候鳥歸來海南蘇醒海南高端地產逆市發力

隨著房地產市場“金九銀十”的到來，一直冷清的海南房地產市場開始復蘇。據統計，9月第二周，海南樓市共成交1112套，環比上周增加276套，簽約面積上漲21.71％。三亞商品房市場更是出現井噴式增長，共簽約616套，占總簽約的46％。

“金九銀十”的到來，復蘇的海南樓市也將迎來旺季，候鳥陸續歸來，海南得天獨厚的居住環境優勢凸顯。據記者了解，8月底開始已有不少異地置業者在看房機構安排下來海南看房或買房。此前冷清的海南樓盤銷售現場這段時間人頭攢動，一派熱鬧景象。新的購房力量注入給海南房地產帶來了希望。與此同時，與住宅市場一片蕭條形成鮮明對比的是旅游休閑地產異軍突起，海南旅游高端地產項目陸續發力，“西進”、“北上”成為海南地產項目實現逆市旺銷的有利手段。

海南樓盤結伴島外造勢攬客

“看海南項目不用坐飛機，逛遍海南只需5元……”這聽上去像癡人說夢，但真實存在，在“2011北京秋季房地產展示交易會”上，扎堆的海南項目滿足了異地購房者對海南的置業需求。參展的海南地產項目多達40多個；洋房、別墅、公寓、內陸、沿海、溫泉入戶、高爾夫、商業街一應俱全；三亞、海口、博鰲、萬寧、陵水、保亭等區位，高中低端類型全面覆蓋。

步入9月后，全國各地房展連連，在行情冷清的淡季行將結束之際，哈爾濱、呼和浩特、鄂爾多斯、義烏、溫州等地的房展吸引了大批海南樓盤紛紛參展，投入規模均遠超往年。與以往相比，今年海南參展開發商有了新的特點：各個區域項目組團參展、各地巡展推介、更加廣泛深入的分銷合作等等新模式，這些變化宣告傳統低成本坐銷時代結束。

9月第二周海南樓市成交創新高，不少樓盤將在國慶前后放量并擬促銷搶金。在海南樓市逐漸進入旺季的時候，海南不少樓盤都在各地進行展示，吸引買房人。業內人士指出，如今購房者消費理性日趨成熟，可選項目比比皆是，海南本地剛需供大于求，消費能力有限，島內市場主要還是依托島外客戶消費。因此，各個開發商均把目光投向島外市場，加大力度發掘自身項目賣點，搶占島外市場洼地成了今年海南營銷推廣主流。

中信地產以“一島四地，九盤聯動”全面布局海南東海岸，沿著海口、博鰲、香水灣、三亞四個海南最成熟區域，圍繞三個機場、兩條高速，以眾多一線海景各種物業形態全面而深入地布局。從南到北，以高鐵接駁、高爾夫暢打、酒店度假置換營造一站式度假服務平臺。9月18日，“九盤耀海南，雙星獻京城”中信地產(海南)臺達國際與香水灣北京品鑒會舉辦。中信·臺達國際項目以18洞的千畝果嶺為景觀打造國際家庭社區，包括獨棟別墅、合院別墅、高爾夫度假公寓在內的三種產品形態，在品鑒會當天為大家展現項目能滿足精英人士的度假、商談、休閑養生的多重居住需求。中信·香水灣地處大三亞半小時休閑度假生活圈，以落入凡問的山海公園浪漫形象極致打造山海度假作品，項目規劃有觀海別墅、觀山別墅、觀海公寓以及酒店式公寓。通過現場的唯美呈現和中信地產代表的動人描繪，現場嘉賓們都被深深打動。同時，中信·香水灣為現場的幸運嘉賓獻上了蘋果iPad2平板電腦、相機、購物卡等繽紛大禮。

同月，博鰲金灣·圣淘沙全國首場推介會在北京舉辦。推介會由北京電視臺知名主持人張雪倩主持，30多家知名新聞媒體現場報道，推介會規格之高、規模之大，在京城各界引起極大關注。主辦方專門委托國際一流的模特公司臺灣依琳請來國際知名模特，帶來高規格的時裝秀，將推介會一次次推向高潮，恰到好處地點明了此次推介會活動主題——養生街區，樂活海岸。

通過推介會的介紹，養生樂活的新濱海生活概念吸引了大批客戶的咨詢。博鰲金灣·圣淘沙巨資匠心打造海南首個以歡樂為主題的綜合型城邦，項目占地面積達2600畝，由知名開發商金成集團斥資300億元巨資打造，以新加坡圣淘沙為藍本，規劃為海景公館、養生別墅、超星級酒店、游艇會所、濱海廣場等五大物業類型，聘請國際團隊聯合精心打造，以專業經驗及心血打造世界級養生度假灣區。

