商業地產泡沫初現?

在整體樓市大環境不景氣的大背景下，雖然商鋪被排除在限購限貸之外，但中、外資企業的一擁而上或已經讓不少地區的商業地產出現供過于求的不良狀態。

樓市資金正不斷溢向商業地產。在住宅類房地產被限貸、限購和限價之后，2011年前三季度，商業營業用房開發投資額同比增長40％，超過同期住宅投資增速，增幅創近10年來最高紀錄；而辦公樓銷售面積與銷售額同比增長17％與35.1％，商業營業用房同比增長19.3％與33.8％，均超過了住宅的12％與21.2％。

業內分析人士認為，各種風險因素正在累加，商業地產的風險正在發酵。業內之前有句名言一一“商業地產是埋沒英雄的地方。但現在好像卻成了創造英雄的地方。如果大家把這句話忘了，那泡沫就不遠了。”

住宅轉戰商業

住宅市場冰凍，商業地產火爆，2011年，國內眾多一線住宅開發商紛紛轉移方向。

地產龍頭萬科集團一貫以標準化住宅開發著稱，但萬科集團高層數次公開表示，未來5年，萬科在商業地產領域的投資比例將提高到整體業務的20％。今年7月，萬科旗下深圳公司推出“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區商業品牌三大商業地產產品線，正式宣告萬科進軍商業地產。

早在上世紀90年代，萬科曾因放棄多元化、力主標準化震撼業界。當時的一項“革命性”創舉，便是賣掉旗下商業地產，回歸住宅產業化之路；20年后的今天，萬科卻“逆向行駛”。

在萬科之前，保利地產、中海地產、金地集團、招商地產等昔日傳統住宅開發商，也紛紛矚目商業地產，高調增持商業地產投資比重。保利地產計劃未來5年將商業地產的投資比例增大至30％；金地集團則提出未來5年用商業地產“再造一個金地”。

業內人士分析認為，各大住宅開發商轉戰商業地產的動機雖各不相同，但均與近年來住宅市場持續調控密切相關。另一方面，隨著城市的發展，居民對于商業地產的需求不斷上升，同時，在土地出讓中，要求配建的商業地產比例在不斷地曾加，這樣的市場就要求眾多住宅開發商必須在商業地產方面積累經驗。房客變身房東

除了住宅開發商轉向商業地產開發外，眾多商業運營者也紛紛直接參與地產開發，“從房客變為房東”。

目前商業領域的各種業態，如百貨、購物、超市、家居、家電、餐飲等經營者，都有直接涉足商業地產開發的。超市連鎖商沃爾瑪、家具連鎖商宜家、特易購等全球零售巨頭甚至放棄了進入中國大陸以來一直施行的租店策略，開始采取在中國買地開店的投資方式。

自2008年推出4萬億元的經濟刺激計劃以來，中國的門面租金價格便不斷攀升。隨著中國的出租者變得越來越有經驗，外資零售商越來越難以獲得有利的租金價格。這也迫使外資零售商通過購置物業的方式來控制成本。

不僅是外資零售巨頭，福建本土各零售商也在強調自有物業的拓展。在2010年年報中，永輝超市表示，公司將加強和有實力的房地產商的戰略合作，并通過政府“農超對接”的扶持政策獲取優質的土地使用權，進行少量的自建項目、定制項目、參股項目，以擴大獲取優質物業的渠道，并表示為獲取優質的商業物業預留10億元投資額度。

據不完全統計，福州未來將建成至少15座城市綜合體，除了兩個萬達廣場、世貿百貨外，其它多不是傳統的商業地產開發商，例如紅星美凱龍家具城、特易購大型賣場、蘇寧廣場、大學城永嘉天地等。

市場雖大，非專業者慎入

2011年8月底，多家銀行收到監管部門風險提示，要求對近期炒作升溫的商業地產保持高度警覺，要密切關注投資投機活躍并且未采取限購等措施的二三線城市房地產市場風險。

對此，中國購物中心產業資訊中心主任郭增利認為，當前大多數開發商不具備開發商業地產的專業基礎，因而運作商業地產成功少、失敗多，因此才會給輿論留下“泡沫”等不良印象。

“但如果從供求關系上來看，目前說泡沫還為時過早。”郭增利表示，目前總體上還不存在大量商業地產供過于求的情況。國內一些好的購物中心，在拉動消費方面所占比重還很大，“所以現在不是泡沫，而是結構有問題”。

應該看到，二三線城市中大多商業地產項目多是招商引資項目，有的甚至是政策扶持項目。究其原因，近十年中國城鎮化速度驚人，城市面積爆炸式增長，但由于建設缺乏前瞻性、規劃缺失，城市新區往往缺乏完善的商業中心一一以福州金山為例，從最初的密集住宅開發形成“睡城”，而人氣逐漸集聚漸漸擁有商業配套的需求。

商業項目的開發建設在未來聚集人氣、經濟效益、提升區域內的經濟等方面作用巨大，這也是不少二三線城市甚至不惜底價出讓土地，招商引資商業地產項目入駐的原因所在。

但正如業內人士所指出，商業地產是專業性極強的房地產業態，其運營成敗與規劃、管理、定位和服務等諸多軟性實力密切相關，“寶龍萬象城商圈最初的3年經營慘淡，期間經歷了若干業主維權風波，得益于金山崛起與東街口拆遷方才豎立商業龍頭地位；福州北江濱某大型社區2萬平方米的商業配套，五六年中近乎空白，最近方才興旺。商業地產的培育需要時間。因而商業地產決不能像住宅一樣大干快上。大干快上就會出現問題。”

商業地產從自由野生時代.逐漸步入有限監控時代，下一步走向值得關注。