淺析滬渝兩地房產稅試點改革

滬渝兩地改革征收范圍的房產稅，已經過一段時間的實行，目前改革已經獲得了一定的進展，但是在各地喧囂起伏的限購政策中，房產稅的效應并未凸顯，對稅收法理的質疑聲也此起彼伏。本片文章主要基于滬渝兩地改革房產稅的具體情況，并結合世界各國房產稅征收情況，分析滬渝兩地試點改革房產稅的不足和改進建議。

一、國外房產稅具體情況

目前，世界上130多個國家和地區對住房征收房產稅，絕大多數國家和地區將房產稅作為地方稅，是地方政府重要而穩定的稅源，而地方政府通常將這部分收入用于公共服務支出。筆者選取了西方和東方各兩個發達國家作房產稅的介紹：

（一）美國房產稅情況

美國房地產稅稅率都由地方市政當局的立法機關自己制定，也就是說根據財政支出決定房地產稅的稅率，一般在1%～3%。在房地產稅稅率高的地區，公共設施一定上乘，公共服務質量也要好于其他地區，中小學校的等級也較高。稅率方面，若房屋出租，稅率是租金的30%左右；若房產轉讓，要收15%的資本得利稅以及交易價格1%～5%的營業稅；若按揭購買，要對貸款額征收0.35%的印花稅以及0.002%的無形稅。

（二）加拿大房產稅情況

加拿大房產稅也是和地產稅分離的。加拿大的房地產稅不是計征一次，而是市鎮、縣和學區重復計征，各地的稅率差別很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%。老年人支付的房產稅占個人收入的11.7%，而年輕人則只占4.2%，這是因為老年人退休收入低，但住的房子較大，所以比例就顯得高。

（三）日本房產稅情況

在日本，房產稅不僅涉及房子，還涉及土地。每年1月1日在房屋登記簿上登記的產權所有者，有義務向所在的市町村繳稅，標準稅率為1.4%。對土地、房屋的課稅依據是市場價值，日本稱之為“適當的時價”，一般每三年進行一次基礎評估。土地價格是依據“路線價”計算出來的，房屋則以房屋再建價格為基礎評估。

（四）韓國房產稅情況

韓國政府為抑制房價過快上漲，2005年出臺了綜合不動產稅，根據房產價值的不同對擁有房產總價值超過6億韓元的家庭，征收0.75%~2%的不動產稅。除此之外，韓國政府還征收財產稅，征稅對象為擁有土地、房產、船舶等實物財產的人，根據財產價值不同，對應的稅率也不同。為打擊房地產投機行為，韓國政府還出臺了房產轉讓所得稅，針對擁有兩套住房的家庭購買房產兩年之內將其出售，征收50%的房產轉讓所得稅；針對擁有三套以上住宅的家庭購買房產兩年之內將其出售，征收60%的房產轉讓所得稅。

二、國內房產稅的具體情況

2011年1月28日和30日，重慶和上海地方稅務局分別出臺了《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》和《上海市個人住房房產稅征收管理細則》。細則分別在1986年9月15日國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》基礎之上將征稅范圍擴大到居民自住房屋，以期望通過對房產稅的改革結合限購政策的出臺，對持續走高的房價進行控制。

房產稅在我國并非一個新稅種，而且房產稅并不是現代才有的稅種。《周禮》曾記載“掌斂廛布于泉府”，廛布相當于當時課征的房產稅，屬于土地稅的一部分，對三種房屋征收。到現代，1986年10月《房產稅暫行條例》正式實施，房產稅就已經開始在我國各大中小城市按年征收。但是，房產稅征收對象僅限于經營性房產，包括買賣房產和出租房產。現在媒體熱議的“征收房產稅”，實際上是指房產稅擴大了房產稅的征收范圍，將目前普通老百姓個人持有的住房中空置的部分納入征稅范圍。

（一） 重慶市個人住房房產稅征收概況

1、試點區域

個人住房房產稅在主城九區行政區域范圍征收。

2、征收對象

對于重慶市本地居民，征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房。獨棟商品住宅是指房地產商品房開發項目中在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。

3、計稅依據

應稅住房的計稅價值為房產交易價，待條件成熟時按房產評估值征稅。凡納入征收對象的應稅住房用于出租的，按《暫行辦法》規定征收繳納房產稅，不再以租金收入計征房產稅。

4、適用稅率

獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。

5、應納稅額計算方法

個人住房房產稅應納稅額的計算，公式：應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率。應祝建筑面積是指納稅人應稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。擁有的獨棟商品住宅，面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。

（二）上海市個人住房房產稅征收概況

1、試點區域

個人住房房產稅在上海市行政區域內實行。

2、征收對象

對于上海市本地居民，征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）。對于外地居民，征收對象為非本市居民家庭在本市新購的住房。

3、計稅依據

計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

4、適用稅率

適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。本市上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統計局每年公布。

5、應納稅額計算方法

本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，其新購的住房暫免征收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規定計算征收房產稅。

