始占領小企業的份額。”鄭愛新表示，20 11年將是中介公司強者更強的一年，行業面臨洗牌，份額也會向品牌企業集中，

“品牌公司累積了一定的資金和發展經驗，相對來說，抗風險的能力比較強。”

從目前的市場情況來看，一些小中介的關門現象已經出現，而大品牌中介卻于去年年底開始紛紛邁開擴張的腳步：2010年10月，雙安房產提出“百店計劃”，準備在福州、廈門、泉州等地進行門店擴張；2010年年底，朝陽房產倉山萬達店、融信寬域店、中庚店、西湖店等六家門店齊開，布點新區及中心重點區域；同月，驪特房產13后家店齊開的大手筆震撼市場……

逆勢擴張的同時，大品牌中介公司也開始對人才進行儲備，小中介抗壓能力相對差，市場好就開，市場不好就關，所以，這個時期成為大中介收編小中介人員的絕佳時期。

一二手房聯動或將再現

相比開發商，中介位于房地產產業鏈的下游，在上游遭遇“限購”而降溫后，下游大量中小企業因此斷奶也很正常，

“如果房地產商承擔一倍的損失，中介至少要承擔兩倍以上的損失。”一位房PAIr指出。

“限購令后，同行(大小中介公司)總的成交量下降了50％～60％，雙安下降了30％左右。”鄭愛新表示，

“我感覺這一輪調控會下跌至少10％～20％，按照道理福州的均價保持在8000～10000比較合理。而控的效果還將在一兩年內不會變化。”

從近兩年商品房的交易情況來看，二手房占的市場份額已經越來越大。特別是近年來大量商品房新盤交房，2011年，將有更多更高品質的房源進入二手市場流通，交易品種也日益多樣化。

未來可能無限美好，當下卻壓力巨大。為渡過這個“黎明前的黑暗”，各個中介公司可渭“八仙過海，各顯神通”：加強租賃業務、介入商業地產、逆勢擴張門店。而在2008年曾經出現的“一二手市場的聯動”也可能再次出現。

一二手聯動的做法其實在上海、廣州、深圳等大城市已經相當普遍，而福州在2008年市場低迷時也曾出現過，以朝陽為例，在2008年時，也曾和萬科、閩長等開發商簽訂協議，開發商提供房源、中介尋找買家，一旦出售成功，由開發商支付傭金，這一做法在淡市中取得了不錯的業績。