二維地籍管理局限性分析與三維地籍管理思路研究

摘 要:本文基于筆者多年從事土地管理的相關工作經驗，以三維地籍管理為研究對象，論文首先探討了二維地籍管理過程中存在的局限性，進而結合筆者長期的研究心得，提出了三維地籍管理的歷年，通過法律、管理、技術三個方面對三維地籍管理的前景進行了探討，相信對從事相關工作的同行能有所裨益。

關鍵詞:三維地籍空間權利

中圖分類號:TP2文獻標識碼:A文章編號:1674-098X(2011)09(c)-0093-02

引言

根據1994年在墨爾本召開的國際測量師聯合會(FIG)對地籍的解釋與定義，現代地籍“是一個政府監管的以地塊為基礎的公共土地信息系統，它既是土地完整而現實的證明，又包含多用途、多用戶所需要的基礎資料”。現代土地利用中，人們已將利用的資源由有限的地表擴展到無限的地上地下空間:高樓林立，空中電纜、地下管線縱橫交錯，立交橋橫跨公路。按照我國宗地的劃分原則，這種幾個使用者共同使用一塊地并且相互之間界線難以劃清的情況定為一宗地[1]，稱為共用宗地。大多數的共用宗地只是在水平面上無法劃清界線，在三維空間里可以劃清，如果能在三維空間里管理土地權屬的話就可以將其繼續劃分為單個的宗地，從而可以減少很多權屬爭議事件。

1 二維地籍管理的局限分析

對地上地下空間利用的例子很多，最常見的莫過于居住用的高層商品房(每個住戶擁有他所購買的房屋的所有權以及公用土地的公共使用權。)在這種對地上空間的土地利用中，有多個權利人共同擁有這棟建筑物，根據我國“房地合一”的政策，他們也將共用這棟建筑物所在宗地的使用權。在我國的地籍管理實踐中，對這種宗地的登記是在土地登記卡上記錄宗地的序號、座落、面積、用途等自然信息，權屬性質和共用權利人數目;在土地共有使用權登記卡上記錄各土地權利人的身份，各權利人使用共用宗地的獨用面積和分攤公用面積;在土地歸戶卡上以權利人為單位，一人一卡記錄本宗地基本信息和權利人的土地使用面積;在地籍圖上通過對界址點界址線的表達記錄宗地的空間位置信息(平面的)。

在地籍管理系統中，用戶可以查詢到的信息如圖1所示，對土地使用者而言，只能查詢到使用該宗地的面積分布和本人的基本信息(由于地址通常不規范，無法將其與空間位置在系統中關聯起來)，而不能直觀感受到他的房屋所有權和土地使用權在這宗地上的空間位置。對于宗地而言，只能查詢到其基礎地理信息和權屬性質、共用權利人個數，卻無法顯示這些共用使用人的權利在宗地上的分布情況。需要說明一點:目前開發的各種商品房的單元格局并不統一，有的一層不止一個單元，層高也不一致，如果想要通過關聯樓層數信息來定位各權利人房產空間位置遠遠不夠。

這種建立在二維宗地基礎上的地籍管理系統，無法在立體空間里從水平方向或是垂直方向將宗地劃分開來，所以對于三維土地利用(例如共用宗地)，只能查詢到有哪些權利人使用該宗地以及各自分攤公用面積的情況，卻無法顯示各權利主體究竟怎樣共同使用該宗地怎樣分攤公用面積。二維(或平面)地籍管理在土地的三維利用日益增加的今天暴露出了局限性。

2 實現三維地籍管理的各項準備:法律、管理、技術

實現三維地籍將是一個長期的過程，需要各方面的努力，下面我們從法律、管理和技術上探討一下實現三維地籍的途徑。

2.1 法律上

我國1995年原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》第54條中規定“地面與空中、地面與地下立體交叉使用土地的(樓房除外)，土地使用權確定給地面使用者，空中和地下可確定為他項權利。平面交叉使用土地的，可以確定為共有土地使用權;也可以將土地使用權確定給主要用途或優先使用單位，次要和服從使用單位可確定為他項權利。上述兩款中的交叉用地，如屬合法批準征用、劃撥的，可按批準文件確定使用權，其他用地單位確定為他項權利”。該規定實際上只涉及到地下空間利用中的某種特殊情形(如地下管線等)，不夠全面，且缺乏可操作性，需要加以完善，所以迄今為止地籍管理的空間確權仍然是一個問題。

