聚焦福州第25屆住交會

編者按

作為福州規模最大的房產盛會，一年兩次的住交會為地產商們搭建了展示的平臺，成為購房者置業的指路牌，更重要的是，作為福州樓市“風向標”，在會上能夠直面接觸眾多地產業界人士，名家論點，觀點交鋒，透析樓市格局及未來發展動向。因此，本刊特別策劃“聚焦25屆住交會”專題報道，通過與有代表性的參展商對話，為讀者呈現在新一輪嚴密調控下福州樓市的新變化。

2011年11月16～22日，深受業內關注的海峽西岸第25屆住交會在海峽國際會展中心隆重舉辦。此次展會可以說是今年福州樓市的“期末考”，直接檢驗開發商和購房者的心態。面對“限購令”和信貸收緊政策的雙重夾擊，福州樓市的影響幾何及對未來抱有多大信心都能夠在住交會上找到答案。

商業地產“唱主角”

開幕當天，記者從項目展館現場觀察到，本次住交會略顯冷清，人氣不如往年，而且相比以往20多家參展商，此屆參展的樓盤項目也不多。

世歐地產營銷總監蘇小斌在接受記者采訪時表示，由于現階段調控政策主要是針對住宅市場，不論剛性需求還是投資需求，購房者都會做出一定的反應，或者持幣觀望或者另辟蹊徑，而對賣方而言亦是如此，開發商們也會根據政策變化及時做出相應的策略調整，這都是非常正常的市場行為。住交會就好似一面鏡子，把這些市場動態一一呈現。

然而，盡管在住交會上亮相的地產商僅有10家，擁有商業地產項目的卻達到7成以上。“商業地產在目前福州樓市中占據著主導地位，這主要是來自調控政策的推動。”福州雙安房產總經理鄭愛新表示，在商品房價處于高位之下，購房者對信貸政策十分敏感，一旦提高首付和利率，多數首次購房者會選擇持幣觀望，而投資購房者的投資成本也大大增加，他們的投資熱情會驟降，使得住宅市場整體陷入低迷，加上政府力推商業用地，不受政策調控的商業地產就此火爆起來。

在住交會上，由多家本土大型品牌開發商推出的純寫字樓、SOHO、城市綜合體、主題商業等各種商業業態百花齊放，還有來自廈門、泉州的地產商帶著自己的特色商業項目登臺亮相。

住宅徹底下坡了?

據統計，在傳統的“金九銀十”期間，今年9、10月，福州市一手住宅成交套數僅有1921套，而2010年同期達到4745套，同比下幅接近6成。從上半年就開始的各種優惠促銷活動似乎也沒能達到預期的效果，多數購房者對降價的預期不斷增強。

一手房市場成交低迷，二手房市場表現更是不甚滿意，在住交會二手房專區，看房的市民寥寥無幾。鄭愛新告訴記者，9月份二手房成交量同比下滑7成，10月份環比又跌了3成，預計二手房市場還將持續低迷。同時，在已成交的房源中，二手房成交價格基本下跌10～15％，金山等郊區降價幅度達到15％。“—套百萬元的房子議價空間可以有8～10萬元，現在福外情7000～8000元／平方米的二手房進入市場。”鄭愛新說。

福州房產專家劉福泉認為，從總體上來看，福州一手房價格仍在“膠著”，但近期新盤促銷和二手房價格下探，購房者“買跌不買漲”的心理使得樓市觀望氛圍愈加濃厚，預計下一階段樓市或交量還會繼續下滑。

對此，蘇小斌則表示，與2008年快進快出的調控節奏不同，今年的政策是“溫水煮青蛙”，住宅市場的“高燒”被慢慢消退，但這并不代表住宅市場的需求徹底消失，畢竟居住需求本身就是剛性存在的，現階段只是部分投資需求受到政策限制，購房需求被壓抑或被轉移，倘若調控有所松動，住宅市場必然迅速卷土重來。

二手房受降價影響更大

根據國家統計局公布的10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，環比下降的城市已經高達34個，與此同時，70個大中城市的價格平均環比指數年內首次出現負增長，全國房價大面積停漲回落的趨勢越來越明顯。

根據國家統計局的數據顯示，10月福州一手住宅價格環比持平，而二手房價格繼續走低，環比下跌O.7％，這是福州二手房價連續8個月出現下滑。

有業內人士認為，目前福州樓市并不是單純的直接降價，而是開發商理性定價，比如一些新樓盤開盤時定價就比較低。福州近期的市場需求還是以剛需為主，市場供應主要以中小面積房源為主。對于福州開發商來說，大部分開發商手上的房源囤量不是很多，所以暫時沒必要像一線城市那樣，出現降價大潮。

從福州的住宅價格情況看，目前福州一手房市場房價依然高位徘徊，而二手房成交價則不斷下滑。麥田房產運營總監吳祖懷表示，二手房的傳統淡季已到。如果下一階段市場成交量持續下降，預計房價下跌的概率還將加大。

住宅市場的“高燒”被慢慢消退，但這并不代表住宅市場的需求徹底消失。畢竟居住需求本身就是剛性存在的，現階段只是購房需求被壓抑或被轉移，倘若調控有所松動。住宅市場必然迅速卷土重來。