（三）對滬渝兩地房產稅擴大范圍的思考

我國當前的土地和財稅政策帶來了地租分配的極端不平等和居民稅收負擔的極端不公平，城市土地增值收益為少數人掠取。擴大房產稅范圍的目的是要建立公平的社會財富分配機制與有效率的土地資源配置機制。它的意義在于財富分配公平化和資源的有效配置。在房產稅的作用下，中等收入者自能憑自身收入住上中等房，政府將對房產稅試點征收的收入，用于保障性住房建設等方面的支出，來解決城市低收入群體的住房問題。

房地產具有雙重性，分別是公共服務屬性和商品屬性。政府的服務行為與開發商的商業行為必須實施雙軌制。一方面，保障性住房政策是事關社會和諧和民生的重大政策，是政府公共服務和社會管理的職責。另一方面，商品房、豪華房以及別墅等，通過市場交易法則發展房地產業。政府實行宏觀調控，進行市場調節，優化經濟結構調整，改善和發展民生。

三、滬渝兩地試點房產稅不足和建議

（一）滬渝兩地試點房產稅的不足

1、房產稅對抑制房價作用有限

從發達國家的經驗中可以看到，房產稅并不能有效防止房價暴漲暴跌。美國、加拿大等國都長期實行房產稅，但這些國家投機炒作造成的房產泡沫仍不時出現。房產稅出臺的初期，對房價短期內有強烈的沖擊作用，但在中國住房市場基本面沒有改觀之前，購房仍然是居民的剛性需求，房價上漲預期仍然很高，房地產投資需求依然強勁。在狂熱的、極度不均衡的市場環境下，需要一些短期的極端措施來控制房價，如北京、上海、深圳、廣州等14 個城市，采用的“限購令”，限制所有家庭新購房數量等。

2、房產稅對普通老百姓負擔太重

中國居民擁有住房的是絕大多數。據《中國城市狀況報告》調查顯示，中國城市住房自有率達到87%。若按照房屋的評估價值來征收，以上海為例，2011年上海新建商品住宅控制目標為15350元/平方米，以80平方米計算，平均每套住宅價值122萬元，1%就要每年1.2 萬元，對普通老百姓的收入水平來講負擔太大。另外，還要特別考慮中國很多自有住房是通過房改獲得的，這些房改房往往地段不錯，評估市場價值很高，可居住者的現金收入不高，還有很多老年人和低收入者根本無力支付。

3、房產稅的前提是公共財政

房產稅的最終目的應該是增加社會福利，謹防政府征收房產稅以此來彌補地方政府的收入不足。為此，在財政收支沒有建立起有效監督體制的時候，還沒有形成“公共財政”的機制，提倡房產稅并不理智，只會給老百姓增加負擔，不會帶來政府公共服務的改善，更不會帶來政府效率的提高。如果沒有相應的公共財政機制改革來確保房產稅“取之于民、用之于民”，房產稅僅僅成為廣大老百姓的新負擔，那么當前開征房產稅的控制房價的目的就值得質疑。

（二）滬渝兩地試點房產稅的建議

對于我國房地產市場，利用稅收杠桿配合其他政策，通過房產稅改革來抑制過度虛高的房價是很有必要。滬渝兩地先行試點改革房產稅可為房產稅在全國范圍內實施積累寶貴的經驗。房產稅改革可參考如下原則：

1、普遍納稅原則

按照房產性質和用途，可將其分為四種類型，即生活保障型房產、公共服務型房產、生產經營型房產、投機套利型房產。對于不同類型的房產，房產稅應該區別對待。對生活保障型房產，以規定家庭人均占有面積為基數，一倍基數和兩倍基數之間的部分歸類為生產經營型房產征稅，超兩倍基數的部分歸類為投機套利型房產征稅。對公共服務型房產，以該事業單位登記員工人均占有面積計算，一倍基數以上部分歸類為生產經營型房產。

2、便利征管原則

房產稅的計算和征收管理要簡單化。一是計稅依據要合理，計稅依據以土地和房屋的評估值扣除使用年限系數值后的余額為標準，成立專業房產評估機構，逐步完善評估體系，保證評估結果的公允性。二是稅率設計要科學，針對不同類型的房產設計不同的稅率。對于社會公益性的房產，如生活保障型房產、公共服務型房產，可以實行零稅率；對生產經營型房產，在持有期間稅率可相對降低，出售時稅率課適當題高；對不提倡的投機套利型房產征收重稅。三是政策界限要明晰，嚴格減免政策。對和民生息息相關的社會公益性質房產可實行免稅或減稅。

3、 籌集收入原則

房產稅改革不能停留在對現有條列進行簡單調整，必須將其他與房產相關項目的稅費進行科學地整合，避免不合理的重復征稅現象，使房產稅設計更為科學，以保證地方財政收入穩定增長，滿足公共財政支出的需要。

（作者單位：中南財經政法大學會計學院）