小議房產(chǎn)稅

一、 國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)稅條例簡(jiǎn)介以及差異分析

房產(chǎn)稅是以房屋為征收對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。其實(shí)，房產(chǎn)稅在中國(guó)一直都存在。1986年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅僅對(duì)單位和個(gè)人的經(jīng)營(yíng)性用房按房產(chǎn)余值（房產(chǎn)原值一次性減除10%～30%后的余值的）1.2%或租金的12%征收，對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。2011年1月，備受矚目的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)在上海、重慶兩地啟動(dòng)。表1是重慶和上海兩地房產(chǎn)稅細(xì)則的簡(jiǎn)介及對(duì)比說(shuō)明：

眾所周知，中國(guó)近幾年房?jī)r(jià)不斷上漲，而房?jī)r(jià)的上漲并不是房漲價(jià)，房子每年都是要折舊的，增值的根本原因是土地的持續(xù)增值。關(guān)于土地國(guó)內(nèi)外存在大不同，國(guó)外土地是是私有化的，歸業(yè)主擁有，而中國(guó)的土地全部都是國(guó)家所擁有的，業(yè)主擁有的僅僅是土地使用權(quán)。在國(guó)外，房產(chǎn)稅是一個(gè)針對(duì)住房保有環(huán)節(jié)的稅種，其重要的作用是使得地方政府擁有可靠的稅收來(lái)源：英國(guó)和澳大利亞，地方政府收入幾乎100%來(lái)自房產(chǎn)稅，美國(guó)則占50%至80%，法國(guó)為69%，加拿大為75%。國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)稅改革頗具中國(guó)特色，為了實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控，部分業(yè)主雖只擁有物業(yè)中不斷貶值的房子——“房殼”，卻要為物業(yè)中不斷增值但卻并不屬于自己的土地來(lái)納稅。1986年國(guó)務(wù)院關(guān)于房產(chǎn)稅征收條例中規(guī)定的征收對(duì)象是土地上的這個(gè)“房殼”，而如今出臺(tái)的關(guān)于房產(chǎn)稅的規(guī)定，則帶有了物業(yè)稅的影子。

二、 現(xiàn)行房產(chǎn)稅積極意義

1、房產(chǎn)稅的征行一定程度上穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。在制度出臺(tái)之前，只要房?jī)r(jià)上漲，投資投機(jī)者都能獲取收益，進(jìn)而出現(xiàn)了大量的炒房行為，執(zhí)意提高房?jī)r(jià)。如今，對(duì)部分購(gòu)房者征收房產(chǎn)稅，投資者由于投資成本的增加，將適時(shí)權(quán)衡其投資行為。房產(chǎn)稅對(duì)于占有房產(chǎn)將增加成本，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期產(chǎn)生影響，無(wú)疑會(huì)對(duì)房產(chǎn)需求起到抑制作用，從而抑制炒房行為。因此，房產(chǎn)稅實(shí)施之后的短時(shí)期內(nèi)，房?jī)r(jià)肯定將處于一個(gè)穩(wěn)定的水平。

2、房產(chǎn)稅促進(jìn)住房資源的宏觀調(diào)控。在無(wú)房產(chǎn)稅制度之前，業(yè)主可能將多套房子閑置，在利好的情況下直接出手，這不利于資源的合理利用。如今由于投資成本的增加，業(yè)主可能將閑置的房子出租或者出售，一定程度上緩解住房緊張的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。

3、房產(chǎn)稅作為地方稅，是地方政府重要的稅源，該部分稅收收入可用于廉租房、保障性住房等的建設(shè)，以及學(xué)習(xí)西方國(guó)家用于科教、衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施等公共性服務(wù)支出。未來(lái)隨著房產(chǎn)稅征收稅率以及覆蓋面的推廣，對(duì)高收入人群征收的房產(chǎn)稅亦將越發(fā)完善，對(duì)中低收入者住房來(lái)說(shuō)也是一種保障。

4、個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，是有利于合理協(xié)調(diào)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平發(fā)展。目前，貧富差距仍然在不斷拉大，這種差距在住房方面也有一定程度的體現(xiàn)，若不采取適時(shí)措施而任由差距逐漸加大，將不利于國(guó)家長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的重要手段之一，征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距。

