基于網格點基準地價的從價定級技術路線及其應用

摘 要:本文提出了網格點基準地價的概念，并在此基礎上結合地價動態監測體系，劃分土地級別。將基于網格點基準地價的從價定級技術路線應用到廣州市地價動態監測及基準地價更新項目中，取得了良好的效果。

關鍵詞:基準地價 網格點 地價動態監測 地價體系

中圖分類號:F301文獻標識碼:A文章編號:1674-098x(2011)04(b)-0120-02

1 土地定級與基準地價的關系

土地定級和基準地價是從不同角度對土地特性的評定，前者評定的是土地質量價值，后者是評定使用價值在市場上反映出的價格。土地質量是土地的物理屬性，而基準地價是土地的經濟屬性。土地質量級別的劃分是以對土地質量進行綜合評價后所得結果為標準的，在土地質量級別的控制下，各級別土地價格的縱向分布滿足這樣一個條件“土地質量的等級越高，價格水平也相應越高”。而基準地價則是以對土地經濟效益的分析作為側重點而在城鎮區域內劃分出的價格均質區域。在理想的土地市場和土地交易中，僅從發揮土地經濟效益的原則出發，土地的使用價值優、等級高，地價就應該高，相反，地價就低。土地價格的高低主要以土地在市場中的價值定位作為衡量標準，土地當前或者潛在的經濟產出量是決定性的影響因素。土地質量級別考察的對象是城鎮土地的綜合質量，側重點在于對土地的投入量，考察要素主要有商服繁華程度、基礎設施公用設施狀況、交通條件等;基準地價考察的對象是城鎮土地價格的分布狀況，側重點在于土地的經濟產出量，考察要素為城鎮不同用地類型的市場地價水平。……