土地資源的稀缺和有限，迫使人類的生產活動向地下和地上空間發展，國家可以利用法律、依據獨立的空間權規定，引導人們依照最有效的方式使用資源，減少個體在使用空間過程中的糾紛[2]。通過確立空間權的排他性用益物權，使空間權人擁有特定的排他權，明確自己的責、權、利，穩定目前的空間產權關系，從而有利于激勵開發者的投資熱情，促進對地下空間資源的利用，緩解我國目前的土地壓力。

2.2 管理上

地籍具有兩方面的屬性，一是自然意義上的屬性，表示特定地籍基于空間信息意義上的幾何屬性，二是地籍有關的權利屬性，定義了土地地塊權屬與產權[4]。

對地籍進行三維管理必須在地籍的概念中引入三維產權(空間產權)的含義，三維產權與三維空間實體在幾何上的特征一致，它將一定的三維空間劃分為沒有交叉、空隙和重疊的三維權利實體［3］。通過對權利實體的管理，可以引導人們依照最有效的方式使用資源，并確認實踐中優化使用和配置資源的經驗，防止地下空間的混亂開發。

實施三維地籍管理包括一系列的工作:三維數據的采集，三維數據的存儲、表達和應用，三維地籍圖的制作，各種統計報表的生成及三維空間分析等。由于城市改造、宗地變更、交易頻繁等原因，地籍數據變更頻繁，地籍數據對時效性要求較強，故而對地上地下數據的采集與更新管理非常重要。

同時，三維地籍管理還需要多方的協調與工作:由地籍專家制定三維數據格式與標準，由GIS專家整合三維地籍管理系統，由法律專家研究三維權屬的定義修改現有的相關條文等等。

2.3 技術上

同樣，對三維地籍中三維對象的地籍定義，也涉及三維空間對象與三維權利對象的概念與模型。目前看來，實現完全的三維地籍不僅需要花費大量的人力，在技術上也有相當的難度。Stoter提出一種“混合式結構”[4，5]:通過建立二維宗地和三維空間目標的關系，依據二維宗地權屬的相關法律制度來登記三維空間目標的土地權屬(定義三維權利對象)。

在stoter的“二維三維混合結構”中，將非平面土地利用的實際地理目標分解為“三維空間目標”和“三維權利目標”，在三維地籍圖中顯示“三維空間目標”，三維權利目標是二維權屬的三維表達，它的水平范圍即為二維宗地的邊界，垂直范圍為該種權利在三維空間中的垂直方向上的邊界，內容是該種權利的性質、種類、來源、限制等。三維空間目標是為了滿足三維地籍可視化的需要，根據共用宗地上各權屬性質的不同(如圖1中的出讓國有土地使用權與租賃國有土地使用權)，將宗地所在的三維空間用水平面及垂直面切割后形成的三維多邊形所圍成的三維多面體，是三維權利目標的實際形態。在屬性表中登記“三維權利目標”，它使用(0，…，m，…n，…)的Z值數列來表示各三維權利目標的高度值，Z值結合三維權利的邊界構成三維空間目標這個多面體，每兩個數之間的Z值段表達一個三維權利目標并與空間目標形成關聯，實現復雜利用情況的共用宗地的權屬信息管理與可視化。同時通過維持組成三維空間目標的三維多邊形的拓撲信息，實現了三維權利目標之間、三維權利目標與二維宗地之間的空間關系查詢。

雖然這種在二維宗地登記的基礎上登記三維土地利用的混合結構所表達的只是三維權利目標的邊界所構成的三維空間目標，不是真正的三維地理實體，但是基于目前的法律、制度、技術水平，在二維宗地登記的基礎上構造和管理三維地籍實是可行且比較有效的措施。

3 結論及展望

三維地籍在國內外的研究都已陸續開展，三維地籍涉及空間技術、可視化技術、數據庫技術等問題，技術難度大，實際實施起來，在管理、方法、法律上操作難度也比較大，目前國內對于三維地籍的研究已陸續由可行性、必要性的探討轉向了數據模型、數據結構、存儲技術的探討，相信隨著三維GIS、空間數據模型、海量數據存儲技術等的發展，三維地籍技術必將日益完善和成熟。

參考文獻

[1]杜海平、詹長根.現代地籍理論與實踐［M］.深圳:海天出版社，1999.

[2]詹長根，齊志國，趙軍華.三維地籍的建立分析，國土資源管理，2006(2).

[3]J.STOTER，等，三維地籍［J］.國土資源情報，2002(9).

[4]胡波.城鎮地籍要素測繪技術研究[J].科技創新導報，2010，26.

[5]瞿斌全.GPS RTK地籍碎部測量技術探討[J].科技創新導報，2009，3.