天津:“新地王”低調亮相房企忙“補血”

9月16日下午，天津保利融創投資有限公司以底價29.9億元摘得津西解(掛)2011—188號地塊(“棉二”地塊)，樓面地價為9343.75元／平方米，成為新一代的“總價地王”。這也是繼2010年“單價地王”興業里地塊和2011年7月“總價地王”長江道地塊拍出之后的第三塊“地王”。雖然樓市調控讓開發商不得不面臨銷售困境，但慘淡的市場背景也給有實力的開發企業帶來了難得的土地機遇。隨著第四季度的到來，在津開發企業開始重視拿地“補血”。

老“棉二”或將成新地標

天津土地交易中心網站相關信息顯示，該地塊土地用途為城鎮住宅、商服、住宿餐飲，國有建設用地使用權出讓年限為城鎮住宅七十年，商服、住宿餐飲四十年。公告中同時要求，地塊須自土地出讓合同簽訂之日起—年內開工，四年內竣工。

據悉，該地塊總建筑規模為32萬平方米，其中居住14.2萬平方米，商業金融業12.8萬平方米(商業金融業不得建設酒店型公寓，建筑規模中包含地塊東南角現狀規劃保留建筑15501平方米)，酒店型公寓5萬平方米。其中，綠地率不小于35％，建筑密度不大于30％，建筑限高160米；酒店型公寓應當全部實施精裝修，層高不大于4.4米；住宅套型建筑面積90平方米以下住宅所占比例應大于總住宅建筑面積的70％；居住建筑規模中應包括陽臺、閣樓及居住區配套設施建筑面積。

此次成功拿得該地塊的天津保利融創投資有限公司，系9月初剛剛由融創中國控股有限公司旗下全資附屬公司融創置地，與保利地產全資附屬保利(天津)聯手成立的。據悉，項目將定位于高端精品路線，產品規劃中包括兩棟超高層地標建筑，其功能分別為5A級寫字樓和公寓，沿海河一側還將開發高品位特色風情商業街。

保利地產天津公司總經理周濤表示，新項目在堅持保利地產品質開發的經營理念基礎上，將重點打造洋房、多層、高層產品。同時，也會在個性化、區別化等方面做更多考慮。融創地產天津公司總經理遲迅透露，項目可能會比“自土地出讓合同簽訂之日起一年內開工，四年內竣工”的出讓條件更早亮相，預計明年7月面市。

保利融創合作開發信心滿滿

在樓市調控持續加碼的背景下，“新地王”帶來一定的轟動效應，保利和融創成立合營公司圖霸津門的舉措也為業界關注。

9月7日晚問，融創中國控股有限公司公布，旗下全資附屬公司融創置地與保利地產全資附屬保利(天津)訂立合作協議。根據協議，融創置地與保利(天津)同意成立合營公司，該合營公司將在內地從事物業開發。合營公司被命名為天津保利融創投資有限公司。

公告顯示，合營公司以注冊資本人民幣20億元成立，分別由保利(天津)與融創置地各自出資人民幣10.2億元和9.8億元，分別由保利(天津)與融創置地擁有51％和49％的股權。據悉，由于融創置地將不會控制合營公司，合營公司財務業務將不入融創中國綜合財務報表內。合營公司將成為融創置地聯營公司但不會成為附屬公司。該地塊實際經營過程將由保利、融創共同操盤完成。

作為業界的龍頭企業，保利地產一直對合作開發模式情有獨鐘。周濤表示，此次保利、融創強強聯合共同經營該地塊，既是基于雙方對該地塊所在區域良好發展前景的共同肯定，同時也是立足于追求資源互補、實現合作共贏的良好愿景。

融創方面表示，此次成立合營公司將為集團締造良機，以便進一步于中國拓展物業開發業務，并將擴大集團在中國物業開發市場的占有率及鞏固集團領導地位。數據顯示，融創中國首八月累計實現合約銷售金額為人民幣110.2億元，同比增長了113％，達到全年183億元目標的60.2％。合約銷售均價15642元／平方米，同比增長了55％。

