房地產(chǎn)項(xiàng)目管理開(kāi)發(fā)計(jì)劃簡(jiǎn)要分析

【摘 要】一個(gè)項(xiàng)目的成功需要很多因素，關(guān)鍵是計(jì)劃管理，如何管理開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)的重要課題。

【關(guān)鍵詞】控制計(jì)劃；成本核算

Real estate brief analysis of the project management development program

Zhang Xing-an

(Ankang City Jiangbei Real Estate Development Co.， Ltd Ankang Shaanxi 725000)

【Abstract】The success of a project requires a lot of factors， the key is program management， how to manage real estate development is an important issue.

【Key words】Control plan;Costing

一個(gè)項(xiàng)目的成功需要綜合很多因素，其中最關(guān)鍵的一環(huán)是計(jì)劃管理，這已經(jīng)是被管理學(xué)專(zhuān)家通過(guò)無(wú)數(shù)管理實(shí)例誰(shuí)的了的事實(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)然也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的的運(yùn)作，除了項(xiàng)目工程的具體實(shí)施外，還涉及到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目成本控制、選材用料、優(yōu)選承建商、資金配置等等工作，因引房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)行業(yè)跨度大、協(xié)調(diào)工作多的項(xiàng)目。只有有效地整合相關(guān)的社會(huì)資源，才能保證項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。下面，我就將房地產(chǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理的一些實(shí)踐和大家一起探討。

1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃編制的具體分類(lèi)。

一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要編制以下時(shí)間控制計(jì)劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的發(fā)展控制計(jì)劃、工程實(shí)施控制計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售計(jì)劃、施工圖出圖計(jì)劃、承建商分包計(jì)劃、甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、工程成本控制計(jì)劃、費(fèi)用支付計(jì)劃。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，首先需要一下總綱性計(jì)劃將不同部門(mén)之間的工作搭接起來(lái)，以保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)之間工作的有機(jī)銜接。這個(gè)總綱性計(jì)劃，我們稱(chēng)之為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的發(fā)展控制計(jì)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的發(fā)展控制計(jì)劃主要是明確土地經(jīng)營(yíng)管理、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、政府的報(bào)建手續(xù)、工程承建、營(yíng)銷(xiāo)推廣等工作的銜接關(guān)系，讓各部門(mén)都清楚自己在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所承擔(dān)的作用以及對(duì)相關(guān)部門(mén)工作的影響，明確地界確定各部門(mén)的工作范圍，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體策劃，使部門(mén)之間的工作流暢。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的發(fā)展控制計(jì)劃的指導(dǎo)下，各部門(mén)進(jìn)一步細(xì)化自己的工作計(jì)劃，工程部門(mén)編制房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程實(shí)施控制計(jì)劃，營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)編制房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售計(jì)劃。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程實(shí)施控制計(jì)劃指導(dǎo)下，設(shè)計(jì)部門(mén)編制施工圖出圖計(jì)劃，明確所有施工圖的出圖時(shí)間；合約預(yù)算部門(mén)編制承建商分包計(jì)劃，明確承建商進(jìn)場(chǎng)施工的時(shí)間；物資部門(mén)編制甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，明確甲供材料的進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程實(shí)施控制計(jì)劃、承建商分包計(jì)劃和建筑方案的指導(dǎo)下，合約預(yù)算部門(mén)根據(jù)以往的成本控制經(jīng)驗(yàn)，編制工程成本控制計(jì)劃，預(yù)算工程每一個(gè)分部的費(fèi)用。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程實(shí)施控制計(jì)劃、承建商分包計(jì)劃工程成本控制計(jì)劃、銷(xiāo)售費(fèi)用，財(cái)務(wù)部門(mén)編制費(fèi)用支付計(jì)劃。

2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)計(jì)劃的具體內(nèi)容及要求

2.1 發(fā)展控制計(jì)劃。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的發(fā)展控制計(jì)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總綱性計(jì)劃，在這個(gè)計(jì)劃中，我們必須明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵工作的時(shí)間控制點(diǎn)。具體須明確時(shí)間控制點(diǎn)的關(guān)鍵工作是：簽署土地出讓合同領(lǐng)取《用地規(guī)劃許可證》、設(shè)計(jì)方案的確定、基礎(chǔ)破土動(dòng)工、樓盤(pán)推廣及售樓、售樓準(zhǔn)備工程、預(yù)售證辦理、工程封頂、工程竣工驗(yàn)收、業(yè)主入住。

