構建廣州市全新地價體系

摘 要:目前基準地價更新工作中存在更新時間長，時效性差等實務中確實存在急待解決的問題，本文在客觀分析問題的基礎上，提出了網格點基準地價的概念，并進一步結合地價動態監測體系，構建全新的地價體系結構，希望能對基準地價評估的理論研究和實踐有所幫助。

關鍵詞:基準地價網格點地價動態監測地價體系

中圖分類號:F301文獻標識碼:A文章編號:1674-098x(2011)05(a)-0225-02

1我國地價體系構成

根據我國土地管理制度的特點和《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，我國的地價體系由以下5部分構成:

①基準地價:是政府定期制定公布的各種土地利用類型現狀條件下評估的一定年期土地級別或均質地域平均土地使用權收益價格。反映城鎮整體地價水平，作為政府對地價實行宏觀管理和控制的標準。②標定地價:指具體宗地在正常土地市場和正常經營管理條件下某一期日的土地使用權價格。反映具體宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產市場進行具體管理的依據。③交易底價或交易評估價:反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下地價水平，供土地交換或交換各方作為交易最低價或期望價參考價格。④成交地價:反映具體宗地在地產交易或交換等活動中現實價格，由土地交易雙方認可并據此支付地價款的成交地價。⑤其他地價:由以上4種類型的地價衍生和派生的供抵押貸款、土地稅收、資產核算、土地出讓等方面使用的其他地價形式。

上述的5個地價系列相互影響、相互聯系，共同構成了我國的地價體系，同時也在地價體系中起到不同的作用，具有不同的地位，顯示出各自不同的特點。

2目前地價體系存在的問題

2.1 城市地價動態監測與基準地價更新缺乏互動性

城市地價動態監測與基準地價的更新缺乏互動性，即在地價監測點變化的同時，基準地價不能同時更新。所以，建立一套能夠使基準地價更新和城市地價動態監測同步進行、具有良好的互動性的地價體系已成為當今土地管理市場一個日益高漲的呼聲。

2.2 基準地價的現勢性不強

主要表現為一方面基準地價更新周期長，以往的基準地價的更新從開始準備到最終成果的提出通常要在一年或兩年以上，顯然，這種速度無法滿足人們對全面、準確地掌握快速發展的土地市場行情的要求，從而使得制定出來的基準地價現勢性不強，制導作用體現不大。隨著經濟的飛速發展，基準地價也需要相應隨之變化，而且變化周期也要越來越短。因此，動態更新基準地價，保持地價的現勢性已變成有效管理土地市場、科學管理土地的日常性重要工作。要保證基準地價的現勢性、合理性，又要實現地價管理信息的一體化和自動化，現行的基準地價應進行更新和完善。

2.3 地價體系不完整

按照國家有關的法律法規，基準地價和標定地價要定期公布。目前基準地價各地基本都公布了，但是標定地價由于其評估工作量太大，目前還沒有多少地方能夠完成并公布。地價動態監測體系的建設為標定地價的公布提供了一種思路。

基準地價具有時間的變化性和空間的差異性，按照基準地價的實用性和發展趨勢可以分為三個層次:①宏觀層次。即級別基準地價的制定。它是依據土地級別的劃分區域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區域的宏觀平均地價，使用級別基準地價修正至某一具體宗地地價時誤差比較大。②中觀層次。區片基準地價的制定。區片基準地價是在級別基準地價的基礎上的空間進一步細分。也就是說在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若干均質區域，然后評估出區片的基準地價以及某一路線價格，以增強級別基準地價的實用性和準確性。③微觀層次。標定地價，這一層次是在空間上區片基準地價的再進一步細分，具體到宗地了，而我們地價體系欠缺的就是該層次。

3廣州市全新地價體系的構建

廣州市在2004年基準地價更新工作過程中，根據國土資源部的要求和實際需要，在構架地價體系，地價動態監測體系應用方面，基準地價動態及時更新作了一些新的探索，主要體現在以下幾個方面:

(1)提出和制定了網格點基準地價。網格點基準地價的地價內涵和級別基準地價一致，主要區別在于表現形式，該種地價形式的基準地價單元為覆蓋評估區域的任意寬度(一般為50m×50m或者100m×100m)網格，每個網格的中心點都賦有地價值，網格點基準地價其實質是指評價單元更小、更新速度更快以及融合了信息管理一體化的基準地價表現形式。網格點基準地價的提出和制定，使基準地價內涵從開始的宏觀層次(級別基準地價)經歷中觀層次(區片基準地價)后提升到微觀層次(網格點基準地價)。網格點基準地價彌補了級別價和區片價的不足之處，且使得標定地價的制定和公布成為現實。

(2)構建了以地價監測點、交易樣點、虛擬點為基礎和紐帶，級別基準地價為宏觀控制，以區片和區段基準地價為中觀控制，以網格點基準地價為微觀控制的地價體系。以原有的基準地價為基礎，以地價監測點、交易樣點、虛擬點為紐帶來調整確定級別和區片的范圍及基準地價，以地價監測點地價作為網格點基準地價確定的依據，可以減少許多因素的地價修正，從而在一定程度上消除了城市土地價格評估的匯合誤差。可以顯化土地利用條件與地價的關系，也提高了土地價格評估的科學性和客觀性。級別基準地價是以城市土地定級為基礎而確定的區域土地使用權平均價格，具有宏觀性和概括性，雖然非常有利于人們把握城市土地的總體價格水平和城市地價的地域分異規律。但是，由于城市土地級別面積大，實際土地利用結構復雜，級別土地使用權的平均價格水平不能準確地反映其區域內部的地價差異，需要對城市土地級別進行進一步的細分為地價區片，對地價進行中觀控制。同時引入網格點基準地價的概念，對土地質量和價格進行微觀的控制。

