民間借貸:餡餅還是陷阱?

開發企業從非銀行體系資金市場融資，主要通過信托和民間借貸這兩種途徑。由于市場需求旺盛，35論是信托或是民間借貸，都異常火爆，房地產開發領域的社會融資規模快速增長。

政府從去年4月開始采取了強力調控舉措，陸續出臺了系列調控政策，包括不斷收緊房貸政策。央行連續十多次上調存款準備金率，信貸從緊，商業銀行提高了房貸門檻，開發企業難以從商業銀行獲得足夠貸款。由于房地產調控不斷深化，投資投機性需求被抑制，房地產市場異變，步入回調周期，房價預期下降，房地產成交持續低迷，大量樓盤滯銷難賣，不少開發企業難以通過銷售來回籠資金，資金壓力劇增。

不少開發商，手頭有在建項目未完工，或手握土地等待開發，而這些在建項目或所持土地之成本，參照目前房價而言依然有不小的贏利預期。因此，缺乏資金、不能通過從商業銀行獲得貸款等途徑獲得融資的開發企業，約從去年年中開始，紛紛轉向了非銀行體系資金市場謀求融資。

尤其今年以來，非銀行體系資金市場的融資尤為火爆，幾近瘋狂。只是到7月份，監管部門通知各家銀行暫停房地產信托代銷，房地產信托被迫降溫，或將使一些本來希望通過信托融資的大中開發企業，也涌向民間借貸市場融資。原本，在中小開發企業的追逐下，民間借貸市場已是火爆，今年尤其為盛。目前，保守估計，民問借貸資金總量有數萬億元之巨。如，僅溫州一地，民間借貸市場規模就有約1100億元，其中20％被用于房地產投資。在鄂爾多斯，民間借貸規模遠遠超過2000億元，也遠遠超過當地銀行存款存量規模。

由于需求旺盛，伴隨融資規模快速膨脹，民間借貸利率也水漲船高、不斷攀升。就整體而言，民間借貸利率普遍達到月息3％左右，有的高達月息5％或更高。甚至在一些地區，民間借貸已演變成“貨真價實”的高利貸，年利率高達約100％甚至更高。如，江蘇泗洪縣的年息從今年春節后的100％演變成后來的252％，溫州也高達約100％，哈爾濱高達180％，鄂爾多斯高達84％。在福建省武平縣、南京市等地，也一度掀起高利貸熱潮。可見，民間借貸規模呈爆炸性增長、利率趨高已是全國性普遍現象。而這些民間借貸資金中，相當部分進入了房地產開發融資，甚至有銀行資金也參與其中。據悉，有約3萬億元銀行貸款進入了民間借貸領域。

無疑，民間借貸市場目前已潛伏著社會經濟風險，已經出現了廈門擔保業危機蔓延、哈爾濱有人借了高利貸后因被暴力逼債而喝藥自殺等危機現象。因此，政府正著手整治民間借貸市場。

另外，由于政府持續采取措施打擊通貨膨脹，金融調控繼續從嚴，將對資產價格泡沫形成打擊。而且，房地產調控持續加碼，市場步入回調周期，房價開始下降，導致房地產投資回報預期下降，開發企業支付高利息的能力預期和意愿都已下降，民間融資需求也將快速下降。尤其是，目前以房地產開發借款為主的民間借貸利率已經過高。基于這些市場因素分析，結合對民間借貸市場的跟蹤觀察，本文作者認為，預期民間借貸熱潮即將觸頂降溫，不但成交規模可能下降，而且整體成交利率水平也可能下降，但崩盤的可能性不大。

終究，無論資金方希望賣出多高的利率，但只有實現了成交，才能讓贏利到手，變成實打實的利息。