基于網格點基準地價的從價定級技術路線及其應用

摘 要:本文提出了網格點基準地價的概念，并在此基礎上結合地價動態監測體系，劃分土地級別。將基于網格點基準地價的從價定級技術路線應用到廣州市地價動態監測及基準地價更新項目中，取得了良好的效果。

關鍵詞:基準地價 網格點 地價動態監測 地價體系

中圖分類號:F301文獻標識碼:A文章編號:1674-098x(2011)04(b)-0120-02

1 土地定級與基準地價的關系

土地定級和基準地價是從不同角度對土地特性的評定，前者評定的是土地質量價值，后者是評定使用價值在市場上反映出的價格。土地質量是土地的物理屬性，而基準地價是土地的經濟屬性。土地質量級別的劃分是以對土地質量進行綜合評價后所得結果為標準的，在土地質量級別的控制下，各級別土地價格的縱向分布滿足這樣一個條件“土地質量的等級越高，價格水平也相應越高”。而基準地價則是以對土地經濟效益的分析作為側重點而在城鎮區域內劃分出的價格均質區域。在理想的土地市場和土地交易中，僅從發揮土地經濟效益的原則出發，土地的使用價值優、等級高，地價就應該高，相反，地價就低。土地價格的高低主要以土地在市場中的價值定位作為衡量標準，土地當前或者潛在的經濟產出量是決定性的影響因素。土地質量級別考察的對象是城鎮土地的綜合質量，側重點在于對土地的投入量，考察要素主要有商服繁華程度、基礎設施公用設施狀況、交通條件等;基準地價考察的對象是城鎮土地價格的分布狀況，側重點在于土地的經濟產出量，考察要素為城鎮不同用地類型的市場地價水平。因此，土地質量對地價起重要作用，但不是唯一的決定因素。地價是土地質量和土地市場因素綜合作用的結果。但是，在現實的土地管理制度和土地市場條件下，或從綜合效益考慮，以及受交易雙方的行為影響，往往出現土地使用價值高的不一定能實現高地價，土地使用價值低的也不一定地價就低等現象。所以，為滿足全面、科學、合理地管理土地，有效利用土地的要求，需要對基準地價的制定探索新的思路和方法，還原基準地價的本質，在房地產市場發育成熟的城市，提倡和探索以價定級的模式。

2 網格點基準地價的概念

網格點基準地價的地價內涵和級別基準地價一致，主要區別于表現形式，該種地價形式的基準地價單元為覆蓋評估區域的任意寬度(一般為50×50米或者100×100米)網格，每個網格的中心點都賦有地價值。

目前國內大多數城市的基準地價以級別價表示，也有一些城市的基準地價采用路線價和區片價表示。無論級別價還是區片價，都只是某個區域的平均價格，要評估宗地標定地價還需進行區域和個別因素修正，因此以這種形式公告的基準地價，地價的表現形式不直觀，其公示性不夠，實際操作過程人為因素多，計算結果可調整范圍大，尤其是在政府部門的應用，碰到的問題比較多，不方便政府管理。

網格點基準地價可以解決上述問題，網格點基準地價成果形式簡單，便于計算機處理，編制相應的軟件后，工作人員只要輸入相應的基本數據(主要是坐標數據和用途)，基準地價測算軟件就可以自動計算基準地價，無需人工干預，操作簡單，實用性強。而且通過計算機輔助計算，操作簡單，結果唯一，能極大地減少人為干預。下面將介紹如何利用網格點基準地價來進行定級。

3 土地級別的劃分原則與方法

3.1 土地級別劃分的方法

土地定級一般有兩種方法:一種是多因素綜合分值法，根據土地條件劃分級別，屬于由因到果的推理。另一種是以價定級法，根據土地條件在土地市場中的接受程度即地價水平的高低來劃分的，屬于根據土地條件在土地市場中的表現結果來劃分級別。

3.2 土地級別劃分的原則

此次土地級別的劃分是在廣州市原有的土地級別基礎上，根據從價定級的原則，對土地級別進行新的調整。此次工作對土地級別的調整遵循以下原則:(1)從價定級的主導性原則。以土地的價格為主導，依據定級的土地價格分布頻率直方圖，尋求定級土地價格的空間分布規律，初步確定土地級別。(2)級別之間過渡應該是連續的、漸變的，相鄰單元之間土地級別不宜過大。(3)級別邊界盡量采用具有地域突變特征的自然和人工界線，盡可能保持地塊的完整性。各級邊界應閉合，并覆蓋全部評估區域。(4)級別內地價水平一致性原則。定級過程中，應保持同一級別內土地價格具有均等水平，對于土地價格過高或過低的區域應進行適當范圍調整。(5)級間差異大，級內差異小原則。確定土地級別的過程中，應注意保持級與級之間土地價格的平均值具有較大的差異，同時保證同一土地級別內土地價格差異較小。

4 應用——廣州市商業用地級別基準地價評估

在廣州市地價動態監測及基準地價更新項目中，基于網格點基準地價的從價定級技術路線得到了實踐應用，下面就以商業用地為示例進行介紹。

4.1 定級頻率直方圖的分析與級別界限的確定

本次劃分級別是依據從價定級的原則，運用三角網插值法對樣點地價進行空間插值，根據插值結果的統計，得到商業地價的頻率直方圖，利用圖表中的突變點來劃分級別臨界線。從而得到商業定級土地價格區間，結果如圖1，圖2。

