公共經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下的公租房制度建設(shè)

一、問題的提出

住房問題關(guān)系老百姓的切身利益，作為住房保障制度之一的公共租賃房制度是政府為“弱勢(shì)”群體提供滿足其基本生活所需住房的制度安排，是政府尋求解決中低收入居民住房問題、滿足其基本居住需要的一種努力，同時(shí)兼有調(diào)控住房市場(chǎng)、調(diào)節(jié)收入分配的作用。由于公共租賃房的供給對(duì)象是特定的弱勢(shì)群體，為解決“市場(chǎng)缺省”的難題，政府的適度干預(yù)是完善住宅市場(chǎng)合理性和凸顯社會(huì)公平的客觀要求。公共租賃房是針對(duì)介于中低和中高收入之間的“夾心層”人群，將公共租賃房單列出來，更能凸顯政府對(duì)夾心層等中等收入群體的關(guān)注，有利于加快夾心層住房問題的解決。

二、當(dāng)前我國公共租賃房發(fā)展中的主要問題分析

(一)公共租賃房的保障方式較為單一

在發(fā)達(dá)國家，租賃性公共住房保障方式主要有兩種，一是實(shí)物配租；二是貨幣補(bǔ)貼。從我國各城市發(fā)展公共租賃房的情況來看，基本上都實(shí)行的是實(shí)物配租，即對(duì)符合條件的申請(qǐng)人配租一處公共租賃住房。但由于公共租賃房的建設(shè)周期較長，這種單一的保障方式必將延長夾心層群體解決住房問題的輪候期，也不能適應(yīng)市場(chǎng)的變化，無法發(fā)揮保障性住房協(xié)調(diào)和穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，同時(shí)也加大了運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

（二）公共租賃房的建設(shè)面臨著融資困難

融資機(jī)制是影響公共租賃住房供給穩(wěn)定性和持久性的關(guān)鍵因素，是公共租賃住房制度安排亟待突破的瓶頸。第一，在金融危機(jī)的影響下，地方政府的稅收減少，低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)又使得作為政府財(cái)政收入主要來源之一的土地出讓金銳減，作為公共租賃房投資主體的地方財(cái)政面臨著重重壓力;第二，發(fā)展公共租賃房既要解決“房源”所需的資金，又要負(fù)擔(dān)長期的房屋維修費(fèi)用，所需資金巨大且占用周期長；第三，公共租賃房福利性的特征決定了其建設(shè)管理必須堅(jiān)持“保本微利”的原則，使得建設(shè)資金的回籠速度極緩慢，難以形成資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。

（三）公共租賃房的管理機(jī)制不健全

我國的住房保障制度啟動(dòng)較晚，建設(shè)和推進(jìn)滯后。盡管我國高度重視住房保障的制度建設(shè)，且各地已逐步建立起以經(jīng)濟(jì)適用住房制度、廉租住房制度和住房公積金制度為主要內(nèi)容的住房保障政策基本框架，但我國的住房保障制度仍存在一些漏洞，運(yùn)行中的問題較突出，我國至今仍未建立起一套較為完善的法律法規(guī)保障體系，制約了廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品房的建設(shè)發(fā)展。

三、完善公共租賃住房制度的策略與建議

（一）突破線性思維模式

一是通過實(shí)行市場(chǎng)租金、差別化補(bǔ)貼，提高租金收入水平，緩解發(fā)展資金壓力；二是實(shí)行靈活多樣的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，既鼓勵(lì)承租人通過努力逐步獲得產(chǎn)權(quán)，又為其創(chuàng)業(yè)發(fā)展提供資金保障，最終達(dá)到加速資金回籠；三是按照“整體開發(fā)、異地安置、騰地發(fā)展”的思路，積極拓展土地經(jīng)營、商品房開發(fā)、經(jīng)營公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)配套開發(fā)等收益渠道。

（二）突破單一模式

一是房源籌集多元化。在加大建設(shè)力度的基礎(chǔ)上，既通過改造、收購公共租賃住房等方式籌集公租房房源，也可以轉(zhuǎn)化原有廉租住房、國有直管公房，同時(shí)可鼓勵(lì)社會(huì)單位、企業(yè)、個(gè)人參與建設(shè)、運(yùn)營公租房和將自有產(chǎn)權(quán)住房等納入公共租賃住房管理。二是資金來源多元化。在加大政府政策、資金支持前提下，吸收企業(yè)、社會(huì)和個(gè)人投資參與公共租賃住房經(jīng)營，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放中長期開發(fā)貸款，探索公積金閑置資金和增值收益用于公共租賃房的建設(shè)和經(jīng)營；三是產(chǎn)權(quán)主體多元化。通過吸收社會(huì)力量或個(gè)人參與建設(shè)，形成產(chǎn)權(quán)主體的多元化，不僅能有效解決公共租賃住房房源、資金不足問題，而且還可解決棚戶區(qū)、城中城、危舊房改造拆遷安置難等突出問題。

（三）改進(jìn)公共租賃住房管理體制

一是加強(qiáng)公共租賃房法律法規(guī)體系的建設(shè)。法律規(guī)范的保障是確保公共租賃房建設(shè)穩(wěn)定，有序進(jìn)行的基礎(chǔ)。在國家住房保障框架已基本確立的基礎(chǔ)上，應(yīng)由國家住房保障主管部門和立法部門作為主體，研究公共租賃住房四類保障對(duì)象的差異，逐步完善公共租賃住房法律法規(guī)體系。各地方政府也應(yīng)根據(jù)國家管理辦法，結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，研究制定相應(yīng)的公共租賃住房管理辦法和相關(guān)政策法規(guī)。在此基礎(chǔ)上，設(shè)立公共租賃住房的專門管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公共租賃住房的規(guī)劃、建設(shè)、分配、管理和維修等工作。二是盡快建立和完善個(gè)人信用制度和個(gè)人收入申報(bào)制度。建立和完善個(gè)人信用制度和收入申報(bào)制度不僅經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的必要，更是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，真正發(fā)揮住房保障的作用，減少尋租行為和“劫富濟(jì)貧”現(xiàn)象發(fā)生的根本措施。建立個(gè)人信用體系的重點(diǎn)是建立權(quán)威和準(zhǔn)確的個(gè)人收入統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)政府可以通過開展城鎮(zhèn)居民收入和住房情況普查，建立個(gè)人收入和住房檔案，對(duì)個(gè)人及其家庭收入變動(dòng)情況跟蹤調(diào)查、及時(shí)反映，并進(jìn)行個(gè)人及家庭經(jīng)濟(jì)信用評(píng)估，同時(shí)根據(jù)居民收入水平的變化，動(dòng)態(tài)調(diào)整公租房的準(zhǔn)入門檻。

（作者單位：長安大學(xué)政治與行政學(xué)院）