中小城市房地產開發成本分析

摘要:有效實施房地產開發成本管理是實現良好經濟效益的重要舉措之一，本文從中小城市地產開發成本控制入手，對土地成本，建安成本，政府稅費進行了分析，并對如何降低中小城市房地產開發成本這個問題提出了自己的幾點看法。

關鍵詞:房地產開發 成本分析 成本控制 成本管理

引言

隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，房地產商獲利方式已經從單純的經營利潤發生了改變。現在的房地產商在獲得經驗利潤的同時，要想不被市場淘汰，除了必須提供適合的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。成本控制貫穿于房地產項目開發的全過程，如何做好房地產開發成本的控制，是一個值得研究的問題。房地產開發項目成本按構成內容劃分，可分成土地開發成本、建筑安裝工程成本、期間費用三大類，筆者主要對這三類房地產開發成本的控制進行了分析。

一、土地成本分析

隨著我國經濟的發展和城市化進程的加快，我國城市的規模正不斷擴張。我國開始推行城鎮土地使用制度改革后，土地由無償使用向有償使用轉變。這一措施的實現大大提升了城鄉鎮土地利用率，提升了土地的價值，為城市建設提供了基本資本支持。在城市房地產開發成本中土地成本成為一個重要的影響因素。其中，包括向國家交納的土地出讓金，土地上原有的房屋、設施、構筑物、苗木、附作物的拆遷補償費用。辦理土地使用權證需交納的各種規費以及政府隨出讓土地使用權向使用者分攤的城建配套費、增容費等，土地開發成本的高低主要體現在投資項目商品面積所占比重上。在投資的項目中，由于種種原因并不是所有的房屋都成為了商品銷售房屋，其中有一部分公共服務用房是無償的提供給社會的，這一部分房屋占有土地但卻無法為投資方贏利，所以造成了投資項目商品產出率低的現象。因為此導致了投資方無法贏得效益或者效益低下，所以就有了投資方漫天要價的現象。

二、建安成本分析

建安成本既是建筑安裝工程成本，在一般中小城市建設中建安成本一般占總成本的40％—60％左右。它是指直接用在工程建設的總成本費用，從數字可以看出它在總成本中占較大的比例。其主要包括的內容很多，大體可以分為兩類：主體建筑工程費和主體安裝工程費

與其它房地產開發成本相比，這一成本較其它成本來講是比較剛性的，因為在開發前開發商往往都有一定的額度范圍。但是隨著建筑安裝水平的增加，一些新型的建筑材料的加入，在材料的選擇上，設備的選型上，工程量的增減、對施工隊伍的選擇上等等，這些因素都直接影響著建安的成本。這就要求開發商在項目的進行過程中既要保證工程質量又要對以上因素做好有效的選擇和評定，以求很好的控制建安成本。

三、政府稅費分析

稅費在我國房地產開發成本中所占比例也比較大，一般占成本的15％—25％左右。其中包括了與房地產開發建設相關的所有稅收，如房產稅、耕地占有稅、土地增值稅、外商投資企業和外國企業所得稅等。除了這些必交的稅收外，開發商還要向地方政府交納一定的行政費用。這些費用一般由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取，往往項目繁多且規范性差。所包括如征地管理費、商品房交易管理費、大市政配套費、開發管理費等等。

四、降低成本的方法和措施

在基本了解了房地產開發項目的成本構成后，我們要對降低成本的方法和可采取的措施進行一定的探討。在這里我們主要通過在房地產開發項目成本構成方面淺析房地產開發成本控制的方法

