房企調整機制方能挺過“寒冬”

隨著房市的調控還在進一步深入，“寒流”還會繼續，要想挺過這個“冬天”，房地產業就必須進行產業變革，積極應對。充分調動內生動力，通過機制大調整，才能在市場大洗牌中獲得“新生”。

從去年4月以來，此輪宏觀調控已近一年半。房地產業進入漫長的博弈期、震蕩期、盤整期，房地產市場在急劇分化：有的企業門可羅雀，甚至零成交；有的企業仍門庭若市，甚至成了“日光盤”。經過宏觀調控的洗禮，市場趨穩，消費在理性，房地產業已“今時不同往日”。

過去，在老體制下相安無事了十多年；現在，因循守舊已過不了眼前的坎兒。若不調整戰略，房地產業將會走入“死胡同”，房子就是降價也賣不掉，結果將是相當數量的中小企業被迫出局。在當前嚴酷的調控形勢下，房地產業唯有棄舊圖新，鍥而不舍地攀登新的高峰，才能擺脫眼前滿是荊棘的困境，從而獲得新生。因此，房地產業的發展必須由“粗放型”轉向“集約型”，這就要求房地產全行業順應調控，積極推進產品的創新與企業的轉型。

以前只要涉足房地產業就都能賺個盆滿缽滿，于是房地產業成了大家爭相進入的領域。但是由于企業運行的軌道——機制還不健全，有的房企不能自我約束，不按規矩出牌，建造品質低劣的產品，甚至出現了“樓倒倒”、“樓歪歪”、“樓脆脆”……房地產業在缺乏一個健康穩定的機制下猶如一盤散落的棋子，毫無章法可言。“有房不賣”的捂盤惜盤式營利模式，包括哄抬物價等“應運而生”。比如南昌一樓盤捂盤惜售1000多套房子五年仍未賣完，與此同時，該樓盤的價格也由2006年的3800元／平方米漲到了現在的2萬元／平方米。在2010年6月，包括央企在內的27家房企就因捂盤惜售被通報批評。可見，機制的不完善已將房地產推入一個畸形的生存空間內，在這種環境下房地產又怎能健康成長呢。

當前，增“供”與調“需”雙管齊下，房地產業想要繼續發展，就必須順應形勢，走回正軌，進行機制大調整。而對房地產機制的全面調整必須通過法律、制度、產權三個層面進行改革，產生“驅動力”，才能推動房地產行業合理有序地健康發展。

法律是轉型的推力。法律具有針對企業的規制力和約束力，既能規范房地產業在發展過程中的行為，為行業健康運行提供法律保障，又能迫使開發商去創新、轉型，去做好的產品贏得市場。

制度是轉型的合力。法律是行業規范的基礎，但要有效地執行，還需要一個優良的制度做保障，完善的制度能促進房地產企業在未來發展中做出全面、科學的規劃和規范。尤其要做到宏觀與微觀政策的有效銜接和統一，避免政策朝令夕改、相互脫節、制度相互抵觸。如前所述，金融上的3個180度大轉彎，一會兒寒冬臘月，一會兒夏日炎炎，就是制度不穩定的體現。企業內部也要避免經營戰略、產品調整等方面的波折。比如完善商品住房銷售制度，整頓和規范房地產市場秩序，維護住房消費者合法權益，以及完善土地管理制度、房地產價格統計制度和方法、稅收制度、土地招拍掛制度、房地產登記制度等等。

產權是轉型的動力。產權是信任的載體，是企業自主經營的內生動力，是創造品牌和信譽的堅實基礎。擁有實際產權的企業以及處于完善的法人治理結構內的員工，會為了長期利潤去精心經營其品牌和信譽，會用自己的誠信對消費者負責，這也是—些民營企業往往能迅速成長的原因所在，大型民企更常常成長為“名企”，因此“國進民退”是實現房地產業創新轉型的必由之路。