高層居民住宅樓消防監(jiān)督管理若干問題探析

摘 要:筆者結(jié)合消防監(jiān)督執(zhí)法實踐，從法規(guī)政策與管理措施角度，對高層居民住宅樓消防安全管理責(zé)任主體確定、相關(guān)當(dāng)事人消防管理職責(zé)、消防設(shè)施維護費用籌集與管理等問題進行了深入的法理分析，全面推廣物業(yè)管理企業(yè)消防安全管理方式等方面提出了對策建議。

關(guān)鍵詞:高層居民住宅樓消防監(jiān)督管理

中圖分類號:ＴＵ７１文獻標(biāo)識碼:A文章編號:1674-098X(2011)05(c)-0214-01

1 引言

高層居民住宅樓因建筑層數(shù)多、防火要求嚴、維護成本高、產(chǎn)權(quán)多元化等特點，給公安消防部門的監(jiān)督管理帶來許多新難題。筆者結(jié)合實踐，從法規(guī)政策與管理措施角度探討高層居民住宅樓的消防監(jiān)督管理。

2 高層居民住宅樓消防安全管理的責(zé)任主體確定

2.1 高層居民住宅樓的消防管理形式

當(dāng)前，高層居民住宅樓的消防管理形式主要有以下幾種:(1)業(yè)主成立業(yè)主委員會，并選聘物業(yè)企業(yè)負責(zé)日常消防管理;(2)被選聘物業(yè)管理企業(yè)又轉(zhuǎn)委托其他單位負責(zé)消防管理特別是建筑消防設(shè)施的專業(yè)維護;(3)業(yè)委會雖然選聘了物業(yè)企業(yè)，但雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》沒有明確由物業(yè)企業(yè)負責(zé)居民樓的消防管理，或又另行聘用其他單位負責(zé)居民樓的消防管理;(4)成立業(yè)委會，委托當(dāng)?shù)鼐游瘯芾?(5)未成立業(yè)委會，由全體業(yè)主共同協(xié)商聘用其他除物業(yè)企業(yè)以外單位或人員管理;(6)由全體業(yè)主自行管理。

2.2 國家現(xiàn)行法律法規(guī)有關(guān)高層居民住宅樓消防管理主體規(guī)定

《高層居民住宅樓防火管理規(guī)則》規(guī)定:“居民委員會負責(zé)高層居民住宅樓的日常防火工作”;“高層居民住宅樓的房產(chǎn)管理部門、房屋產(chǎn)權(quán)單位和供電、燃氣經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)指定有關(guān)機構(gòu)和人員配合街道辦事處、居民委員會進行防火管理工作，協(xié)助他們采取措施加強防火工作”;“樓內(nèi)消防設(shè)施和器材的維修、保養(yǎng)和更換由房屋產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)。房屋產(chǎn)權(quán)不屬房產(chǎn)管理部門的，房屋產(chǎn)權(quán)單位可委托房產(chǎn)管理部門代管代修，費用由房屋產(chǎn)權(quán)單位負擔(dān)。”《中華人民共和國消防法》第14條規(guī)定“居民住宅區(qū)的管理單位負有履行消防安全職責(zé)，做好住宅區(qū)消防安全工作的義務(wù)”。《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》確定了建筑物產(chǎn)權(quán)人、使用人、居民住宅區(qū)的物業(yè)管理單位的責(zé)任主體地位。從法律、規(guī)章的規(guī)定看，高層居民住宅樓的消防管理責(zé)任主體包括了居民委員會、房屋產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)管理單位、產(chǎn)權(quán)人、使用人等。

2.3 高層居民住宅樓消防管理主體的厘定

結(jié)合上面提到的6種管理模式，分析其責(zé)任主體劃分:

2.3.1 在成立業(yè)主委員會聘用物業(yè)企業(yè)的情況下，如雙方的合同中明確約定物業(yè)企業(yè)負責(zé)高層居民住宅樓日常消防安全管理的，物業(yè)企業(yè)是住宅樓消防管理的責(zé)任主體。

2.3.2 在業(yè)委會與物業(yè)企業(yè)沒有明確約定的情況下，應(yīng)當(dāng)推定物業(yè)企業(yè)負責(zé)居民住宅樓的日常消防安全管理，物業(yè)管理企業(yè)負有居民住宅樓的消防安全管理是法律的強制性規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的合同約定不應(yīng)違反法律的強制性規(guī)定，否則約定無效。