1、土地成本控制措施

想要控制土地成本首先要了解土地成本主要來自哪里？決定土地成本的因素主要有以下幾個方面：

第一取決于土地的地理位置

土地的地理位置直接決定這它的價值，處于城市中心的土地，因為處于商業中心，且周圍交通條件便利，市政配套基礎設施較好所以價值很高。正與其相反，處于城市外圍的邊遠地段的土地因為其商業貧瘠，交通相對閉塞，市政配套基礎設施較差，所以價值當然不及位于市中心的土地，土地價格也比市中心便宜的多。如果按照土地的用途來進行分析的話，商業用地的位置主要要看周邊的繁華程度，臨街狀況如何，這些情況好的話地價自然會有所提高，反之則難免有所降低。而住宅用地的位置則要綜合許多的因素，如周圍的環境綠化情況、市政設施的配套情況，還有安全程度及與市中心的遠近，交通是否便利等等。工業用地的位置要視產業的性質，原料產品的運輸，還包括環境因素，即在處理工廠可能產生的污染方面，工業廢料的處理方面，綜合視之。總體來說其都大致遵循一個原則，凡是位置優越的土地，地價就會較高，反之則會較低。

第二取決于土地的面積

面積因素即是指土地面積的大小，由于土地面積的不同，其價值也隨之不同。一般來說，面積較大的土地，其地價一般較高，而面積相對較小的土地，其地價一般較低，但是，這并不是絕對的。土地面積的大小對于地價產生的影響還與其用途，規模，效益有關。面積大的土地對開發商來說它的利用率較高，所以其價格也就相對較高。面積小的土地可以利用的資源較少，所以其價格也就相對較低。另外，還要看土地面積的公用能否完全發揮出來，得到最有效的利用。比如，在繁華的商業區內，土地面積越大其深度也就越大，這樣反而不利于商家經營，這在臨街的店鋪表現的較為明顯。這時，土地面積大反而會造成土地利用效益的降低。但是，如果面積過小，會影響土地的使用功能，使其無法完全發揮出來，再加之無法形成規模，所以地價也會下跌。

第三取決于土地的利用度

土地的利用度既是業內人士所謂的“生地”和“熟地”，其中“生地”是指為經過開發的土地，這種土地因為未開發所以大多價格低廉。而“熟地”既是指已經被開發過的土地，其大多基本的三通一平（即水、電、路、場地平整）已經具備，所以，比“生地”價格高出許多。另外，已經開發過的“熟地”可能已經經過了多次的轉讓、炒作、買賣，價格高也就不難理解了。但是，這種土地因為價格較高，必將帶來土地成本的增加。

第四取決于土地使用的附加成本

在我國為了擴大城市規模往往會對舊城區進行改造。在舊城改造的過程中，市中心老城區人口相對稠密很多，所以往往是土地的黃金地段。在這里土地的價格本來就已經很高了，而在舊城區改造上除了基本的拆遷費用外，政府還對拆遷的居民進行補償，這就造成了一筆很大的費用。補償費用的大幅增加，成本必然會隨之加大，所以，開發商在做初期決策時，必須考慮這個因素。

第五取決于土地的招投標

在土地出讓方式上存在協議、招標、拍賣三種方式，其中協議談判的價格又因談判對象不同而不同，這也使土地成本增加。

那么如何對土地成本進行控制？主要有以下幾個方面的工作：

第一政府調控

鑒于我國地產市場的現狀，政府對土地價格進行的調控，應著力建設土地價格的調控體系，建立土地所有權出讓的規范，增加土地市場交易的透明度和公平性。對于地價可以通過國家定價或者國家提供指導價來完成調控的目的。如可以建立基準價、標定地價和土地出讓價等，對這些政府可以每年在固定的時間發布由官方權威調查和評價的公示地價。

