基于GERT模型的房地產(chǎn)開發(fā)建設的時間風險管理

摘 要：本文對房地產(chǎn)開發(fā)建設的現(xiàn)狀和目前的研究進行了簡單的介紹，提出了在房地產(chǎn)開發(fā)建設中存在的風險問題。針對房地產(chǎn)開發(fā)建設的程序模型，提出基于GERT網(wǎng)絡模型的房地產(chǎn)開發(fā)建設的時間風險評價模型，并結合實例說明了GERT在風險管理中的作用。

關鍵詞：房地產(chǎn)；GERT；風險

中圖分類號：F832.5 文獻標識碼：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2011.12.06 文章編號：1672-3309（2011）12-11-02

一、房地產(chǎn)開發(fā)建設的時間風險問題

2011博鰲房地產(chǎn)論壇于今年8月舉行，會議指出，房企粗放式經(jīng)營模式和依賴投資升值的盈利模式遭遇挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結束，其將逐漸進入理性投資時代。由于房地產(chǎn)的開發(fā)建設資金投入高、開發(fā)建設周期長、涉及因素多等而具有較高的風險性，因此在其投資建設過程中需要謹慎理性的投資。

房地產(chǎn)開發(fā)以前，應該對周圍環(huán)境、市場供需等情況進行詳細的分析，然后對項目的整體情況進行整體評估及風險測量，包括政治風險、法律風險、投資風險、時間風險、經(jīng)營風險等。其中時間風險對房地產(chǎn)的影響尤為重要。時間風險是指房地產(chǎn)投資建設中與時間和時機選擇因素相關的風險，它包括在適當?shù)臅r間、合適的地點進行投資，也包括選擇合適的時機進入市場、物業(yè)持有、物業(yè)重裝修轉(zhuǎn)售的時間長短問題及轉(zhuǎn)售時機等。房地產(chǎn)開發(fā)是一個比較長期的工程項目，在開發(fā)建設一開始，很難對整個項目過程的開始結束時間及成本效益問題有個明確的概念，國家政策的變動、消費者的偏好、全球的經(jīng)濟形勢都會隨著時間的拖延而改變最初的變化，但是定量的時間評估方法能夠給開發(fā)建設者提出一個大概的開發(fā)方向，并隨著國家政策的變化而不斷調(diào)整自己的方案，這樣還是有必要的。

當前中國對房地產(chǎn)開發(fā)建設時間風險的定量分析研究很少，大多詣在通過頭腦風暴法或?qū)＜掖蚍止浪忝總€階段的時間消耗情況，進而確定整個房地產(chǎn)開發(fā)的風險，這樣基于定性的做法，主觀性較強[1]。對于房地產(chǎn)時間風險的研究在中國尚不多見，還處于起步階段，所以時間風險研究應是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)建設的重點。

二、圖解評審技術GERT的風險評價

（一） GERT網(wǎng)絡簡介

GERT是在隨機變化的環(huán)境條件和系統(tǒng)內(nèi)部隨機因素共同作用下對系統(tǒng)的一種網(wǎng)絡描述[2]，它產(chǎn)生于20世紀60年代，比早期的甘特圖（Chantt Chart）、關鍵路線法CPM（Critical Path Method）和計劃評審方法PERT（Program Evaluation and Review Technique）等網(wǎng)絡模型的適用范圍更加廣泛。利用圖解評審技術能對各個領域不同系統(tǒng)進行網(wǎng)絡建模分析，可以應用在科研、工程、醫(yī)療、技術、生產(chǎn)、經(jīng)濟、社會建設及社會服務等眾多方面。上世紀60年代，阿波羅號登月計劃獲得了巨大成功，正是由于美國航空航天局利用GERT算法，精確地計算了發(fā)射時間和軌道運行時間；在城市交通建設和公路運輸?shù)缺姸喾矫妫珿ERT也得到了廣泛的應用。

（二） GERT算法在房地產(chǎn)開發(fā)建設的應用思路

本文設計模型僅含互斥性節(jié)點，所以采用Mason公式求解房地產(chǎn)項目中的時間風險評價。首先，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的問題及特征，找出產(chǎn)生風險的主要因素，構造GERT的網(wǎng)絡模型；其次，收集房地產(chǎn)開發(fā)各個階段的基本參數(shù)，并用函數(shù)來描述每項活動的傳遞關系；最后，利用信號流Mason公式，確定網(wǎng)絡的特征傳遞系數(shù)及實現(xiàn)概率，公式為：Tv=。

三、基于GERT的房地產(chǎn)開發(fā)建設風險模型

（一）構建時間風險模型

房地產(chǎn)開發(fā)建設項目過程如下：各工序之間的工序代碼從表1得，提出原始方案（1-2），如需改進，及時改進方案（2-2）；若不需要改進，則擬草設計圖（2-3），并送質(zhì)監(jiān)站報批（3-4）；若不符合質(zhì)檢要求，則重新設計（4-3）；若符合質(zhì)檢要求，對方案進行進一步檢驗（4-5），如果通過，則投入建設（5-6）；若檢驗方案有問題，則進一步改進（5-2）。

該房地產(chǎn)開發(fā)依據(jù)項目開發(fā)的問題及特征，設計了一個典型的GERT網(wǎng)絡模型（如圖1）。網(wǎng)絡圖中有1個環(huán)路和兩個閉合回路。

設每個工序所用時間均服從正態(tài)分布。各工序之間的傳遞關系（即概率）和時間的期望、方差如下（表1）。試討論該房地產(chǎn)開發(fā)建設的進度風險。

（二）模型求解

該網(wǎng)絡中，有3個一階環(huán)（W2）、（W4，W5）、（W3，W6，W7）和1個二階環(huán)（W2，W4，W5）；1→6的一條路徑為（1，2，3，4，5，6）；

特征式為：?駐=1-W2-W4W5-W3W4W6W7+W2W4W5；

P1=W1W3W4W6W8；?駐1=1-0=1

帶入梅森公式：

經(jīng)計算結果得出，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目必須投入建設，則節(jié)點6實現(xiàn)的概率為1。本次投入建設前期準備時間需11.6429天，離散程度即風險為10.8679天，風險度為93.34%，由此可見，該房地產(chǎn)開發(fā)建設的時間變化范圍很大。因此在投資建設的前期要嚴格控制改進方案和設計圖，盡量減少環(huán)路發(fā)生的可能，節(jié)約建設前期準備的時間。

四、結束語

本文對房地產(chǎn)開發(fā)建設的現(xiàn)狀進行了研究，分析了房地產(chǎn)建設的具體問題及特點，并利用GERT圖解評審技術對房地產(chǎn)建設時間風險進行了模擬研究，在決策層面和實際應用上都具有良好的可操作性，對如何降低開發(fā)風險、提高建設的時間效率提供了可依據(jù)的現(xiàn)實意義。

參考文獻：

[1] 聶規(guī)劃、張思敏、陳東林.基于GERT的物流園區(qū)建設風險評價模型[J].當代經(jīng)濟，2009，(2):158-159.

[2] 馮允成、呂春蓮. 隨機網(wǎng)絡及其應用[M]. 北京航空航天大學出版社，1987.