2.3.3 在業(yè)委會與一家物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，又與另一家物業(yè)企業(yè)簽訂消防管理服務(wù)合同的，這一行為違反了《物業(yè)管理條例》中有關(guān)“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理”的規(guī)定，屬違法行為，根據(jù)《合同法》有關(guān)合同效力的規(guī)定，該約定應(yīng)歸于無效，在此情況下，公安消防部門在實施監(jiān)督時，應(yīng)區(qū)分雙方過錯，確定由業(yè)委會單獨承擔(dān)或由業(yè)主委員會與被另行選聘的物業(yè)管理企業(yè)共同承擔(dān)法律責(zé)任。

2.3.4 在業(yè)主自行管理高層居民住宅樓消防管理的情況下，由成立的業(yè)委會或全體業(yè)主共同作為責(zé)任主體。

2.3.5 如果業(yè)主委員會在選聘了物業(yè)管理企業(yè)后，該物業(yè)管理企業(yè)又轉(zhuǎn)委托其他專業(yè)公司負責(zé)日常消防管理，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)就其轉(zhuǎn)委托負責(zé)，受托公司在轉(zhuǎn)委托確定的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，公安消防部門在監(jiān)督執(zhí)法中，仍應(yīng)將原物業(yè)管理企業(yè)確定為責(zé)任主體。

3 高層居民住宅樓相關(guān)當(dāng)事人消防管理的主要職責(zé)

3.1 建筑物產(chǎn)權(quán)人、使用人的消防安全管理職責(zé)

(1)購買、使用符合國家消防技術(shù)規(guī)范并經(jīng)公安消防機構(gòu)驗收合格的建筑物;(2)在實行租賃、無償讓他人使用時，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)提供符合消防安全要求的建筑物，并在合同中與承租人等實際使用人明確各方的消防安全責(zé)任，消防車通道、涉及公共消防安全的疏散設(shè)施和其他建筑消防設(shè)施應(yīng)當(dāng)由產(chǎn)權(quán)人負責(zé)管理;(3)建筑物產(chǎn)權(quán)人可依照《物業(yè)管理條例》，聘用物業(yè)企業(yè)管理居民樓的，按照合同約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。

3.2 物業(yè)管理企業(yè)的消防安全管理職責(zé)

(1)物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并接收有關(guān)消防設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;(2)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)消防法律、法規(guī)等方面的行為應(yīng)制止，及時向有關(guān)部門報告;(3)制定消防安全制度、操作規(guī)程;(4)實行防火安全責(zé)任制，確定各崗位的消防安全責(zé)任人;(5)針對居民、員工進行消防宣傳教育;(6)組織防火檢查，及時消除火災(zāi)隱患;(7)按照國家規(guī)定配置消防設(shè)施器材(依法由產(chǎn)權(quán)人配置的消防設(shè)施除外)、消防安全標(biāo)志，定期組織檢驗、維修;8、保障疏散通道、安全出口暢通。

3.3 其他管理主體的職責(zé)

如果高層居民樓未選聘物業(yè)管理企業(yè)或委托居民委員會管理，全體業(yè)主、業(yè)主委員會、居民委員會或統(tǒng)一委托的其他單位履行上述物業(yè)管理企業(yè)的消防安全管理職責(zé)。

4 高層居民住宅樓消防設(shè)施維護費用的籌集與管理

4.1 現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)

《物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條規(guī)定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用包含在物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成中，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支。

4.2 消防設(shè)施維護費用的籌集管理

維護資金經(jīng)業(yè)委會同意，可交由物業(yè)企業(yè)代管，由物業(yè)企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)委會審定后實施，定期接受業(yè)委會的檢查監(jiān)督，在維修基金不敷使用時，經(jīng)業(yè)委會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，物業(yè)企業(yè)變換時，代管維修基金帳目經(jīng)業(yè)委會審核無誤后辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。聘用物業(yè)企業(yè)的高層居民住宅樓消防設(shè)施日常運行、維護費用可以由物業(yè)企業(yè)向業(yè)主依法收取，業(yè)主負有交納的義務(wù)，在委托居民委員會管理或其他單位管理的情況，由居委會或單位根據(jù)有關(guān)委托協(xié)議向全體業(yè)主籌集并負責(zé)管理使用。

參考文獻

[1]公安部消防局編《消防法律法規(guī)文件匯編》北京:中國人民公安大學(xué)出版社，2006.

[2]山東省公安消防總隊編《社會單位消防安全標(biāo)準(zhǔn)化管理指導(dǎo)手冊》中國文化出版社，2008年12月.

[3]公安部消防局編《中國消防手冊(消防管理)》上海:上海科學(xué)技術(shù)出版社，2010年.

[4]《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》GB50222-95(2001年局部修訂)，2001年4月，中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布.