三、 房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀的一點(diǎn)思考

隨著個(gè)人住房擁有率的提高以及房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，房產(chǎn)投資已經(jīng)成為部分人積累財(cái)富的最重要方式，貧富差距進(jìn)而日益擴(kuò)大。專家認(rèn)為通過(guò)對(duì)面積大，套數(shù)多的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，有利于財(cái)務(wù)和資源的合理分配，實(shí)現(xiàn)縮小貧富差距。但是，真正施行的過(guò)程中能否達(dá)到預(yù)期效果呢？當(dāng)業(yè)主擁有多套房產(chǎn)時(shí)，其將房子用于出租或者出售，此做法在解決住房難的問(wèn)題上是很有限的。出租者迫于房產(chǎn)稅的壓力必將提升租金，為此租房的低收入者成為了房產(chǎn)稅真正的買單者。房租增長(zhǎng)，不難保證新一輪購(gòu)房熱潮的出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，征收房產(chǎn)稅反而加大的貧富差距。再者，由于我國(guó)土地供應(yīng)的壟斷性，人口的不斷增加與有限的住房之間存在矛盾，外加通貨膨脹等因素，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)還是有上揚(yáng)的趨勢(shì)。投資者如果預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)有大幅度（高于稅收百分比）的增長(zhǎng)，那么承擔(dān)點(diǎn)房產(chǎn)稅又如何呢？如此一來(lái)，房產(chǎn)稅根本不會(huì)成為其做投資決策時(shí)的考慮因素。重慶市長(zhǎng)黃奇帆：“實(shí)施房產(chǎn)稅目的不是打壓房?jī)r(jià)，長(zhǎng)期目的就是健全稅收體系”。房產(chǎn)稅實(shí)施究竟對(duì)房?jī)r(jià)或者房地產(chǎn)行業(yè)有怎樣的影響，未來(lái)才能給出答案。

國(guó)內(nèi)各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一致，全國(guó)范圍內(nèi)按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)征收房產(chǎn)稅在中短期內(nèi)不可能實(shí)現(xiàn)。上海、重慶兩地開征房產(chǎn)稅以來(lái)，不少人就質(zhì)疑，在獲得土地使用權(quán)時(shí)就已經(jīng)交納了土地出讓金，如今又需交納房產(chǎn)稅，是否有重復(fù)納稅的嫌疑？很多專家認(rèn)為，目前的稅種是開發(fā)流通環(huán)節(jié)居多，而持有環(huán)節(jié)較少。這種不合理的構(gòu)成是推高購(gòu)房成本、導(dǎo)致投資投機(jī)需求泛濫的一個(gè)重要原因。

再者，剛出臺(tái)的房產(chǎn)稅征收方法相對(duì)來(lái)說(shuō)都是操作簡(jiǎn)便型的，不是按照房子的評(píng)估值而是按照市場(chǎng)價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。但到了下一年度如何繳納房產(chǎn)稅，按照什么價(jià)格來(lái)繳納，就成了一個(gè)相對(duì)的技術(shù)性難題，需要依賴技術(shù)手段的完善。巴曙松指出：“當(dāng)前房產(chǎn)稅開征的主要障礙在于目前我國(guó)的稅收征管機(jī)制與房產(chǎn)稅的征收技術(shù)環(huán)節(jié)不能順利對(duì)接，即地稅局如何才能把房產(chǎn)稅收上來(lái)；還在于對(duì)居民或家庭征收房產(chǎn)稅存在一定的征收技術(shù)難題，而且短時(shí)間內(nèi)難以解決。房產(chǎn)稅一般以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，需要有健全的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和高水平的評(píng)估手段；同時(shí)，稅收征管體系也需要進(jìn)行調(diào)整。只有這樣，房產(chǎn)稅的征收才有科學(xué)的依據(jù)，才能有效發(fā)揮房產(chǎn)稅征收的作用。”在有限的時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)稅不能推廣到全國(guó)，如今已經(jīng)興起了異地炒房熱，國(guó)內(nèi)其他未征收房產(chǎn)稅的地區(qū)以及海外市場(chǎng)成為投資投機(jī)者的首選，而這會(huì)不會(huì)引起除上海重慶兩地外其他地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的紊亂呢？

