論我國房地產行業困境的成因及對策

摘要：政府調控的高壓政策以及低迷的成交量并沒有抑制住房價的上漲。之所以中國樓市越調越漲，其主要根源在于供需關系失衡、開發商的暴利、政府管理失誤、宏觀經濟形勢不利等因素。針對我國房地產行業現狀，提出完善相應制度，減少對土地財政的依賴，加大保障房的建設，改善經濟環境與投資環境，建立全國統一的房產管理系統以及開征房產稅等建議。

關鍵詞：房地產；政府行為；成因；對策

中圖分類號：DF4 文獻標志碼：Ａ 文章編號：１６７３－２９１Ｘ（２０11）20－０063－02

一、我國房地產市場現狀

自2011年新一輪樓市調控開始之后，除極個別城市，全國大多數城市商品房出售價格仍保持在穩中有升的狀態。雖然政府以罕見強硬的姿態表示一定要將樓市調控進行到底，并且派出督察組奔赴各地督查樓市調控政策執行情況，各大城市樓市的成交量也處于同比的較低點，但是各地樓市價格仍然沒有松動的跡象，甚至許多城市仍在緩慢上漲。縱觀歷次房地產調控，結局都以樓市的報復性上漲結束。政府出臺的政策一次比一次更加嚴厲，同時房價的漲幅也一次比一次更加激烈，中國樓市進入了一個越調越漲的怪圈。現如今房地產市場的走勢已經對社會各個方面產生深遠影響，到了不得不調控的地步。同時，影響樓市的各種因素錯綜復雜，影響樓市走向的因素已經不僅僅局限于供求關系的范疇，政府自身的決策已經成為更具有決定性的因素。

二、我國商品房價格失控的主要原因

（一）供需關系失衡

從經濟學角度來講，供需關系對產品價格的波動起到相當大的作用。當供給大于需求時，市場趨于飽和，產品價格下降。當供給小于需求時，市場需求旺盛，產品價格上升。我國房地產行業目前的狀況是需求遠遠大于供給。為國民提供保障性住房是政府的基本責任之一，但是1998年國務院頒布23號文，即《國務院關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，提出停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。之后，政府將商品房建設交給地產商，在社會保障房方面投入過少，直接導致了現在的保障房和廉租房的缺失，進一步加大了供需間的失衡。并且隨著住房改革以來，我國城市化進程的空前加速，適齡青年人口得增加使得剛性需求越來越大，加上住房價格一漲再漲，越來越多的人沒有能力支付高額價款，對住房的需求越攢越多，供需間的矛盾進一步加深。

（二）開發商的暴利

據《2010中國億萬富豪調查報告》，報告對1999—2009年胡潤中國百富榜、福布斯中國富豪榜等上榜的億萬富豪展開了調查統計分析。涉足房地產行業的富豪人數最多，幾乎占全部富豪的1/3，有567人，約占富豪總數的28.96%。這些富豪來自459家企業，占上榜企業總數的28.44%。另據國家稅務總局對各行業平均利潤率的測算，工業：5%～13%；交通業：9%～14%；商業：（批發）4%～7%、（零售）4%～-9%；餐飲業：8%～15%：服務業：9%～15%；娛樂業：15%～25%。而房地產行業利潤可達20%～30%，可見房地產行業的利潤之巨。同時開發商的暴利成為影響房價居高不下的一個重要因素。并且各行業國企紛紛涉足房地產行業，以其獨特的身份優勢和對土地資源的掌握牟取利益，可見房地產行業的利潤相當豐厚。

（三）政府管理失誤

1.財政過度依賴土地出讓

就國土部公布620個樣本樓盤數據來看，中國地價占房價的比例平均為23%。雖然各機構給出的數據不盡相同，但是相信土地價格在項目總成本中的比例至少能占到20%～30%，也就是說從拿地開始，政府已經先得到了將近30%的利潤。另根據財政部發布數據，2010年全國財政收入83 080億元，而2010年我國全國國有土地使用權出讓收入29 109.94億元，土地出讓收入就占到全部財政收入的35%。政府已經過度依賴土地出讓帶來的財政收入。但是各地政府將土地出讓視為增加財政收入的一大法寶，在單一追求GDP政績的影響下，開發商的拿地成本越來越高。開發商解決這一問題的唯一出路就是將增加的成本轉嫁到消費者身上。但是也就是在2010年，各地地王頻現，土地成本的增加進一步助推了樓市價格的上漲。

2.房地產行業過高的稅費

房地產行業的稅費項目之多，稅種之繁雜，是助推房價高漲的另外一個重要原因。政府從房地產行業拿到稅費又分為兩階段，一是開發商開發階段，二是商品房買賣階段。據不完全統計，開發商需要繳納的主要稅費達到116種。商品房買賣階段買賣雙方又需要繳納例如印花稅、營業稅、所得稅、土地增值稅、契稅等等。目前房地產稅收已經成為地方稅收的主力稅種，占到地方稅收的20%左右。

由以上數據可以看出，房地產行業的大部分成本資金和稅收都流向了政府。另據REICO在2009年發布的《我國房地產企業開發費用分析》專題報告顯示，在開發商的總費用支出中，流向政府的份額為49.42%。可見政府在樓市成本中獲得了過高的利潤。