發(fā)展控制計(jì)劃是總綱性計(jì)劃，要明確各部門(mén)核心工作的搭接關(guān)系。比如：土地出讓手續(xù)不辦完，拆遷破土動(dòng)工工作就無(wú)法進(jìn)行。

發(fā)展控制計(jì)劃的編制應(yīng)該由公司負(fù)責(zé)土地經(jīng)營(yíng)的部門(mén)編制，因?yàn)橹挥胸?fù)責(zé)項(xiàng)目全程控制的部門(mén)，才能把握總綱性計(jì)劃中每一個(gè)步驟的輕重緩急。

發(fā)展控制計(jì)劃是公司各部門(mén)工作的內(nèi)控計(jì)劃，編制發(fā)展計(jì)劃時(shí)，讓有經(jīng)驗(yàn)的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)員工參與，盡快可能預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能出現(xiàn)的困難，時(shí)間安排要合理，以保證計(jì)劃具有可操作性，避免在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中不斷地調(diào)整計(jì)劃，一定要確保發(fā)展控制計(jì)劃作為總綱性計(jì)劃的嚴(yán)肅性。發(fā)展控制計(jì)劃的嚴(yán)肅性，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行的保證，只有樹(shù)立了發(fā)展控制計(jì)劃的權(quán)威，才能有效通過(guò)發(fā)展控制計(jì)劃指揮各部門(mén)的工作。

2.2 工程實(shí)施控制計(jì)劃。

2.2.1 工程實(shí)施控制計(jì)劃的編制內(nèi)容主要是：主包單位工程實(shí)施的階段性時(shí)間控制點(diǎn)，比如：基坑支護(hù)、地下室、裙樓、地下室設(shè)備房移交、售樓準(zhǔn)備工程、輸預(yù)售證需要完成的工程、封頂、外加拆卸、竣工驗(yàn)收；各分包單位（指由房地產(chǎn)企業(yè)自行分包的）的穿插進(jìn)場(chǎng)時(shí)間和工程進(jìn)度控制要求，比如：門(mén)窗施工單位什么時(shí)候進(jìn)場(chǎng)合適，什么樣的進(jìn)度才能與主包單位的進(jìn)度吻合；有相聯(lián)關(guān)系工程的搭接時(shí)間，比如：消防中心的設(shè)備安裝調(diào)試，需要其它單位先做完土建裝修提供工作面。總之，工程實(shí)施控制計(jì)劃，既要考慮工程關(guān)鍵性控制點(diǎn)時(shí)間，又要考慮各分包工程穿插及搭接的合理性，具有全面、系統(tǒng)控制工程實(shí)施的功能，具有可操作性。

2.2.2 工程實(shí)施控制計(jì)劃的編制，要求房地產(chǎn)企業(yè)的工程師具有較高的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，熟悉各個(gè)分部工程的實(shí)施流程，一改傳統(tǒng)意義上的“甲方”形象。這個(gè)轉(zhuǎn)變?nèi)嫣嵘擞?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代“甲方基建處”的功能，這是建筑市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果，是必將是建筑市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化程度不斷提高的結(jié)果。順便提及一下，工程管理模式的變化，會(huì)引發(fā)工程管理人才結(jié)構(gòu)的變化，那些認(rèn)為做“甲方”很輕松的人，必將會(huì)被社會(huì)所淘汰。

2.2.3 工程實(shí)施控制計(jì)劃的編制要求主要考慮以下幾個(gè)方面：

工程實(shí)施控制計(jì)劃的編制是以發(fā)展計(jì)劃為依據(jù)的，與發(fā)燕尾服計(jì)劃的配套的，為了保證發(fā)展計(jì)劃能夠得到落實(shí)，在工程實(shí)施時(shí)間控制點(diǎn)上，工程實(shí)施控制計(jì)劃要比發(fā)展計(jì)劃更加緊湊。

