住宅房地產開發項目的設計階段成本控制技術探析

摘 要:設計階段對住宅房地產開發項目的投資成本具有決定性的影響，文章簡要介紹了住宅房地產開發項目設計階段的成本控制技術要點。

關鍵詞:房地產項目 設計階段 成本控制

中圖分類號:F407文獻標識碼:A文章編號:1674-098X(2011)04(c)-0201-01

住宅房地產開發是一項復雜的系統工程，它包括了投資分析、土地征用、規劃勘察設計、施工建設、竣工驗收、房地租售等多個環節，所以其成本控制工作也是一項復雜的工作。當前大部分房地產開發項目成本控制重點放在了施工階段和招標階段，而對設計階段的成本控制沒有予以足夠的重視。據資料統計，房地產項目設計階段對其整個工程項目成本的影響達到70%，如果此階段的成本控制不力，必將對后期的施工、銷售和運營造成非常大的影響。因此，筆者將簡要探討住宅房地產開發項目的設計階段成本控制技術要點。

1 方案設計階段的成本控制

在房地產項目的方案設計階段，主要是要做好方案的優選，選擇建設場地、工程總平面布置、建筑設計、結構設計等方面都要考慮提高建設工程的投資效果，進行多方案的比選，正確處理好經濟合理性與技術先進性之間的關系，并要兼顧建設與使用，考慮項目全壽命費用。在比選建筑設計方案時，應考慮以下幾點:(1)設計構思的超前性，好的概念能形成物業好的賣點，在較長時間內為其塑造良好的形象;(2)策劃好的建筑風格，建筑風格應具有一定的個性，能體現一定的藝術性、民族性、時代性，這會在樓盤的促銷方面起著很大優勢，節省一定的銷售成本，但同時也應考慮建筑風格增加的投入與其對項目價值提升之間的關系，選擇性價比高的建筑風格;(3)合理布置建筑平面，建筑的平面布置、戶型的好壞是房地產市場需求的一個重要影響因素，規劃設計應充分考慮建筑物的性質、用途、目標客戶的活動的特點與習慣，合理布置住宅、公共建筑、道路等，既要提高面積利用率，又要使其使用功能布置合理。對于住宅的平面布置，可盡量縮小外墻周長與建筑面積之比，在滿足住宅的基本功能和居住質量的情況下，加大建筑進深有助于降低成本。

2 環境設計階段的成本控制

對于住宅小區來說，好的環境設計能夠體現出樓盤的差異性，對潛在的消費者有較大的吸引力，所以當代的住宅小區環境設計應朝著公園化的方向進行，住宅小區環境景觀方面成功的設計有助于彌補建筑本身的一些缺陷，提高住宅樓盤的檔次。

在房地產項目的規劃設計過程中，應充分利用現有地形進行建筑布局，盡量做到“土石方平衡”，依山勢形成半坡建筑，依水勢形成泊岸建筑，這樣既減少土地平整費用和減少土方的二次搬運費用，還能最大限度地保持住宅小區原貌，使得景觀設計更加親近自然，取得最佳的景觀效果。水景設計盡量保持原生態水系，盡量減少人工水景，以減少不必要的開支。此外，住宅房地產開發項目的規劃設計還要充分考慮天氣氣候條件，以此為依據選擇適當的建筑體形和空間組合、建筑朝向及材料等，提高建筑居住的舒適度，降低能耗，從而節約使用成本。

在景觀設計方面，應盡量選擇維護成本最低的鄉土景觀。對于植物的選擇，應盡量使用種植成本低、成活率高的鄉土樹種，并在此基礎上適當引進適宜的新優植物品種，豐富園林景觀，降低園林綠化費用。在規劃設計中，盡可能地保留原有的、已經相對穩定的生態群落，尤其是保護大樹、古樹，是很有效的節約手段。

3 建筑結構設計階段的成本控制

結構是建筑的骨架，結構成本占整個住宅房地產項目成本的比重較大，所以也應注重房地產開發項目結構設計中的成本控制。

首先應根據建筑層數和使用功能選擇合理的結構體系，一般鋼結構、鋼筋混凝土結構和磚混結構三者的成本依次降低。建筑的基礎選型對造價影響也很大，應根據工程的實際地質情況和真實的地勘資料，選擇技術上可行經濟合理的基礎形式，既要保證建筑物的安全，也要最大限度地控制建造成本，還應認真選擇持力層，避免在施工中出現超深或返工現象。

在有的結構設計中，部分設計人員對配筋及截面不進行單獨計算而統一配筋，以減少其設計計算工作量，這樣必將會造成浪費，因此要對標準單元的樣板截圖及配筋圖進行優化，應控制好梁的配筋方式對成本的影響;還應合理布置剪力墻，太長或太短都會增加成本。

基礎與地下室的設計，應考慮滿足建筑物整體性的要求，還應盡量滿足便于施工、降低造價的因素。通常一層地下室面積對應的是底板和頂板共兩層板的費用，而兩層地下室面積對應的是底板、中間樓板和頂板共三層板的費用，因此在不考慮對側壁、土方量及支護的影響的情況下采用兩層地下室更省錢。

對于轉換層，應根據所屬地區震級、使用功能、樓層高度、結構布置情況和施工難易程度來靈活選擇其型式，如梁式、箱形、實體板式、桁架等;并合理選擇轉換層結構的模板支撐方案、鋼筋的連接和綁扎方式，這樣能有效地達到控制成本的目的。

4 水電設計階段的成本控制

水電安裝設計如果處理不好，不僅會增加建設成本，還可能對后期的物業管理留下隱患，所以一定不能忽視房地產項目中的水電設計環節中的成本控制。

在給排水設計中，一般多層住宅、別墅和高層住宅低區盡量采用市政管網壓力進行供水，對于外網壓力不足的高層建筑，可在底層設調節水箱和變頻供水設備加壓供水，這種加壓方式不僅節省建筑面積，還可節約運行的電耗，為全自動系統還可減少運行管理費用，整個系統簡單、實用，受到了用戶的歡迎。在建筑排水管網系統中，應控制好排水標高，避免標高不當造成的施工不便會設計不符合規范而造成返工;室外排水坡度應精確計算，控制埋深，以減少工程量。給排水設計中應注意給排水管徑、地下水池容積、消防水泵、生活變頻水泵、污水處理設施、室外管網布置等，一定要計算精確，綜合比較方案，以降低建造成本。

電氣設計方面，供電電源及電壓的選擇應滿足供電可靠性的要求，根據負荷大小及當地電網條件來設置電源數量，一般高層建筑至少應有兩個獨立電源。電氣設計還要注意機械設備的選型，如中央空調及電梯等，它們既影響到前期一次投入，還影響到后期的運營成本，所以應按照先進性、合理性、適用性和經濟性的原則來選擇電氣設備。

水電安裝設計還應考慮到與其他專業的協調和配合，避免重復施工或增加施工的難度。審圖過程中要核實設備和主要材料有無缺、漏、錯，對其可行性進行把關，應考慮能夠方便施工、加快進度、保證質量、降低能耗，并對設計方提出合理地建議和意見。

5 結語

此外，住宅房地產開發項目的設計階段還應做好裝飾設計、智能化設計和節能設計等環節的成本控制，采取科學合理的技術措施，加強各個專業之間的相互配合、協作，減少后期的施工及運營成本，爭取以最少的投入獲得最高的經濟效益和社會綜合效益。

參考文獻

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