而在海南樓盤的推介中，不乏政府層面的協調推動。9月8日～11日，在2011呼和浩特秋季房展上，瓊海市就組織20多個樓盤參展，并將活動定名為瓊海市城市形象推介暨旅游房地產展示會。此外，三亞市有關部門也在近期組織25家房企赴成都、西安、鄂爾多斯等地進行旅游地產推介。業內人士認為，海南項目頻繁異地營銷，如果說過去是出于難銷的無奈之舉，如今已經是為了在激烈競爭中占據市場的必然舉動了。未來，海南地產項目異地營銷將會成為一種常態。

多盤入市促銷開發商力拼十月

海南省住建廳數據顯示，截至8月底，雖然商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降7.4％和3.4％，但全省房地產開發投資累計完成404.62億元，同比增長42.2％，占全年計劃的76.34％。

而從成交數字看，海南商品房銷售從8月底開始明顯回升后，9月第二周(5日～11日)再次攀高，總成交1112套，環比前一周增加276套，漲幅達到33％，創下自3月份海口、三亞限購以來的單周成交量新高。三亞和海口兩大市場走強：三亞漲勢不減，單周614套的成交量，環比增幅達到169％；海口繼續平穩上升，單周成交增加43套，達到250套。

一家在海南擁有多個項目的房企人士表示，9月開局勢頭良好，這將刺激更多的企業從價格、產品等多個層面入手，沖擊業績。在海口一位房企人士看來，對于即將到來的海南樓市旺季，不少開發商心態樂觀，“至少要全力沖一下業績”。據海口房地產住宅與信息網信息顯示，從9月初到9月14日，海口已經有麗晶海景花園等7個項目取得預售證，僅比8月全月少1個。

三亞等地不少樓盤準備放量沖擊10月業績。中鐵·子悅薹有關人士介紹，項目于9月29日開盤，推出純板式精裝公寓。

業內人士認為，隨著房企庫存壓力進一步上升，房企資金持續受到壓力。現在大部分開發商的資金只能夠撐到交樓，一旦年底開發商沒有很好地完成全年銷售任務，明年將出現非常困難的情況。一位房地產開發有限公司營銷部策劃負責人說，開發商資金已經趨緊，雖然還沒有緊缺到必須大降價的地步，但定時限量讓利、打折、送裝修等暗降行為普遍存在。

海南本地分析人士表示，開發商扎堆推盤一方面使買房人的選擇增多，另一方面受調控政策對買房人心理的影響，也容易造成一定的“供過于求”，勢必使開發商采取更多的促銷策略。記者從海南樓市了解到，進入傳統的“金九銀十”，海南打折樓盤大大增加，多個樓盤推出了打折促銷優惠，折扣低至8.5折，打折力度較7月、8月明顯加大。

旅游高端地產逆市升溫

在限購令的打壓下，一線城市住宅成交縮水2～3成，庫存壓力持續放大，已達到史上最高水平。而限購令的打壓面還在進一步擴大，近期限購令擴容至二、三線城市，令住宅市場的生存環境更趨“艱難化”。就在住宅市場哀聲一片的同時，旅游休閑高端地產卻以火爆的成交吸引了業界的視線。7月5日，雅居樂集團宣布2011年上半年實現合約銷售157億元，其中海南清水灣銷售金額逾46億元，成為嚴厲調控下領跑樓市的“黑馬”。

調控如此嚴厲，旅游地產緣何能異軍突起逆勢升溫?對此，業內人士分析認為原因有二：一是大部分旅游地產游離于調控之外，成為當前受限的投資人群的首選；二是近年來旅游產業呈幾何速度發展，加上中國富裕階層規模日益壯大，因而催生出龐大的市場購買力并對旅游地產市場構成了有力支撐。

近期頻頻“西進”、“北上”營銷的海南地產項目在市場中頗為走俏，其中高端項目仍舊是一派趨之若鶩之景。一位房產市場研究人士告訴本刊記者，海南豪宅市場的價值潛力仍未完全釋放，隨著海南確立為國際旅游島、三亞國家海岸規劃獲批復、海南東線環島高鐵通車等一系列利好，海南價值不斷上升，島內豪宅特別是三亞豪宅，將越發受到國內置業者的密切關注。