“或許這一年來我們的房價一平方米少賣了幾千元，但也只有在這樣的市場環境下，才有可能以底價拿到這么好的地塊?！睆?008年開始就緊盯棉二地塊的融創中國控股有限公司天津公司總經理遲迅直言，如果在2009年那個“地王”頻現的年景，棉二地塊至少要拍到40億元，此次摘牌實際上等于賺了10億元。

據稱，融創今年10個在售項目總銷售額將突破80億元，而今年之前的年銷售額基本上都在20億元左右。用今年賺得的大筆資金購置土地儲備后續發展空間，實際上也是融創儲備了“冬糧”。據透露，2012年，融創計劃借助“地王”及其他新增項目達到百億元的年銷售額目標。

周濤則認為，房價高位徘徊的現狀短時間內無法改變，政府傾全力平抑房價、穩定市場，出臺了諸多限制性政策，勢必會對房企的營銷造成壓力。9343元／平方米的樓面價對于產品后期的銷售來說勢必會造成一定的壓力，但綜合而言，天津目前的房價尚未見頂，相比一線城市，仍存在一定的上升空間。

他認為，河西區作為天津市內六區的核心區域，均價兩三萬元以上的項目屈指可數，區域價值在房價上尚未得到充分體現。此次拍下的地塊，恰好位于海河沿線，享受得天獨厚的自然、人文資源，極具稀缺性，開發價值巨大。對于此次投資，保利地產持樂觀態度，同時也愿意迎接開發過程中所遇到的各種挑戰。

周濤表示，合作開發模式，體現出保利良好的企業兼容性。早先同金融街控股的大手筆合作(天津大都會項目)，就是一個地產界合作開發的經典成功案例，為日后繼續沿用該模式投資開發奠定了基礎，并提供了豐富經驗。融創中國作為業內的精銳地產開發企業，在產品做精、做強方面，擁有豐富的操盤經驗。因此，對于此次合作能夠取得重大成功，雙方均表現出極大的信心。

“地王”周邊二手房市場愈加理性

根據我愛我家市場研究中心分析表明，由于受宏觀調控的影響，與興業里地塊和長江道地塊相比，“棉二地王”對周圍二手房市場活躍度的影響在逐漸減弱，市場觀望氣氛濃厚，客業雙方對待“地王”的態度則更加理性。

通過對三塊地王拍出之后周圍二手房市場反應的比較發現，客業雙方從最初的業主“坐地漲價”、客戶迅速交易，轉變到現在的業主不再僵持房價、客戶謹慎交易的狀態。這樣的轉變表明，在宏觀調控逐漸嚴厲的市場背景之下，客業雙方正在隨著市場的變化不斷調整心態，向理勝轉變：

2010年3月，“興業里地王”成交的消息一經傳出，三天之內市場就有明顯的反應，周邊社區近1／3的業主提高房屋出售價格，成交均價漲幅在2.1％左右；購房者由于擔心未來該區域的房價漲幅過快，交易意愿明顯提高，二手房成交量大幅上漲，環比上漲了20％。

2011年7月，“長江道地王”成交的消息公布之后，周邊二手房業主對售房價格表示很有信心，掛牌價格堅挺；在一周的時間之內，客戶的咨詢量也出現較大漲幅，較之前上漲了10％。

本次“新地王”成交近一周的時間，其周邊二手房業主表示對房屋的議價空間仍然存在，并未因新地王的產生而使得房價僵持不下；客戶咨詢量較之前也有上漲，漲幅5％左右，但與之前兩塊地王相比咨詢量呈現下降的趨勢。

我愛我家認為，今年樓市深度的宏觀調控使得購房者購房壓力增加，市場成交量下降，觀望氣氛濃厚，調控效應的影響使得客業雙方面對“地王”的心態越來越理性。

從業主角度分析，“限購”、“限貸”政策造成市場的需求量萎縮，房源滯銷現象顯著，同時央行的連續加息，使得部分貸款持有房屋的業主自身還款壓力不斷加大，房屋的成本不斷增高，為盡快緩解壓力，對持有的房屋成交意愿明顯增強。即使面對“地王”，其心態也產生了變化。

從客戶角度分析，今年以來不斷深入的宏觀調控政策表明國家和政府正在有力地遏制房價過快上漲趨勢，顯示國家宏觀調控的信心及決心，這也使得購房者對房價下降的主觀預期更加強烈，對樓市持續觀望，謹慎成交。面對“地王”，客戶更是謹慎出手。