“土地財(cái)政”依然在各地流行，地方政府通過(guò)買賣土地，獲取巨額財(cái)政收入。這種利益的驅(qū)使下，地方政府的賣地?zé)崆楸貙⒏邼q；另一方面，“土地財(cái)政”對(duì)抬高房?jī)r(jià)有推波助瀾的作用，地價(jià)的不斷上漲和房地產(chǎn)稅費(fèi)一定程度上助推了房?jī)r(jià)的飆升，而房地產(chǎn)稅費(fèi)成本最終還是由房屋購(gòu)買者承擔(dān)。要解決房?jī)r(jià)高飆的問(wèn)題，就需要解決當(dāng)前“土地財(cái)政”的困局，地價(jià)不降，房?jī)r(jià)不降，通過(guò)稅收擴(kuò)寬收入來(lái)源，增加政府財(cái)政收入，有助于矯正土地財(cái)政的畸形局面。房產(chǎn)稅改革將始終是和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)的制度建設(shè)。

四、 房產(chǎn)稅征收改進(jìn)建議

1、逐步從房產(chǎn)稅向物業(yè)稅的轉(zhuǎn)化。我國(guó)堪稱世界上最早開征物業(yè)稅的國(guó)家，《札記·王制》記載：西周時(shí)期已開始對(duì)集市商業(yè)用房征收屋稅。從稅法原理上講如果要實(shí)施物業(yè)稅，會(huì)將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，征收物業(yè)稅可以提高房產(chǎn)持有者的保有成本，打擊開發(fā)商的投機(jī)行為，從而在一定程度上抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求，引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸到理性的價(jià)格區(qū)間，同時(shí)促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的有效利用，降低空置率，使土地和房地產(chǎn)的開發(fā)、利用、流轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)能夠健康有序地運(yùn)行， 減少各種不必要的資源浪費(fèi)。物業(yè)稅比房產(chǎn)稅更合理。

2、全國(guó)范圍內(nèi)，建立健全個(gè)人房產(chǎn)所有情況的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。在全國(guó)開征房產(chǎn)稅需要建立全國(guó)大中城市統(tǒng)一的房產(chǎn)權(quán)屬檔案體系，實(shí)現(xiàn)全國(guó)各大中城市聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)房管、稅務(wù)、銀行部門之間個(gè)人信息的共享，為開征房產(chǎn)稅提供可靠依據(jù)。優(yōu)化合作機(jī)制，破解信息不對(duì)稱難題。

3、我國(guó)未來(lái)房產(chǎn)稅改革應(yīng)當(dāng)做到公平稅負(fù)和提高效率。城鎮(zhèn)居民的個(gè)人房產(chǎn)納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，實(shí)行累進(jìn)稅率。我國(guó)的房產(chǎn)估價(jià)剛剛起步，估價(jià)制度很不完善。首先設(shè)立一套合理的房產(chǎn)評(píng)估體系。其次要建立房產(chǎn)專門估價(jià)部門并相應(yīng)明確其法律責(zé)任。但在房地產(chǎn)價(jià)格變化較快的情況下，要相應(yīng)縮短評(píng)估周期，以保證評(píng)估價(jià)能相對(duì)準(zhǔn)確的反映實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格，確保公平公正。

4、納稅人的申訴安排，在確保房產(chǎn)稅正常征收的同時(shí)也要維護(hù)納稅人的基本權(quán)利，在房產(chǎn)稅評(píng)估結(jié)果出來(lái)的時(shí)候，稅務(wù)局應(yīng)建立房產(chǎn)稅查詢系統(tǒng)可以保證納稅人根據(jù)自己的納稅編碼查詢自己應(yīng)納房產(chǎn)稅的相關(guān)信息，并在所屬地方稅務(wù)局規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款；對(duì)評(píng)估結(jié)果不服的情況，納稅人應(yīng)按指示稅款正常繳納，在一定的期限內(nèi)，按稅收征管的正常申訴程序進(jìn)行申訴，如若確實(shí)是評(píng)估錯(cuò)誤，則要在正常評(píng)估的基礎(chǔ)上退還多收的稅款。

（作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）