（四）宏觀經濟形勢不利

房地產的走勢可以說與宏觀經濟形勢的走勢有相當大的聯系。（1）2006—2008年房地產行業曾經遭遇小低谷，但是2008年經濟危機之后，政府急于刺激國內需求與消費，大力發展房地產，甚至將其視為刺激經濟復蘇的支柱產業。從2008年地產業迅猛發展至今，并且沒有絲毫衰落的跡象。（2）經濟危機之后，政府為了刺激經濟的復蘇，開始實行寬松的貨幣政策和財政政策：銀行加大對地產業貸款扶持，地產業反之綁架銀行，致使銀行不良貸款、壞賬呆賬增多。同時貨幣超發嚴重，CPI連創新高，流動性過剩，在滬深兩市持續低迷的情況下，越來越多的人為了財富的升值甚至保值只能投資房地產，進一步推動了樓市的走向。（3）國際經濟環境持續惡化。美國次貸危機影響未了，歐洲主權債務危機又發，全球經濟復蘇緩慢。越來越多的熱錢涌入國內，先推高，后做空。在引發房地產泡沫的同時，嚴重影響我國的國家經濟安全。

由以上可見，我國的房地產行業目前的窘況已經不單單是房地產行業單方面的原因造成的，還涉及到經濟、民生、政府、國家經濟安全等諸多方面，已經成為一個諸多社會矛盾的集合體，并且有越積越大的趨勢，如果不能得到妥善的解決，將嚴重影響我國的社會主義現代化進程。而在市場調節完全失效的情況下，我們只能寄希望于政府的適當干預。在房地產的開發，買賣，保有等各個階段都有大量的環節可以限制，但是政府歷次干預的主要針對目標都僅僅著眼于商品房買賣中的一個小環節：限制炒房。筆者認為，這是政府干預失效的關鍵。

三、針對房地產行業現狀的建議

目前房地產行業已經嚴重影響了國民經濟的良好有序運行，并且市場調節已經失靈，只有政府干預才能有效地解決問題。針對這一狀況，政府應該下決心用類似休克療法徹底解決房地產行業的頑疾，而不是一直束手任其發展。對于如何解決當前房地產行業調控局面的窘境，除了當前政府正在進行的調控政策，筆者給出以下建議。

（一）減少對土地財政的依賴

政府應該進行適當的稅費改革，擴大稅基，實現政府財政收入的多元化，在不明顯減少財政收入的情況下減少對土地的依賴。并且應該建立全國統一可行的土地出讓制度，減少房地產買賣流通階段之前的稅收，進而相對減少商品房的成本。

（二）加大保障房的建設

為國民提供保障房是政府的責任和義務。在這方面我們可以參考香港、新加坡等國家和地區的做法，制定適合我們國家的保障房政策。重點建設經濟適用房和廉租房。中央和地方財政都要對保障房的建設負責，在土地劃撥、資金投入等方面做到協調統一，最大限度的提供保障房以緩解商品房市場的壓力。

（三）改善經濟環境與投資環境

受經濟危機和全球經濟衰退的影響，國內經濟增長出現了放緩的趨勢。政府過于追求GDP的增長而采取各種方法。不重視實體經濟的投入而導致制造業資金大量外逃炒樓炒股，使虛擬經濟的泡沫化更加嚴重。經濟環境的惡化導致投資環境同樣惡化，大量資金沒有投資效益，只能投向房地產。國家應該重點扶持制造業的發展，在稅費以及政策上給予更大的優惠，鼓勵其發展。同時擴大內需，刺激國內消費，改變過去嚴重依賴出口的局面。并采取適當穩健的財政政策與貨幣政策，治理通貨膨脹，創造一個穩定的投資環境，引導社會資金有序良好的運行，改變只能通過炒樓來實現資產保值的現狀。

（四）建立全國統一的房產管理系統以及開征房產稅

政府建立全國統一的房地產管理系統，并且進行全國性的信息資源共享。對居民在實名制的基礎上實行以家庭為單位的限購，對已購的第二套以上商品房普遍開征高額房產稅，增加其持有成本，迫使市場上的大量空置房加入到流通領域來，相對緩解供需壓力。政府要對開發商制定嚴格的房產開發程序，防止其囤地以及捂盤惜售。

（五）制定相應的法律法規

政府出臺確實有效的法律法規約束。（1）對全國的房地產要有統一的行業標準、準入標準、開發標準等等，并且限定地產商的利潤。（2）對政府的自身行為要有法律的約束，比如土地的出讓、土地出讓金的使用、土地劃撥、保障房的建設等等都要有明確的法律法規進行限定。（3）對居民的投資進行法律的規范。在注重契約精神的前提下，以法律去規范其市場行為。

房地產行業已經成為多種社會矛盾的集合點，解決房地產行業的窘狀是當下最為緊迫的任務。房地產行業對國民經濟運行以及社會和諧產生的負面影響需要大刀闊斧的改革才能消除。雖然房地產行業的徹底改革會對經濟增長產生不利影響，導致經濟增長的短暫減速甚至衰退，但政府仍應該下定決心進行改革，以經濟暫時減速換取今后的可持續的發展，只有這樣我們才能實現國民經濟更快更好的發展。這對構建社會主義和諧社會以及完成我國的社會主義現代化目標，都有著極為深遠的戰略意義。

參考文獻：

[1] 中華人民共和國國家統計局.中華人民共和國2010年國民經濟和社會發展統計公報[R].2011，（2）.

[2] 我國房地產企業開發費用分析[R].REICO，2009.

[3] 宮玉泉.土地供應政策與房地產市場[J].宏觀經濟研究，2005，（7）.