各分部工程的計(jì)劃應(yīng)該與擬分包單位相一致，也不是說(shuō)，在制定工程實(shí)施控制計(jì)劃之前，公司應(yīng)該先明確具體擬分包哪些工程；工程實(shí)施控制計(jì)劃的編制主要考慮各分部工程之間的搭接與穿插關(guān)系，避免工工序之是時(shí)間的浪費(fèi)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)施工進(jìn)度控制的關(guān)鍵；

工程實(shí)施控制計(jì)劃的時(shí)間安排，要比正式簽訂的合同工期寬裕。

2.3 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的編制。

營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃就是項(xiàng)目包裝、推廣、銷(xiāo)售的計(jì)劃。具體須明確時(shí)間控制點(diǎn)的關(guān)鍵工作是：售樓處包裝、樣板房布置、廣告宣傳、現(xiàn)場(chǎng)售樓場(chǎng)面包裝、預(yù)售登記、正式發(fā)售、階段性總結(jié)與推廣活動(dòng)組織、尾盤(pán)銷(xiāo)售。它是與市場(chǎng)結(jié)合得最緊的一個(gè)計(jì)劃，計(jì)劃的編制要注意以下事項(xiàng)：計(jì)劃編制之前，經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部門(mén)須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全同系統(tǒng)的調(diào)研，須對(duì)項(xiàng)目經(jīng)銷(xiāo)售市場(chǎng)了如指掌，比如：同一區(qū)域內(nèi)同一類(lèi)型樓盤(pán)價(jià)格市場(chǎng)、客戶(hù)對(duì)戶(hù)型和裝修標(biāo)準(zhǔn)的喜好等等；廣告推廣、預(yù)售和正式發(fā)售的時(shí)間控制，要慎重考慮，不能違背市場(chǎng)需求規(guī)律；另外營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃與工程實(shí)施控制計(jì)劃要一致，銷(xiāo)售需要現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度的支持。

2.4 施工圖出圖計(jì)劃。

施工圖出圖計(jì)劃是指工程項(xiàng)目所用施工圖的安排計(jì)劃。對(duì)于一般的工程，需要的施工圖主要是：基坑支護(hù)施工圖、常夫建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備專(zhuān)業(yè)施工圖、售樓準(zhǔn)備工程施工圖、外墻裝飾施工圖（包括門(mén)窗施工圖）、各種內(nèi)裝施工圖、室外管線施工圖、園建綠化施工圖、各種專(zhuān)項(xiàng)工程施工圖（比如燈光工程）等。

2.5 承建商分包計(jì)劃。

承建商分包計(jì)劃是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)擬分包的工程選用承建單位的計(jì)劃。編制時(shí)注意以下事項(xiàng)：在編制在建商分包計(jì)劃之前，房地產(chǎn)企業(yè)須明克擬分包的工程，分析分包這些工程的可行性、合理性和經(jīng)濟(jì)性，估計(jì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理帶來(lái)的影響；需要充分考慮承建單位進(jìn)場(chǎng)的準(zhǔn)備時(shí)間。

2.6 甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃。

甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)擬甲供的工程材料選用供貨商、并及時(shí)供貨到現(xiàn)場(chǎng)的計(jì)劃。編制時(shí)要注意分析擬甲供材料的可性性、經(jīng)濟(jì)性，充分考慮對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工管理的影響，明確擬甲供的材料種類(lèi)。

2.7 工程成本控制計(jì)劃。

工程成本控制計(jì)劃是房地產(chǎn)企業(yè)在工程實(shí)施之前制定的工程成本預(yù)控計(jì)劃，以保證項(xiàng)目的工程成本高度受控。工程成本控制計(jì)劃包括的內(nèi)容主要有：與分包工程合同對(duì)應(yīng)的每一個(gè)工程的預(yù)計(jì)費(fèi)用、每一項(xiàng)預(yù)計(jì)費(fèi)用的預(yù)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。在編制時(shí)間要注意保證。

