樓市拐點尚未實質形成

雖然全國降價之聲不絕，但從市場上看，真正的降價范圍并不大，就連“降價潮”最洶涌的北上廣深四大一線城市，在9月份的統計數據中，房價仍然保持停漲狀態。樓市拐點的確立還缺乏實質性基礎。

調查顯示，雖然一線城市已經有不少樓盤在進行降價促銷，房價有了全面松動的勢頭，但是二三線城市的房地產市場尚未出現明顯的降幅，樓市降價的苗頭似乎僅止于一線城市，并未形成全國性的下跌風潮。

全國樓市未普降，拐點尚未形成

“房產屬于商品經濟范疇，市場行情受供求關系影響，目前的降價現象主要是被調控政策制約，市場需求仍然存在，降價現象并不是在市場規律影響下自然形成的，一旦政策松綁，房價就會反彈。”中原地產福建分公司事業部總經理翁閩偉表示，目前還不能認為樓市出現了拐點。“只有在剛需客戶被高房價擠出房地產市場，市場上只剩下手中握有大量房源的投資客，而這部分投資客在沒有市場需求的情況下無法炒高房價，也找不到下一個買家，只能通過大幅降價拋盤吸引剛需入市，屆時樓市才會形成拐點。”

福州麥田房產營運總監吳祖懷也認為目前樓市拐點尚未形成。他表示，“未來樓市還是樂觀的，只是短期內由于調控政策的原因而趨緊。政府明確要求房價下調，個別開發商迫于政策和資金等方面的壓力實行降價營銷，整體來說，樓市應該還未進入拐點階段，只有一手、二手房市場都出現了較大幅度的整體下降，才能算拐點已經形成。”

不過，由于上海“降價潮”的出現，對于樓市拐點是否到來，業內的觀點仍不能統一。不少分析人士認為，必須是全國樓市的成交均價全面普降10％～15％以上，才能認為拐點已經出現。一線城市出現部分開發商策略性降價或直接降價的個案，對于全局并沒有太大的影響，由于占據大部分市場份額的二三線城市尚未出現成規模的降價潮，因此，樓市距離全方位的價格下降仍然存在很大距離。

日前，華遠地產董事長任志強就表示，“目前房價跌得并不算多，從數據來看，只是個別樓盤降價。”

根據國家統計局公布的數據，原本應該是傳統銷售旺季的10月樓市延續了9月慘淡的成交量和成交價格。以新建住宅為例，與9月相比，10月70個大中城市中，價格下降的城市有34個，持平的城市有20個；與9月份相比，10月份環比價格下降的城市增加了17個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2‰

從數據上看，目前調控的成果已經遏制了房價繼續快速上漲的趨勢，樓市介于停漲階段，加上近期降價的樓盤大多是剛剛上市的新盤，業內人士認為，開發商為了實現銷售目標，順利回籠資金，有可能對新盤進行優惠打折、降價等促銷手段，新盤在整個市場份額中只占了很小的比例。個別新盤下調房價，最大的影響是助長了市場的觀望情緒，降低了市場的景氣值，并不意味著樓市拐點的出現。

房價穩中有降，房企降價規模擴容

由于房價拐點尚未確立，加上市場仍處于供大于求的階段，房價短期內存在調整。著名財經評論人葉檀在接受媒體采訪時表示，“近期的房產態勢是房價穩中有降。”

近日，全國工商聯房地產商會REIc0工作室發布《2011年3季度房地產市場報告》，報告指出，2011年1～9月全國房價同比和環比漲幅均逐步回落，在第3季度的各月份中，房價穩中有降的城市數量逐月增多；9月份，全國大多數城市新建住宅與二手住宅價格穩中有降，三四線城市房價穩中有降的數量多于一二線城市。報告預計，隨著第4季度房地產市場景氣程度的繼續回落，新開工的房地產面積增幅會有較大幅度減少，價格呈現穩中有降態勢的可能性較大。

翁閩偉表示，由于限購令的出臺，客戶群體被限定，市場份額減少，隨著供應量增加，開發商會打出不同的促銷牌，在—定的盈利空間內降價、送優惠以吸引購房者。“因此，未來房價不會有太大的降幅，總體趨勢應該是穩中有降。”

吳祖懷也對未來市場表示樂觀，他認為，有購買能力的人被調控政策所限，一旦未來政策有所放松，供求關系就會發生變化，前期被抑制的需求會重新入市，屆時有可能出現供不應求的現象，市場價格、成交趨勢都會上行，長期來看，市場相對比較樂觀。“從市場規律上看，價格波浪式前進是正常現象，目前樓市處于供大于求的階段，旁價有下行的趨勢，總體將保持穩中有降。”

隨著房價平穩下行的趨勢不斷推進，在庫存和資金鏈雙重壓力困擾下的開發商，為了爭奪有限的市場份額、擴大銷售成果，會越來越多地隨行就市，加入降價隊伍。

雙安房產董事長鄭愛新表示，當房價出現下跌時，不少觀望中的房企也會加入到降價的行列中來，隨著降價房企的增加，有可能出現競相降價促銷的情況，市場格局將發生改變，賣方市場轉為買方市場。“目前剛需還在，但是房價還是太高，只要開發商下調房價，成交量將會回暖，市場將回歸有序。”

吳祖懷表示，“在政策的影響下，一線城市部分房企已經開始明降，隨著時間的推移，開發商降價促銷的現象將會增多，但由于購房者存在買漲不買跌的心態，市場觀望情緒也會隨之加重。”

所謂拐點，必須是全國樓市的成交均價全面普降10％～15％以上，才能認為拐點已經出現。