天下置業:觸電IT地產

8月的第一天，北京釣魚臺國賓館8號樓。

歷時半年的談判，武漢天下置業集團（以下簡稱“天下置業”）在此牽手國家工業和信息化部軟件與集團電路促成中心（以下簡稱“CSIP”），并簽署《戰略合作伙伴協議》。天下置業斥資75億打造的150萬方京南高新智慧城（以下簡稱京南高新）項目，落戶河北涿州。

天下“掌門人”陳潛峰，簽完協議后松了口氣，同時有些激動：“第一次在釣魚臺簽署如此重要的協議。”這張協議意味著，天下置業將淡化過去10年被打上的城市地標建筑烙印，全面進軍工業地產。

談判過程的順利讓陳潛峰信心十足：“IT地產，正逢其時。”作為武漢地產界少壯派，10年來他一直追著政策跑，有時候甚至會跑到形勢前面，幾乎沒栽過跟頭，但此次涉足工業地產有些不同尋常。

IT地產，正逢其時

七年前，武漢工業地產便初具雛形，各大產業園以豐富的形態在武漢崛地而起。

彼時，由政府主導的關南科技園、關東科技園通過政策支持、稅收優惠等獨到優勢，以招商引資、土地出讓等方式吸引了大批企業進駐。

而較為前衛的工業地產開發模式——美國普洛斯公司的開發模式，在國內卻寂寂無名。該模式主要由地產開發商主導，裹挾大量資本，從而取得土地開發權，而后進行一級開發，包括項目的道路、綠地等基礎設施建設，再營建廠房、倉庫、研發等房產項目，然后以租賃、管理、最后獲取合理的地產開發利潤。該模式之所以在國內難以實施，是因為開發商一般得以房地產信托基金為主要資金來源，運營管理是他們的特長，此類開發模式對開發商資金要求高，而國內房地產信托基金相關政策尚未完善。

此后，隨著全球性產業戰略轉移，產業地產贏得了發展良機。光谷生物城、光谷金融港等主題產業園的誕生，打破了傳統工業地產開發模式重平面規劃、輕產業規劃，重開發、輕配套，重前期招商、輕后續服務等桎梏。

陳潛峰卻依然按兵不動，繼續每天翻報紙、讀新聞、研究主題產業園的政策。“時機未到，一個是天下的資本積累不夠。此外，我的第一個十年規劃，就是要將地標建筑做到淋漓盡致。”他如此解釋。

在他對工業地產和主題產業園政策參悟的七年中，天下置業的城市地標建筑在武漢及8+1城市圈遍地開花，讓天下置業有了不錯的積累，然而令人頭痛的調控政策也開始對住宅展開猛烈攻勢。他想：“也許是時候出新招了。”

此時，光谷版圖已經擴容一倍，幾乎每隔10天就有新的項目動工。北京中關村等老牌主題產業園已經人滿為患，高科技產業亟待轉移，陳潛峰看準這個趨勢后，將算盤打到首都經濟圈——河北涿州，這里到北京有只需一小時的公共交通，還擁有盤踞在大后方的高科技人才和信息技術。

京南高新，跳出中關村

陳潛峰并不打算簡單復制出一個中關村。

他要為以云計算、物聯網、軟件外包為主的信息技術企業筑新巢。大多數開發商，會因為物聯網一再被炒作，卻遲遲不見成效，云計算更是活在虛無縹緲的概念中這些原因，而遲遲不肯出手。陳潛峰認為這個缺口會給天下帶來新的商機，他笑話自己雖然永遠無法參透云計算、物聯網的本質，但是他知道這些高新產業前途無法估量。

在Cartner所公布的2010年10大技術趨勢中，“云計算”從上一年的排名第三躍至榜首，已經從概念邁入實踐。

2007年，微軟建立了目前最大的服務器農場——占地約4.4萬平方米，相當于7個足球場那么大的一個互聯網時代的“農場”，這里安裝了大量的計算機服務器和數據存儲系統。通過隨后兩次的數據中心擴建，目前微軟服務器總數已經超過30萬臺；IBM也計劃在10個國家投資3億美元建立數據中心。

在國內，移動的“大云”計劃，百度的“框運算”，阿里巴巴的“阿里云”先后運作起來。北京啟動了“祥云工程”，立足中關村打造世界級云計算基地，上海也發布了“云海計劃”。

而物聯網已被國家明確為“十二五”期間重點發展的新興戰略性產業，我國物聯網產業尚處于起步階段，企業還很弱小，對面向產業的公共服務有迫切的需求，急需建設物聯網產業公共服務平臺，加快推動物聯網產業鏈的快速形成，形成資源共享、優勢互補的物聯網產業公共服務體系。

“國家十二五規劃中，明確規定爭取培養書10家產值過千億的軟件開發企業，幾十家產值過百億的軟件企業。”陳潛峰說。曾經做過記者的他，對政策尤其敏感。

他牢牢抓住了CSIP這個云計算、物聯網等優勢企業資源大戶，而CSIP看好天下十年累積的資本和地產經驗，環首都經濟圈的優惠政策更是讓陳潛峰勝券在握。

目前尚在規劃中的京南高新已經籠絡了一批亟待產業轉移的企業。進駐企業沒有門檻，除卻這些高新大腕兒們，這里更是一個創業孵化基地：“我們向所有與云計算、物聯網、集成電路相關的產業敞開懷抱，比如動漫網游這種需要云計算做支撐的產業，如此一來，不僅能將土地資源最大化利用，也迎合了國家資源集約化的一個趨勢。”陳潛峰說。

“我們不是傳統意義上的總部經濟，更注重園區的專業性，為信息產業搭建平臺，實現資源優勢整合。”博彥科技入駐光谷軟件園之后，便獲得了與德國電信的合作機會，給了陳潛峰很大的啟發。

在京南高新的規劃中，除了辦公以及相關配套生活設施，還將研發、生產、物流等納入其中，搭建全面的企業從研發到售出的生物鏈。為了吸引高新技術人才，京南高新也會模仿光谷生物城打造專家別墅。

根在武漢，不能輸的戰斗

然而，京南高新只是陳潛峰進軍產業地產的第一步棋，他的終極目標是在武漢打造云計算、物聯網產業園。

除卻十年來扎根武漢的感情因素外，作為一個商人，陳潛峰的這個決定并非感情用事。武漢九省通衢的交通物流優勢幾乎已經爛到每個開發商的骨子里，中部崛起的戰略更是再次鼓動了投資湖北的信心，沒有人會輕易放過武漢這塊肥地。

這些都只是基本因素，陳潛峰認為作為三網融合的發源地，武漢具有其他城市不可比擬的信息技術基礎優勢，浪潮、紫光智能等知名企業紛紛向京南高新表示了好感。一些專門提供第三方數據服務的公司也開始在全國布局數據中心建設，武漢沒理由不被相中：“偌大一個光谷擺在那兒呢，光谷軟件園的成功已經成為武漢主題產業園的窗口。”陳潛峰接受采訪時，不停擺弄手里的IPAD說：“武漢就差一個云計算、物聯網的巢了。”

天下置業已經向京南高新砸了75億，而回收成本顯然還得一段時間。武漢這個產業園的投資從哪兒來？陳潛峰并不著急，8月中旬，知名風投機構鼎輝投資來漢考察，表示十分看好這個項目，有 與天下置業攜手打造產業園的初步意向。

在這個“中國制造”全面奔赴“中國智造”的時代，天下置業在水深火熱的地產界，謹慎而又快速的奔跑著，IT地產對陳潛峰而言是場不能輸的戰斗。