4.2 商業用地級別范圍的確定

通過地價頻率直方圖，選擇頻率分布突變處作為級別的分界，確定各級別地價的臨界值后，根據等值線，把各區段歸并，并綜合考慮、地形、地物分割等因素，對歸并后的邊界進行適當調整，最終劃分出10個商業用地級別。最終確定的商業用地級別和對應范圍如下:

(1)一級:北京路(中山五路～文明路)。(2)二級:北京路(中山五路～廣衛路)、中山五路(解放北路～北京路)、西湖路(教育路～北京路)、華林新街、上九路(人民南路～康王南路)、下九路(康王南路～文昌南路)、第十甫路(文昌南路～寶華路)、農林下路(東風東路～中山一路)、天河路(體育西路～體育東路)。(3)三級:除上述級別外，由以下線路圍合而成的區域:解放北路——府前路—越華路—倉邊路—大塘街—文明路—大南路—惠福東路—解放中路。(4)四級:除上述級別外，由以下線路圍合而成的區域:南岸路—東風西路—人民北路—流花路—站前橫路—站前路—站南路—環市西路——環市中路—童心路—下塘西路—麓景西路—麓景東路—恒福路—永福路—先烈中路—先烈東路—廣州大道北—天河北路—林和西路—廣園東快速路—五山路—石牌東路—黃埔大道西—華南快速干線—珠江(含海心沙、二沙島、沙面島)—黃沙大道。(5)五級:除上述級別外，由以下線路圍合而成的區域:珠江—增河—同德涌—西槎路—西灣路—站西路—廣園西路—三元里大道—機場路—金鐘橫路—大金鐘路—北環高速公路—沙太路—興華路—禺東西路—廣園東快速路—華南快速干線—黃埔大道中—員村四橫東路—琶洲大橋—科韻路(琶洲段)—黃埔涌—新港中路—廣州大道南—新滘南路—泰沙路—西畔里大街—泰沙路—工業大道南—工業大道中—昌崗西路—珠江。(6)六級:除上述級別外，由以下線路圍合而成的區域:珠江—增河—石井河—西槎路—棠溪新街—京廣鐵路—黃石西路—黃石東路—新廣從公路—永泰路—老廣從公路—同和路—中成路—中元路—車房大街—廣汕公路—北二環高速公路—岑村路—華南快速干線—廣園東快速路—大觀路—東環高速公路—珠江黃埔涌—新港中路—石榴崗路—新滘南路—廣州大道南—珠江—信義路—花蕾路—花地大道北—浣花路—浣花西路—東漖北路—芳村大道中—花地河—珠江。(7)七級:除上述級別外，由以下線路圍合而成的區域:芳村區與南海市的邊界—白沙河(含大坦沙)—沙貝?！魅A海—海口涌—譚村涌—鳳鳴路—石豐路—石沙公路—黃石西路—京廣鐵路—大朗西路—大朗路—廣花公路—石科公路—106國道—下新村街—上村南街—永太公路—新廣從快速路—興龍路—105國道—沙太路—金盆嶺—龍洞東路—天源路—廣汕公—大觀北路—大觀中路—大觀南路—廣園東快速路—烏涌—廣新路—石化路—石化南路—珠江(含丫髻沙)—花地河—五眼橋涌—芳村區與南海市邊界，開發區西區管轄范圍。(8)八級:除上述級別外，由以下線路圍合而成的區域:珠江—白沙河(含大坦沙)—白云區與南海市邊界—西華海(含槎頭小島—石門河—鴉崗河—白云區與南海市邊界—流溪河—巴江河(含海心沙)—白云區與南海市邊界—石南公路?—北二環高速公路—廣花快速路—流溪河—北二環高速公路—帽峰山南麓—增城市界—東莞市界—珠江(含長洲島、生物島)—南海市界。(9)九級:除上述級別外，廣州原八區管轄范圍內的區域。(10)十級:除上述級別外，花都區管轄范圍內的區域。

為避免土地級別界限切割宗地的現象出現，在商業用地定級成果圖繪時除水系、溝渠等結狀地物可直接作為級別界限外，其他區域的土地級別界限均要求沿宗地界址線布設。

4.3 商業用地各級土地面積、級別價和比例

根據商業用地級別劃分結果，運用估價軟件計算商業用地各級別的土地面積和級別價，計算結果如:圖3。

4.4 商業用地級別劃分結果特點分析

商業用地雖在城市土地中所占比重不大，但其位置屬最優、價值最高的土地。商業中心是物流、人流、信息流最為集中的地帶，優越的位置帶來的直接效益就是隨著人流量的增加而增大的購買力。分布特點是:(1)一級、二級均屬廣州市的商服中心，價格最高，沿路分布，其余均以北京路為中心呈組團式分布。(2)一、二、三、四級、五均分布于廣州市的老城區，人口密度大，人流量大，交通方便，生活配套完善，商業氣氛濃，價格高，占用面積相對較少，反而七至十級占用的土地面積比例較大，價格相對較低。

5 結語

在廣州市地價動態監測及基準地價更新項目中，我們結合廣州市的實際情況，在網格點基準地價的基礎上，采用從價定級的技術路線劃分土地級別，無論是商業、還是住宅、工業，根據地價等值線圖劃定的土地級別與廣州市的實際情況都比較相吻合，該技術路線在實踐中得到了驗證。與傳統的多因素綜合分值法相比較，該方法簡化了繁雜的定級因素的選擇，減少了確定因素權重以及因素打分等環節的人為影響因素，加快了基準地價更新的速度，無疑為土地定級及基準地價更新方法的創新開辟了一條新的道路。

參考文獻

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