我愛我家認為，“棉二地王”恰處于土地資源稀缺的市區，并緊鄰海河，其建成之后由住宅、商服、住宿餐飲為一體的綜合式小區組建，必將使得周圍配套設施進一步完善，區域整體價值隨之提高，受到購房者的關注。但是在短期內，受宏觀調控政策的嚴厲執行和調控范圍不斷擴大的影響，其周邊二手房市場活躍性與之前“地王效應”相比將會有所下降。

供應增加并未帶來土地市場春天

由于土地市場持續冷淡，今年土地出讓收入明顯下降。

數據顯示，2010年全國土地出讓金高達2.9萬億元。2011年，截止到9月21日，土地出讓金排名前20位城市的總和已經超過7300億元。上海土地出讓金以900多億元排名第一，可能在10月中旬邁進“千億元俱樂部”。相比去年同期，四個直轄市除重慶微漲外，京津滬全面下跌。而去年此時，相比2009年，十大城市中所有的城市土地出讓金都是“飄紅”。

著名房地產專家謝逸楓表示，毫無疑問，今年全國大部分城市土地出讓計劃和供應任務很難完成，而地價和成交量及土地出讓金比2010年將下降30％。

進入2011年，天津土地市場也風光不再。上半年，天津土地市場成交349宗，較2010年下半年有小幅增長，而成交金額較2010年下半年則減少10.07％。但是，成交金額的銳減并未影響供地量的增加，上半年天津一躍成為全國十大城市中供地量最大的城市。

統計發現，2011年上半年，天津商辦用地供應明顯增加，1～6月共推出815.48萬平方米，達到住宅用地供應規模(1037.96萬平方米)的79％；2010年此占比僅為14％，占比提升65個百分點。住宅用地數占土地成交總量的比例已低于去年同期水平，比例由25.5％下降至19％，而商業辦公用地所占比例由12.09％攀升至15％。工業用地較之2010年上半年有一定幅度下降，但仍占據天津土地推出總數的66％，依然是建設用地面積和規劃建筑面積的主角。

從2011年下半年開始，天津土地供應繼續保持高速增長勢頭，7～9月初短短兩個月問，便供應土地331宗，幾近上半年土地總量。截至9月19日，9月月度土地供應更達到60宗，其中住宅供應25宗。

供應量的大幅增加并未給天津土地市場帶來春天。前9個月，天津市內六區出讓的較大規模土地只有3塊，即河東區棉一地塊、南開區內燃機廠地塊、河西區棉二地塊，無一例外地以底價成交告終，體現了土地市場的低迷。

實力開發企業適時增加儲備

受調控政策和商品房成交量影響，今年開發商拿地熱情適度降溫，天津土地市場上半年總體顯冷，大部分地塊以底價成交，“地王”難現，但仍不乏實力開發商逢低拿地，適時增加土地儲備。到了9月，諸多房企開始有所行動。

2011年上半年，天津土地成交394宗，成交面積2665萬平方米，較2010年下半年有小幅增長，但較去年同期有較大幅度的下降；成交金額307.931Z元，較2010年下半年減少10.07％?？梢?，在房地產市場政策調控的影響下，土地成交價格水平出現小幅下降。

8月天津市共成交104宗土地，建設用地面積659.16萬平方米，土地均價923元／平方米，樓面均價947元／平方米，土地出讓金達60.84Z元，平均溢價率僅為1.12％。其中，住宅用地共7宗，建設用地面積94.72萬平方米，土地均價2448元／平方米，樓面均價2812元／平方米，土地出讓金達23.19億元，平均溢價率2.95％，分布于西青區、武清區、寶坻區、濱海新區和薊縣。

分析發現，8月天津土地供應區域較為平均，最可喜的是市內六區出現大幅優質地塊，以居住類為主；環城四區的居住用地供應占到了區域上市量的89％，巨量的限價房集中用地表達了保障房周邊安排的規劃意圖；濱海新區依然是工業投資熱情高漲。

記者從天津市土地交易中心獲悉，天津市9月1日土地出讓拍賣共7宗地塊，分別位于東麗區、武清區和薊縣，7宗地塊全部以起拍價格成交。其中，津武(掛)2011-032停牌停止拍賣。