(3)創新性將基準地價更新工作與城市地價動態監測工作有機地結合，既加快

了基準地價的更新周期，又減少了人力物力的資源消耗。基準地價更新與城市地價動態監測都是政府與國土資源部要求進行的兩項不同的工作，基準地價工作歷時長、耗費多，城市地價動態監測工作靈活性高、周期短(一般為半年至1年)。

基準地價是我國城市地價管理和土地市場管理的重要科學依據。由于基準地價是城市規劃控制范圍內各個土地定級單元或者用地類型區域土地使用權的平均價格，其評定工作涉及面廣，并且是在大量土地和房地產交易價格樣點資料的基礎上，通過統一地價內涵，進行交易情況修正、時間修正、區域因素修正和個別因素修正后完成的。如果沒有充分的資料積累，每次基準地價更新將是一個耗時長，需要投入人力多的工作。

城市地價動態監測體系，使城市土地價格資料的采集、匯總和整理系統化和制度化。有了城市地價動態監測體系，不僅可以掌握每個地價監測點的地價水平，也可以其為基礎進行地價指數的編制，這就為網格點基準地價更新提供了良好的基礎。如何充分應用這些成果，使得基準地價的更新快速方便，我們提出了網格點基準地價的概念，網格點基準地價可以方便地利用地價監測點價格進行更新。因此，城市地價動態監測體系的建立，給網格點基準地價的直接運用提供了良好的基礎，有效地減少了基準地價更新研究的工作量和需要的時間，提高了工作效率，有利于增加基準地價更新的頻率，縮短更新周期，使基準地價能夠很好地保持現勢性。網格點基準地價創新性地將兩個工作有機結合在一起，以地價監測點為一級控制點的地價控制點體系變化后，相應的網格點基準地價隨即完成了新一輪的更新工作。這樣既推動了地價動態監測工作成果的深化，同時又利用地價動態監測的成果數據加快了基準地價的更新速度，大大降低了政府資源的消耗。

(4)為向社會公眾公開公布基準地價信息提供了條件，有利于進一步提高政府的公眾形象。網格點基準地價的簡單易懂、直觀、詳細、動態更新的特點使得其具備了向社會公眾公開公布的基本條件。(其它如級別或區片基準地價由于評價單元范圍較大，普通百姓難以掌握將基準地價修正至具體宗地的方法，并且由于其更新速度常常滯后市場變化，所以造成了這兩種地價形式一般不便于向社會公眾公開公布)基準地價信息的公開公布，不僅有利于減少土地市場的信息不對稱現象，更有利于政務公開化和政府公眾形象的提升。

(5)促進地價管理和土地管理工作走向現代化。信息化、科學化、一體化是土地管理工作走向現代化的標志。網格點基準地價采用開放式的地理信息系統軟件架構，它除了包含地價信息外，還可擴展加入其它地籍相關信息，其成果在使用時也不僅可用于地價管理工作，還可以更廣泛地被其它土地管理工作所共享，從而有利于推進土地管理工作現代化的發展。

4廣州市地價體系的特點

(1)評價單元在理論上可以達到任意大小。網格點基準地價的最小評價單元理論上可以達到任意大小的網格(通常為50m×50m或100m×100m)，每個網格的中心點都賦有明確的地價值。而級別和區片基準地價的最小評價單元是一個大的均質區片或者是一整條街區。顯然，網格點基準地價的應用更具簡便性、實用性和可操作性。

(2)兼容性。網格點基準地價不僅有比級別和區片基準地價更小的評價單元，而且還可以依據網格點基準地價反過來生成區片和級別基準地價，因而具有兼容性。

(3)基準地價更新速度快。以往的級別和區片基準地價更新周期通常要達到兩年或兩年以上，而網格點基準地價與城市地價動態監測結合后可以縮短至半年，甚至可以根據特殊要求在技術上實現實時更新(即與市場同步)。(4)科學性和直觀性。網格點基準地價中的核心技術是參照GIS(地理信息系統Geographic Information System)研究領域中DEM(數字高程模型Digital Elevation Models)的建模方法，使得評價結果具有更強的科學性。DEM建模技術還將過去文字化的地價信息轉換成高低不平的立體化模型圖，決策者可以非常直觀地通過地價等值線以及地價立體模型圖分析和判斷各區域地價整體水平的變化趨勢。

(5)地價評估的效率得到飛躍性提升。通過由地理信息系統和智能數據庫管理信息系統兩者構建成的網格點地價評估數據平臺，操作者只需在可視化城市地圖上直接點擊待評估的區域或宗地就可瞬時得出該區域或宗地的標定地價，而這一過程在傳統方法中常常需要耗費幾天甚至更長時間。地價評估效率的飛躍性提升也為地價管理信息一體化和自動化提供了技術可能和保障。

(6)地價管理信息一體化和自動化。由于網格點基準地價是基于DEM建模以及數據庫管理信息系統軟件建立的，網格點基準地價的中間成果和最終成果如價格、空間、權屬等信息都是以數字方式存儲的，從而其成果的地價信息可以實現多部門、多用途的充分共享。并且，當地價監測點和交易樣點的地價發生了變化后，在DEM技術的支持下地價的變化可以及時反應到網格點基準地價，從而輕松實現成果的自動化、實時化更新。

參考文獻

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