“旅游休閑地產或將迎來黃金發展期。”專業人士分析表示，旅游活動的巨大增長空間以及旅游業本身的廣闊前景，使得旅游休閑地產漸成市場熱點成為必然。三亞一位項目負責人表示，雖然海口和三亞出臺了限購政策，房企、購房人對海南樓市的長期看好并未改變。

截至目前，在這個陸地面積不足4萬平方公里的土地上，投資動輒數十億元、上百億元的旅游休閑地產項目星羅棋布，位列全國十大房企排行榜上的品牌開發商已有半數搶先進駐，包括中信、華潤、萬科、富力、恒大、碧桂園、綠城、今典集團等均已加速在海南落子布局。其中，華潤的梅石灣、中信的山欽灣、雅居樂的清水灣等因位置絕佳、規模浩大十分惹眼。目前，雅居樂清水灣的1.5萬畝恢弘藍圖已經漸變成美麗的居所并開始入住。在這里財富精英階層可以享受到開發商為其量身設計的濱海旅游度假“高端定制”生活，極盡舒適與奢華。項目相關人士表示，這是為了謀求差異化和提高競爭力而做的獨樹一幟的選擇。

數據顯示，目前我國旅游人數每年已達10億人次水平。其中，北京、上海的國際旅游人次增長率已躋身亞太地區前三位。專業人士斷言，未來十年內，旅游需求將以每年8.5％的速度增長。預計到2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。而旅游休閑地產也將迎來快速發展時代。

健康有序發展高端旅游地產

海南今年各市縣房地產投資，在力度與規模方面繼續由去年冠居全省的三亞市領跑。今年1～8月，全省共完成房地產開發投資404.61億元，比去年同期增K42.2％。其中三亞市名列第一，共完成111.43億元，占全省全部投資的25.5％，即四分之一強，較去年同期的增幅為27.1％；海口市居第二，共完成78.07億元，同比增長43.5％；居第三至五位的依次是瓊海市、陵水黎族自治縣、澄邁縣，8個月分別完成投資46.38億元、44.44億元、27.43億元，同比增幅分別為33.9％、47.8％、22.2％。

海南地方政府曾表示，在未來相當長的一段時期內，房地產業都將是海南經濟的重要支柱產業，也是主要的經濟增長點。據海南省統計局發布的消息，至今年8月底止，海南省投資規模在500萬元以上的城鎮房地產開發在建項目為660個，比去年同期的508個增加152個，同比增長29.9％，即接近三成。這些項目今年1～8月共完成投資404.62億元，比去年同期的284.46億元增加120.15億元，比同一時期全省固定資產投資35.7％的平均增長水平高6.5個百分點，反映出海南省房地產開發市場仍處在上升發展期。

“海南今后房地產開發的重點要走高端道路。”海南政府官員曾透露，按照國際旅游島建設的必然要求，海南可開發的熱帶濱海土地資源有限，房地產市場將防止低水平重復建設，特別是一些重點城市和重點旅游區，將以高端旅游房地產為主，按照高起點規劃、高水平設計、高質量建設、高標準管理的原則，突出本土特色，做出一批精品旅游房地產項目。把最好的資源用于持續性的經營性項目，如建設度假酒店、主題公園、培訓基地、會議中心及游艇俱樂部等，借此豐富海南國際旅游島的旅游內容。同時，海南將擴大重點旅游房地產項目的數量，把西線部分重點區域也納入省重點旅游房地產項目，通過重點旅游房地產的建設進一步促進國際旅游島建設進程。

海南大學政治與公共管理學院院長安應民表示，海南國際旅游島的建設為海南地產注入了新的發展活力，海南地產應充分利用國際旅游島的品牌效應，積極探索適合國際旅游島建設的旅游地產發展模式。安應民認為，海南地產正發生兩大變化，即是地產開發思路與模式正在發生變化。他分析，海南的地產需求不同于其他城市，也不同于普通的居住型地產需求。建設海南國際旅游島的目的是大力發展旅游產業，以旅游業為主導產業帶動全面建設，因而大規模地開發住宅式房產絕不是海南房地產的發展方向。海南的房地產發展，首要的是限制資源掠奪式的純住宅模式開發。為了科學合理地利用資源，海南旅游房地產必須進行模式創新，分時度假模式的引入與本土化創新已是必然。而出于對市場的長期看好，在近期的規劃中，大多數開發商都是以高端型綜合模式的整體規劃來定位自己的地產項目，甚至有不少開發商是組團開發。在開發數量上的定位是少而優，在開發層次上的定位是高而精。