第二完善相關制度

完善土地的租賃制度：這里要做到租稅分流，即政府作為城鎮土地和一部分房產的擁有者可以進行一定的租金收取，而作為社會的經濟管理者則應該收稅。政府可以根據長期租和逐年出租兩種不同的租賃方式，分別以土地出讓金和年地租兩種方式收取地租。其中，凡是具備條件、手續齊全的都應嚴格按照招標或是拍賣方式進行土地出讓。而暫不具備條件，手續還未齊全的，則以協議出讓土地，但是必須嚴格加以規范管理。其中，原行政劃撥土地進入市場的，應一律進行出讓金的補交。另外，我們還需規范土地的一級市場，嚴格執行以招標拍賣為主、協議為輔的原則，讓土地招投標拍賣成為一個獨立的市場行為。最后，我們還需對土地市場進行必要的規范和整頓，以加快土地一級開發市場的規范化和有序的發展。這里，作為政府及主管部門應該做到明確土地的審批環節，盡量簡化審批程序，嚴格清理如水、電、氣等各部門制定的非政府發布的行業規定。針對土地招標、拍賣中可能出現的項目不確定的情況，則需重新對不同土地進行使用權限的認定。在管理辦法的制定上則嚴格按照現行的金融抵押和法律制裁的要求進行制定。在用地情況上，如果涉及到拆遷則要做好存量向賠償過渡的工作，以期杜絕拆遷中人為的因素。對土地交易中存在的私下轉讓問題要堅決杜絕，對新增土地則要解決好土地持有者不按照成本要價的問題。

2、工程建設的成本控制

工程建設施工階段是通過建設最終形成工程實體的階段。這一階段對項目總體成本的影響為10％——15％，雖然在成本控制占的比例較小，但不必要的浪費、返工、設計變更形成的可能性卻很大，極易造成工程預算的超支。因此，在施工階段全過程中采用先進的施工組織和科學的施工管理方案很重要。通過科學管理可以防止工程量簽證的增加，使施工周期得到縮短，降低人工材料的消耗量。工程建設的成本控制可以從以下幾個方面著手進行

①對材料的控制

材料費在建筑工程中占有很大的比重，材料的用量和價格對工程施工階段造價的影響很大，只有嚴格遵循合同的材料用量，合理的確定材料的價格，才能達到有效控制工程施工造價的問題。因此在簽訂合同前，應仔細進行合同審核，確定工程量清單，基本單價，控制主要材料的價格。對于主要的材料我們應由籌建處統一進行采購，這樣既可以保證工程的質量和進度，又有利于工程造價的控制。對于工程中主要的材料費用，工程技術人員需要隨工程進展經常深入市場了解，力爭獲取第一手資料，為以后竣工決算提供有力依據。

②嚴把設計關

在工程設計上我們除了要比對選擇好設計方案外，還應注意設計中存在的設計變更的問題。從以往工程的施工情況來看，由于種種原因會對施工圖設計進行很多大的變更，包括工程量的變化、材料代用等，這就為工程成本增加了不可預見的費用問題。為有效的控制造價，必須制定設計變更的現場簽證管理制度，明確可變更的權限范圍。而對非發生不可的變更，應盡量提前實現。因為變更發生的越早，損失越小；反之，損失越大。如果在施工中變更，已施工的工程還需拆除重新施工，勢必造成更為嚴重的損失。

3、稅費控制

稅款征收是國家稅務機關按照行政法規的相關規定針對納稅者進行稅款征繳的活動總稱。所以，在稅費的控制上，政府對房地產行業的稅收政策可適當降低，如降低企業營業稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對降低房地產業成本開支，平抑過高的房價，促進居民住房消費將會起到事半功倍的作用。

五、結語

成本控制是房地產開發管理中的關健，在房地產項目開發成本的控制上我們應從其成本的構成入手，先了解可構成房地產開發項目成本的各個因素，然后，對癥下藥，逐一分析，最后制定出一個長期的、系統的降低房地產開發項目成本的方案，并監督實行。在整個開發項目的過程中各個方面都要抓好成本控制和管理工作，這對于開發項目投資效益的提高和管理水平的增強都有著十分重要的作用。同時它也是保持企業持續、穩定、健康發展的有效途徑。

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作者簡介：

儲和平，男，安徽潛山人，工程師，經濟師，畢業于湖南科技大學經濟管理專業，現任貴州盤江房地產公司總經理，長期從事規劃、設計與技術管理工作。

（責任編輯：何秀秀）