“銅九鐵十”預示樓市入冬

該來的總歸會來。2009年12月調控以來，樓市盡顯桀驁之態，雖然成交量在去年5-7月和今年2月以來比較低迷，但價格一直高昂頭顱。當前，隨著“金九”破滅，以及“銀十”開局之不利，房價終于開始低頭。

重要表現有二。

一是市面上降價促銷的樓盤進一步增多，越來越多的開發商放棄觀望，在沉重的資金壓力下，不得不隨行就市。二是統計數據也有表現，比如近期中指院公布的全國100個城市住宅成交均價，9月比8月首次下跌0.03%，跌幅雖然微不足道，但從統計意義上講，卻是一道分水嶺，或者俗稱“拐點”。國家統計局將于10月中旬公布的9月70個城市價格指標，估計情況類似，因為8月時環比增幅已僅余0.02%，非常逼近臨界點。

說實在，之前很多開發商對“金九銀十”充滿期待。1月26日“新國八條”出臺后，在嚴厲的限購、限貸、限價等“三限”之下，樓市成交屢創近幾年新低。而9、10月份，是傳統意義上的樓市旺季，素有“金九銀十”之說。而今年，規律失效，9月樓市出現“滑鐵盧”，上海、北京等部分城市成交量居然比8月淡季還要小。

9月已落空，10月仍沒戲。剛過去的國慶甚是熱鬧，各地旅游人數再創新高，主要景區擠破頭，可樓市卻沒能沾點光。黃金周后4天，上海一二手商品住宅成交量，比去年同期劇八成，為近6年新低。國慶期間，北京一二手房住宅成交量，同比去年下跌二成多。相當一部分大城市，情況與京滬相似。

不禁想起2008年。近十年來，幾乎每年都有兩個樓市旺季，春夏之交和夏秋之交，2008年春夏之交活躍度略失常，夏秋之交則大失本色。今年的情況與2008年相似，但外部環境略好。2008年受國際金融危機影響，國內經濟快速下滑，2009年一季度GDP低探6%，由此導致樓市主動收縮。今年國內經濟穩中稍落，二季度GDP增幅仍達9.5%，按此態勢，明年的季度增幅，也不可能低至6%，當前樓市需求屬被動收縮，主因是政策兇悍打壓。

需求的主動收縮和被動收縮有何區別？主動收縮，需求方根本沒興趣看房了，所以2008年國慶房展會上，看房者少；而今年很多城市的房展會，看房者眾，比如上海人流達13萬，與樓市火爆期的2009年國慶房展會并駕齊驅，說明很多人有意愿買房，不到現場看看心癢癢。但為何多數人不愿出手呢，主因是房價沒跌，或者折扣偏小，況且部分人認為未來幾個月房價還會下跌一些——這種心理預期很關鍵。

關于價格折扣，相比2008年10月，可謂差距明顯。當前多數項目只有5%左右的優惠幅度，而2008年同期則已達10-15%。四季度，預計通脹仍處相對高位，貨幣政策放松的可能性并不大，除非歐債危機惡化，進而顯著影響中國經濟增長。貨幣政策不松，樓市調控亦放松空間，當然部分地方政府會忍不住暗地放松，不過最關鍵的房貸政策，是跟著貨幣政策走的，所以對于政策放松不宜抱較大希望。

在此情況下，企業促銷的力度將進一步加大。表現在統計數據上，也即當前價格“下拐”之后，預計四季度將維持下跌態勢。然而，房價下跌幅度不會超過2008年四季度，經濟形勢不可能比那時更糟；同時，正如上述，當前需求是被外力壓制的，一旦政策風頭轉向，需求反彈力量不容小覷（明年有希望）。

接下來，購房者態度會慢慢分化，有人繼續觀望，有人“見好就入”。與此同時，開發商業績分化，萬科銷售金額比去年提前兩個月破千億，全年注定再創歷史新高；而部分中小企業已不堪愁苦，尋求變賣項目，退出地產江湖。“金九銀十”淪為“銅九鐵十”，預示樓市正式入冬。季節有輪回，房地產市場同樣有冷暖，這是周期，也是輪回。價格適度回歸，企業優勝劣汰，這對行業是好事，“凍凍”更健康。