預(yù)計(jì)費(fèi)用分項(xiàng)應(yīng)與擬分包工程項(xiàng)目一致，以便工程實(shí)施過(guò)程中對(duì)工程成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)控；明確項(xiàng)目的擋次定位，確定工程質(zhì)量、擋次標(biāo)準(zhǔn)，制定各分項(xiàng)費(fèi)用的套用標(biāo)準(zhǔn)；需要借鑒公司開(kāi)發(fā)的同一檔次樓盤(pán)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)或參考其它房地產(chǎn)企業(yè)的成熟經(jīng)驗(yàn)；編制成本控制計(jì)劃，最好在擴(kuò)初報(bào)建以后，旗圖工程量基本明確之后再編制；工程成本計(jì)劃的編制，不僅是合約預(yù)算部門(mén)的事情，而且需要設(shè)計(jì)、工程技術(shù)人員提供詳細(xì)的設(shè)計(jì)意圖和工程技術(shù)要求。

2.8 費(fèi)用支付計(jì)劃。

費(fèi)用支付計(jì)劃是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付工程進(jìn)度款、設(shè)計(jì)費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等項(xiàng)目費(fèi)用的計(jì)劃，由財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)合約預(yù)算部門(mén)的工程費(fèi)用階段需求量、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)的設(shè)計(jì)費(fèi)用需求和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用需求量編制而成。費(fèi)用支付計(jì)劃是整個(gè)項(xiàng)目管理的經(jīng)濟(jì)保證，支付計(jì)劃不能較好地執(zhí)行，項(xiàng)目管理其它計(jì)劃的執(zhí)行將無(wú)從談起，所以支付計(jì)劃至關(guān)重要。在編制時(shí)要注意費(fèi)用支付計(jì)劃要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求階段性的特點(diǎn)，有針對(duì)性地準(zhǔn)備資金，避免不必要的財(cái)務(wù)成本支出；

要充分考慮好資金的來(lái)源，并將有關(guān)信息反饋到工程部門(mén)，以便工程部門(mén)根據(jù)財(cái)務(wù)情況調(diào)整工程運(yùn)作模式。

3. 房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)計(jì)劃的有效落實(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃落實(shí)可分為二條線進(jìn)行。一條是宏觀的，由制定發(fā)展計(jì)劃的土地經(jīng)營(yíng)部門(mén)，定期檢查發(fā)展計(jì)劃的關(guān)鍵性控制點(diǎn)是否得到了落實(shí)，如果沒(méi)有，則要召集相關(guān)部門(mén)檢查出現(xiàn)問(wèn)題的原因，協(xié)調(diào)責(zé)任部門(mén)制定補(bǔ)救措施，如果時(shí)間實(shí)在無(wú)法挽回，則要確定后續(xù)關(guān)鍵性控制點(diǎn)的應(yīng)對(duì)措施。

另一條是操作層面上的。現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部作為全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)操作的部門(mén)，公司各部門(mén)的工作都在現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部匯集，是公司各部門(mén)的延伸。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的情況的需要采取的措施，項(xiàng)目部最清楚，需要公司各部門(mén)提供的資源，項(xiàng)目部最迫切。鑒于上述情況，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部應(yīng)該作為各項(xiàng)計(jì)劃落實(shí)的牽頭部門(mén)，項(xiàng)目部根據(jù)工程實(shí)施控制計(jì)劃控制現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)度，并將現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際進(jìn)展以及資源的需求及進(jìn)反饋到公司各部門(mén)，比如：哪些分包工程何時(shí)具備施工條件，需要分包單位進(jìn)場(chǎng)的信息告之合格預(yù)算部、哪些甲供材料需要進(jìn)場(chǎng)了告之物資部門(mén)、現(xiàn)場(chǎng)需求的施工圖告之規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)、承建單位工程進(jìn)度款的應(yīng)急支付需求告之財(cái)務(wù)部門(mén)等等。為了完成這提到公司工程會(huì)議上解決。項(xiàng)目部牽頭落實(shí)各項(xiàng)計(jì)劃的好壞，依賴(lài)于公司各部門(mén)的鼎力支持。公司各部門(mén)要樹(shù)立為現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的意識(shí)，急現(xiàn)場(chǎng)之急，作為現(xiàn)場(chǎng)的資源配置工作。各項(xiàng)計(jì)劃的落實(shí)在不斷的實(shí)施，檢討、配置資源、再實(shí)施、再檢討，反復(fù)螺旋，檢討的工作應(yīng)該制度化，保證將影響進(jìn)度的因素及時(shí)反映出來(lái)，及時(shí)解決。