舊工業建筑改造再利用的幾點建議

摘 要:當前在產業結構調整轉型的大背景下，舊工業建筑再利用大有作為。本文以現行的法律法規政策為背景，提出多種開發建設模式、政府主導措施和法制完善建議，為推動舊工業建筑可持續利用健康快速發展提供參考。

關鍵詞:舊工業建筑再利用政策管理

中圖分類號:TU27文獻標識碼:A文章編號:1674-098X(2011)05(a)-0037-01

我國老工業區多，當前在產業結構調整轉型的大背景下，舊工業建筑再利用大有作為，但總體上覆蓋面小、地方政策差異性大，實踐中都是摸著石頭過河，屬于新生事物。新生事物成功的關鍵就在于創新。只有深入貫徹落實科學發展觀，解放思想、大膽創新，支持舊工業建筑再利用，才能有力地推動舊工業建筑再利用有序、規范、健康發展，促進產業結構調整。

1 開發模式

舊工業建筑改造再利用投資少、轉型大、見效快，利于城市可持續發展，利于促進土地的充分利用。采取靈活適宜的開發模式有助于推動舊工業建筑的保留保護和再利用。從國內實踐來看，按照投資主體進行分類，大致可分為自主開發、出讓開發和合作開發。

1.1 自主開發

原工業企業由于產業淘汰、停產、轉型、遷移等原因，原有部分或全部舊工業建筑閑置，土地使用權人、房屋所有權人并沒有改變，該企業將舊工業建筑按照新的功能需求經過改造后自行利用或出租。北京798藝術區、上海名仕街等是屬于自主開發。

1.2 出讓開發

政府將地上附著的舊工業建筑與土地一起出讓，在規劃管理上將舊工業建筑改造的要求作為出讓合同的組成部分，舊工業建筑按規劃要求改造后重新辦理房屋產權初始登記。這類開發模式操作規范，改造徹底，矛盾最少，前提是要規劃成熟、先收購儲備完成。2010年7月，上海蘇州河北岸東塊41、42街坊地塊招標出讓，該地塊內保留的歷史上的中國銀行、中國實業銀行、農業銀行、金城銀行、興業銀行等銀行倉庫以及怡和打包廠等歷史建筑與土地捆綁出讓，并將規劃保留保護要求寫入土地出讓合同。

1.3 合作開發

舊工業建筑業主通過長期租賃、股權轉讓、技術加盟、資金支持等形式吸引經驗豐富、資金雄厚、管理先進、技術領先的合作方，共同開發建設。合作開發的具體形式靈活多樣，可以集多方智慧。上海創意倉庫是屬于合作開發。

2 政府管理

各級政府行政管理部門要從建設資源節約型環境友好型社會的高度出發，采取政策措施，激發舊工業建筑再利用活力。

2.1 市場激勵

市場是投資決策最重要的依據。舊工業建筑所屬企業多屬被淘汰、被停產的處于困境中的企業，缺乏投資能力，政府可以通過一定的產業扶持政策，如融資擔保、緩繳或減免稅費、容積率獎勵、財政補貼等措施，鼓勵扶持企業投資改造和產業能級提升，提高投資方、市場客戶的積極性，培育繁榮舊工業建筑再利用的市場。

商旅文多產業聯動是當前活躍舊工業建筑再利用市場的經驗選擇。采用以商業為基礎、旅游為動力、文化為支撐的發展思路，既可以擴大市場覆蓋面，降低市場風險，又可以提高社會知名度，做到保護性利用和和諧性發展。

2.2 政府引導

市場是資源配置的基礎性方式，但政府宏觀調控的作用也不可小覷。2008年10月，上海市經濟委員會、發展和改革委員會、城市規劃管理局、房屋土地資源管理局聯合發布《關于推進上海市生產性服務業功能區建設的指導意見》(滬經區〔2008〕600號)，加大對中心城區的老工業集聚區和工業用地中傳統制造業的淘汰和調整力度，加快產業置換和產業升級，集聚發展生產性服務業。

舊工業建筑再利用必須事先要有整體規劃。一方面通過提升城市舊工業區整體環境，改善道路交通、市政設施等方面基礎設施，激勵舊工業建筑開發利用的市場積極性。另一方面全面梳理，合理規劃，政府可提出舊工業建筑保護性開發名錄，從功能設計、形態設計、業態設計、相鄰關系等方面制定保護性開發的具體規定，保存城市文脈，提升區域文化價值。

公共資源的表率作用同樣是政府引導的重要形式。上海世博園區內舊工業建筑再利用的案例發揮了顯著的示范推廣效應，體現出對歷史的傳承和建筑的可持續理念。原南市電廠165米高的大煙囪改建成為一個最大的世博溫度計氣象塔，塔身以傳統溫度計的刻度形式顯示即時氣溫，頂部滾動數字顯示實時溫度，塔頂以六種顏色變化表示不同程度的天氣狀況成為世博園區明顯的視覺中心。寶鋼大舞臺原為上鋼三廠的特鋼車間，在世博期間承擔了各國家館館日、各省市館館日等重要慶典活動，成為最吸引眼球的場館之一，廣受贊譽。

3 法制建設

法制建設是消除舊工業建筑政策法規瓶頸的根本途徑。老工業區較多的地方政府要通過調查研究，制定出系統的老工業區整體改造、舊工業建筑綜合改造的政策法規，有利于加快老工業區的更新轉型和舊工業建筑的改造利用。

3.1 規劃管理

通過詳細的調查研究，全面梳理區域內所有現存的舊工業建筑，調閱研究其歷史資料，深入挖掘其歷史價值，確定一批文物建筑和工業遺產建筑，并遵照《文物保護法》、《無錫建議》等法規、學術成果進行保護性利用。再確定一批優秀歷史建筑，從城市規劃管理上提出保留保護要求，甚至需要調整土地利用規劃和城鄉規劃，糾正過去對舊工業建筑認識不足的問題。對于建造年限較短的建筑，包括舊工業建筑，需要有關制止大拆大建的規定，引導走再利用的發展路子。2010年12月，全國首個關于工業遺產建筑規劃的管理規定《杭州市工業遺產建筑規劃管理規定(試行)》(杭政辦函〔2010〕356號)出臺，填補了國內規劃管理法規體系的空白，推進了工業遺產保護的制度化、法制化。

3.2 土地管理

采用存量土地補地價方式促使建設用地的使用用途與其上附著既有建筑物的使用用途相一致。在符合城市整體規劃的前提下，從遵守市場信用和切實保障土地使用權人的合法權益出發，土地使用權人提出申請，國土資源部門根據城市規劃管理部門提出的舊工業建筑綜合改造成商業、辦公、居住等其他用途的具體規劃條件，與土地使用權人簽訂土地出讓補充合同或重新簽訂出讓合同，土地使用權人按照市場評估價補繳土地出讓金后，取得新的土地使用權證，即可按照規劃條件進行綜合改造。

3.3 產權管理

學習貫徹《物權法》，科學靈活界定物權關系，探尋舊工業建筑長期租賃投資開發的新途徑，在明確有形資產歸屬的同時，共建共享無形資產，明晰投資效應后的產權關系，營造投資、產業、文化等多方面共贏的投資環境。提前探尋土地使用期限延長的具體操作辦法，提出具體的延長期限范圍和補繳出讓金、簽訂土地補充合同的具體辦法，使舊工業建筑盡其所用。