9月2日，天津城投置地投資發展有限公司以總價30.141億元競得津西解放(掛)2011—176、177、178號3宗住宅用.地。該地塊位于天津市河西區解放南路東側，總出讓面積2l61萬平方米，總建筑面積不大于52.34萬平方米，折算樓面地價為5758.7元／平方米。

9月15日，上海欣榮宏集團以總價7392億元成功摘得河東區新開路西側1宗編號為津東新(掛)2011—168號的住宅商服用地，該宗地總出讓面積近37338.9平方米，可建建筑面積13.44萬平方米，樓面地價5500元／平方米。

上海欣榮宏投資集團(原榮宏集團)創立于1995年，是集房地產開發、金融、鋼鐵貿易及相關行業為一體的綜合性投資集團。目前，集團已成為長江三角洲、珠江三角洲、環渤海灣及海峽西岸經濟區的重要多元化投資主體。

上海欣榮宏集團在天津首次拿地，表現出對河東區這宗土地的青睞，認為河東區在天津快速發展的大背景下，發展潛力巨大，非?？春锰旖?、看好河東的發展前景。該企業負責人表示，天津作為全國四大直轄市之一，雖然房地產市場相對北京和上海來說比較滯后，但滯后其實是個機會，在未來的城市發展過程中，天津的機會比別的城市會更多。其次，國家推動濱海新區的建設，也把全國的眼球吸引到天津來，進一步推動天津的發展，所以在宏觀背景比較悲觀的情況下，公司采用逆向思維，認為是一個很好的機會。

同樣在9月，來自廈門的香港上市公司明發集團以14.7億元價格摘牌獲得塘沽海洋高新區濱海站地塊，該地塊占地20.9萬平方米，地上可建設面積為41.8萬平方米。該項目將發展成為集ShoppingMall、酒店、寫字樓、公寓為一體的商業綜合體。明發集團濱海分公司總經理江山透露，看好濱海新區的招牌，對天津樓市未來發展具備堅定決心。

南開大學經濟學博士劉玉錄認為，眾多開發企業在爭相拿地，與這些企業對開發戰略的調整不無關系。在宏觀調控的大背景下，知名開發商的不斷進入和持續拿地，說明了各家房企對天津樓市的長期看好。整體而言，激烈的競爭有利于房地產開發水平的不斷提升，也給予消費者更多樣的選擇。對于開發企業來說，優勝劣汰的壓力也相應增大。

“攻城略地”支撐業務擴展

由于今年“金九銀十”多半泡湯，多數開發商拿地意愿明顯不足。中國社科院研究員牛鳳瑞表示，土地出讓金較少，導致地方政府財政收入也相應減少，這無疑是地方政府所不愿看到的。接下來的3個月，極有可能成為政府大力推地的時節，受總任務和資金壓力雙重影響，土地市場甚至可能出現“降價跑量”的現象。

業內人士認為，今年的后3個月，開發商為了拿地、給建筑商付工錢，肯定會加速回籠資金，因此一定會加大促銷力度。特別是未來的3個月，一些地方政府會加大土地的供應，開發商要為來年布局，那只能降價換量，加速回籠資金。

雖然樓市調控讓開發商們不得不面臨銷售困境，但慘淡的市場背景也給有實力的開發企業帶來了難得的土地機遇。萬科董秘譚華杰曾表示：萬科之所以謹慎拿地，是因為上半年的土地出讓底價還在高位。萬科總裁郁亮認為，下半年市場機會將更好一些。

融創中國董事長孫宏斌在去年底樓市調控之初就曾表示要大舉拿地，上市一年內，融創已在天津拿下3個地塊。拿下棉二地塊后，融創方面依舊表示，如果有適合的地塊，還會繼續拿下。周濤也表示，未來拿地，保利會對地塊的位置、所處區域的市場狀況、業態分布等多方面因素做出綜合考量，將謹慎而不悲觀的經營態度堅持到底。

合富輝煌市場部研究總監任炯坦言，隨著調控的逐漸深入，許多開發商都選擇修煉內功，“攻城略地”將成為重啟業務擴展的支撐動力。