房地產市場,何去何從?

本文作者系北京科技

大學教授、博士生導師

當前中國房地產市場正處于多空最關鍵的“膠著”狀態，這不僅關系著購房

人，更關系著中國的民間資本生態、民間金融生態，以及宏觀經濟的走勢。

9月24日，鄂爾多斯開發商王福金因資金鏈斷裂而自殺，成為政府樓市調控以來首例開發商自殺事件。整體而言，當前中國房地產市場正處于多空最關鍵的“膠著”狀態。解讀樓市不僅關系著購房人，更關系著中國的民間資本生態、民間金融生態，以及宏觀經濟走勢。

從資金供需看樓市低迷

就開發商資金層面而言，以前開發商主要有銀行、資本市場和高利貸市場三大資金來源。

先看銀行。銀根緊縮之前開發商拿地、建設工程達到正負零、取得預售證，按揭貸基本可以拿下來。但銀根緊縮之后，按揭貸遲遲下不來，王福金的資金鏈斷裂很大程度上是正因為此。

再看資本市場。上市房企以前可以通過增發股票或是發行債券的方式從資本市場中圈錢。但隨著樓市每況愈下，資本市場越來越不買房企的賬。正是在這樣的大背景下，各大房地產商都在探索新的融資模式，比如與第三方理財機構（如：諾亞、恒天等）合作。萬科、泛海、世茂等都是此中代表，即使已是品牌開發商，其融資成本也高達13%左右。

三看高利貸市場。由于我國利率還沒有實現市場化，信貸市場的“價格雙軌制”從制度層面就給了高利貸生存的溫床。其實高利貸自古有之，并不是最可怕的。最可怕的是“錢炒錢”，從高利貸市場融錢的目的不是直接投資，而是貸給下家。這樣就陷入了惡性循環的險境！

另外，從客戶角度去看，一方面隨著限購政策的推行，具備購房資格的中小戶型剛需客戶越來越少，而且隨著按揭貸款的收緊，銀行政策、開發商資金鏈收緊等諸多原因，使得隱形的首付比例在提高，致使剛需客戶的需求得不到充分的釋放。另一方面，許多剛需客戶也在觀望，預期價格下降后再出手。

而對于投資客來說，以望京SOHO為例。以前SOHO推出新產品第一輪銷售期時，場面往往非常火爆，但望京SOHO推出已超過1個月，累計銷售額也僅僅40億左右。從客戶分布而言，以前大的投資客主要集中在山西、鄂爾多斯、陜北等北方能源區。但這一輪山西和鄂爾多斯成交量十分有限，只是陜北客戶在開盤前一天大客戶認購時成交了7個億。這主要由于陜北客戶屬于新富，投資相對不成熟；而山西和鄂爾多斯屬于舊貴，多年的投資經驗讓他們越來越謹慎。此外，隨著市場的趨冷，各大房企推出了許多附加服務，比如帶租約銷售等，這也在一定程度上說明，客戶越來越注重投資不動產的安全性問題。

從政府的角度而言，一方面限購使得土地市場極不活躍，只有個別現金流充裕的品牌開發商出手低價拿地，大多數開發商現金流壓力較大。土地市場趨冷使得土地財政難以為繼，地方政府的錢袋子亦越來越癟。另一方面，大規模保障房建設，地方政府又急需貨幣補充。這猶如一個蓄水池，進水口的水龍頭被關緊，出水口的水龍頭卻大開！這樣的狀況勢必不具有持續性。換言之，限購在經濟層面是錯誤的，它嚴重擾亂了房地產市場的價格信號。但從政治層面又是正確的，因為不斷高企的房價使得老百姓怨聲載道。

房價上行還是下降？

住宅市場第四季度將何去何從？

第一，從開發商角度思考：一方面他們愿意死扛，而且部分開發商認為，即使是降價也未見得能賣出去，因為在限購的大背景下具備買房資格的人越來越少。但他們能不能扛??？年底前的財務報表要求、銀行貸款還款要求、施工單位的墊資款和工程款這三座大山，將會壓得開發商喘不過氣來！預計今年年末將會出現試探性跳水到“多米諾骨牌效應”，再到價格普降20%～30%的境況。第二，從開發產品角度思考，什么樣的產品即使在冬天也還有市場？那便是萬科早在2008年就開始布局的，中小戶型剛需產品。這種需求隨著城市化的不斷推進，不可能短時期內消退。而主打改善性產品的開發商將受到較大的沖擊。

但長期來看，房價仍處于上升的通道。只不過短期內政府通過限購等行政手段極大地干擾了價格信號。長期看漲主要由于以下大三需求：第一，從城市化進程來看，我國目前城市化率約為50%，正以每年1%左右的速度快速增長，保守估計，每年有約1400萬人口進入城市，按人均35平方米計算，這部分需求約為4.9億平方米；第二，從房屋折舊來看，我國目前存量住房超過180億平方米，以平均使用50年計算，每年折舊拆遷量約為3.6億平方米；第三，從改善性需求來看，目前城鎮人口已接近6億，改善性住房需求按0.5平方米/人/年計算，這部分需求約3億平方米。市場需求如此眾多，但由于土地市場的饑餓營銷，使得我國房地產市場供給有限，2007～2009年的竣工量只有6～8億平方米。

政府、開發商、購房人怎么做？

面對上述境況，各相關方該如何應對？

就政府而言。第一，嚴厲打擊“錢炒錢”的現象。隨著我國“貨幣脫媒”現象越來越深化，直接融資和表外業務占融資總額和銀行業整體業務的比例越來越大。如果“錢炒錢”的現象得不到有效遏制，這種病毒可能會感染整個金融體系；第二，緊縮性的貨幣政策應該更有針對性，對于中小戶型的剛性客戶與大戶型的改善型客戶的按揭政策應該有所差別，通過市場化手段實現政策性引導，努力打造“低端有保障、中端有調控、高端有市場”的住宅市場格局；第三，隨著CPI的不斷高企，對于龐大的民間資本應該是“疏導”的態度，而非“堵”的方法，必須尋找合適的“貨幣沉淀池”。一個大的前提是它不能和老百姓日常生活相關性太大，即貨幣把價格炒得多么高，也不影響民生?；蛟S商業地產和不動產證券化產品是一種選擇，即打造“大富豪買基金、中產階級買信托、老百姓買REITs”。

就開發商而言。第一，加速降低企業的負債率，即去杠桿化，降低企業風險；第二，調整產品結構，認真分析什么樣的產品真正是市場最大的需求；第三，尋找多元化的融資模式，房地產信托和不動產基金是未來房企融資的重要途徑之一。

就購房人而言。一方面繼續觀望市場，價格下降的預期越來越強，今年年底或是明年年初也許是出手的好時機，但不要奢望房價會一路直下；另一方面是學會理財，如此高的CPI，或許今天你可以買一個臥室，而明天便只夠買衛生間了。

最后一句話就是，深秋已至，敬請添衣。

責任編輯：馬小琳