從《胡潤百富榜》看中國地產(chǎn)

據(jù)統(tǒng)計，目前排名前十的富豪中從事房地產(chǎn)行業(yè)的有4位，比去年增加2位；排名前百的富豪中有44位從事行業(yè)涉及到房地產(chǎn)，占比近一半，而去年有36位，增加8位。

9月22日，胡潤研究院發(fā)布2011年《胡潤百富榜》。其中，許家印(恒大集團)以430億元的資產(chǎn)替代王健林(萬達集團)成為地產(chǎn)大王，排名第五位，排名上升20位；吳亞軍(龍湖地產(chǎn))以420億元資產(chǎn)成為中國女首富，排名第七位，排名上升15位。限購令等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)富豪數(shù)量不降反增，占比23.5％，幾乎是每四個富豪中就有一個從事房地產(chǎn)。胡潤表示，十年來，這是房地產(chǎn)富豪比例下降的趨勢首次扭轉(zhuǎn)。1999年這個比例是50％以上，2006年25.5％，2010年降至20.1％。

本人認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀調(diào)控的背景下仍保持擴張趨勢。據(jù)統(tǒng)計，2011年前8個月超半數(shù)大型房企銷售業(yè)績同比保持50％以上的增速?！逗鷿櫚俑话瘛饭嫉膹氖路康禺a(chǎn)行業(yè)富豪排名變動，基本與房企業(yè)績增幅情況相契合。房地產(chǎn)行業(yè)背景的富豪比重增多，意味著對大型房企而言，調(diào)控也孕育著發(fā)展新機。大型房企市場集中度進一步提高，上半年全國前20名大房企的銷售額比重達18％，同比增加3.6個百分點。與此相對應，中小房企的銷售份額必然減少。由于在企業(yè)規(guī)模、流動資金實力、融資渠道、品牌形象等方面居于弱勢，調(diào)控下中小房企更顯被動。據(jù)統(tǒng)計，已有20多家中小房企“棄房從礦”，個別開發(fā)商甚至轉(zhuǎn)戰(zhàn)餐飲業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)。預計隨著中小房企“冬天”的到來，價格下降“拐點”將逐漸從中小房企項目中凸現(xiàn)。

恒大、龍湖得益于二、三線城市和商業(yè)地產(chǎn)布局，新一輪限購下擴張速度或減慢。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2011年上半年恒大地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額423億元，同比增長102％，增速全國第一；龍湖地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額183億元，同比增長74％。許家印持恒大集團股份比例約68％，吳亞軍家族持龍湖地產(chǎn)股份比例約76％。

兩大富豪均持有所在房地產(chǎn)集團公司超半數(shù)的股份，在《胡潤富豪榜》上的排名迅速提升，很大一部分原因是恒大、龍湖銷售業(yè)績的快速增長。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，恒大集團上半年新開的33個項目全部位于二、三線城市，81％新增土地儲備位于二、三線城市，二、三線城市銷售額占八成以上；龍湖上半年業(yè)績中約40％來源于商業(yè)地產(chǎn)銷售和物業(yè)投資管理，同比增加約11％。

一線和部分二、三線城市對于住宅的限購，是上半年部分房企業(yè)績增速放緩或減少的重要原因。恒大、龍湖上半年業(yè)績快速增長，分別得益于二、三線城市和商業(yè)地產(chǎn)布局。萬科、金地、保利、綠城等多家房企中報也表示，會增加對二、三線城市和商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。

但是二、三線城市新一輪限購正在進行，臺州已出臺限購政策，廊坊、丹東、韶關等地也有相關的限價措施。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)高漲行情也即將觸發(fā)調(diào)控臨界。8月末，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風險提示，要求對未竣工驗收的商業(yè)地產(chǎn)停放商業(yè)貸款，停止個人消費貸款用于購買商業(yè)用房。本人認為，隨著未來樓市調(diào)控逐漸全面，房企可尋找的“避風港”越來越少?；诙?、三線城市和商業(yè)地產(chǎn)銷售的恒大、龍湖等房企的擴張速度有可能放緩，這有利于樓市房價向合理水平靠攏。