寒冬來臨,二手房市場思變過冬

在國家調(diào)控政策日益趨緊的形式下，整個房地產(chǎn)市場都開始進(jìn)入寒冬季節(jié)，房產(chǎn)銷售寒氣逼人，降價已經(jīng)成為不爭的事實，傾巢之下，豈有完卵，二手房市場更是“逼人寒氣”，蕭條正從一線城市向二、三線城市蔓延，濟(jì)南的二手房市場也受到了影響，如何抖擻精神過寒冬正成為許多二手中介的難解課題。

寒冬來襲，房產(chǎn)中介陷入“關(guān)門潮”

擁有三家21世紀(jì)二手房門店的金總曾經(jīng)在這個行業(yè)里如魚得水，順利的時候一年有近百萬的收入。然而，在如今這并不樂觀的樓市面前，他也好景不在。記者了解到，因生意慘淡，他已經(jīng)關(guān)了一家門店，當(dāng)問到今后發(fā)展的時候，他一臉苦笑，說，還是咬牙堅持一下吧。據(jù)統(tǒng)計，10月份濟(jì)南二手房網(wǎng)簽量八九百套，而市場上的中介店面在1600家左右。進(jìn)入兒月份以來，全市的二手房網(wǎng)簽量僅有200多套。

近幾日，據(jù)媒體報道，北京、廣州、深圳、福州等地的房產(chǎn)中介行業(yè)面臨調(diào)整，部分中小型房產(chǎn)中介陷入“關(guān)門潮”，而大型連鎖房產(chǎn)中介也開始撤鋪裁員。

據(jù)《第一財經(jīng)日報》10月14日報道，截至2011年9月北京全市的中介門店數(shù)量為5310家，相比同年2月北京市限購政策出臺時的6029家，減少了700多家，降幅接近12％。

中新社10月13日的報道顯示稱，2011年以來廣州樓市成交持續(xù)低迷，持續(xù)的市場僵局導(dǎo)致一些小型的房產(chǎn)中介公司倒閉。目前，一些較大的連鎖型中介公司的分店擴(kuò)張速度也在減緩。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近日的報道也稱，近三個月來，深圳二手房成交量陷入成交低谷。一時間，眾多中小房產(chǎn)中介遭受沉重打擊三百家中小品牌中介門店被迫關(guān)門后，

“關(guān)門潮”近期已蔓延至福州多家老品牌大品牌中介門店擊，業(yè)績大幅下跌。部分中介紛紛裁員關(guān)鋪。其中，深圳知名地產(chǎn)中介世華地產(chǎn)擬關(guān)閉深圳寶安、龍崗、布吉、龍華等片區(qū)近100家店鋪，擬關(guān)閉數(shù)量占總鋪面數(shù)量的三分之一。

對于房產(chǎn)中介的“關(guān)門潮”，不難想到其主要原因來自于近期各地樓市交易量的萎縮。以北京為例，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，剛剛結(jié)束的9月，北京二手住宅共成交8750套，同比2010年同期的16545套下降47.1％，上述《第一財經(jīng)日報》報道稱，這相比市場最好的2009年9月的26412套，更是大幅下降丘七成。

另據(jù)北京中原統(tǒng)計，2011年1—9月，北京二手住宅成交總市值約為1800f乙元，而2010年同期則為2800f乙元左右，下跌近35.7％。

其他城市情況與北京相似。援引前述媒體報道，2011年下半年，福州二手房成交量比2010年跌了六七成；而深圳l的樓市成交更是慘淡，8月深圳二手房成交量同比下降九成，創(chuàng)下了近5年的新低；廣州地區(qū)也不樂觀，大洋網(wǎng)早前報道顯示，9月廣州全市二手住宅成交量環(huán)比下降約兩成。

北京鏈家地產(chǎn)董事長左暉表示，從當(dāng)前的成交情況來看，二手房成交量下降，不僅是表面的二手經(jīng)紀(jì)公司銷售收入縮水，部分經(jīng)紀(jì)公司面臨生存挑戰(zhàn)，不得不選擇關(guān)店。更為重要的是，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的分析，目前低成交量難以維持當(dāng)前1500家二手房經(jīng)紀(jì)公司5000余家店面的盈利，絕大多數(shù)經(jīng)紀(jì)公司已經(jīng)虧損明顯。

廣州的業(yè)內(nèi)人士也表達(dá)了同樣的擔(dān)憂，某連鎖型房產(chǎn)中介門店經(jīng)理稱，房產(chǎn)中介目前處于艱難的“過冬”期，限購政策對樓市的影響直接在中介售房情況上體現(xiàn)。二手房價格適中但難覓買家，新房樓價無明顯回落，購房者不肯入市。

好景不再，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)慘淡過冬

據(jù)悉，平均來講，一個店鋪的成本保守估計大約為每個月10萬元左右，這意味著每個月至少要成交2個單位才能夠保本。目前在一手房交易都很滲淡的情況下，二手房門店“零成交”已經(jīng)不是新聞，在這樣的情況下，關(guān)店成了止虧的首選方式。但是，關(guān)店并沒有緩解經(jīng)營壓力，尚存店鋪人氣仍舊十分冷清。濟(jì)南地區(qū)中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等多家地產(chǎn)中介生意仍然冷清。記者觀察發(fā)現(xiàn)，這些店鋪不僅客人寥寥無幾，就連中介人員也少了很多。

收入銳減，靠底薪生活，用業(yè)內(nèi)人士的話來說是“生存尊嚴(yán)都受到挑戰(zhàn)”。這使得不少中介從業(yè)人員紛紛轉(zhuǎn)行另謀職業(yè)。在走訪過程中，記者也采訪到一位剛剛轉(zhuǎn)行的經(jīng)紀(jì)人王先生。

據(jù)王先生介紹，他從事中介行業(yè)是去年的事情，到現(xiàn)在接近一年半時間，不過由于中介行業(yè)流動性特別大，自己也算比較資深的員工，也積累了一定的人脈圈子，工作了一年后不用像前期電話營銷那樣去開發(fā)客戶，會通過朋友介紹或者同事開發(fā)，直接去與客戶洽談。

然而今年下半年以來，二手房樓市幾乎進(jìn)入了寒冬，交易量每況愈下。

“10月份之后我連一單都沒簽到，你也知道我們收入都是底薪加提成的，沒有業(yè)績就只能拿底薪，去年平均月薪過萬，但離職前兩月，我到手的只有1000多元。這點錢甚至達(dá)不到濟(jì)南的最低工資標(biāo)準(zhǔn)，讓我情何以堪啊!”王先生帶著自嘲口吻苦笑道。

據(jù)他介紹，按照店里的指標(biāo)，他們每個禮拜必須聯(lián)系到100處新房源，每天完成一組帶看，即帶4\"客戶看他想看的所有房源，而如果無法完成相應(yīng)任務(wù)，公司則會扣發(fā)一部分工資。這也是他們?yōu)楹芜B底薪的全額都無法拿到的原因。

一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人透露，目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的收入主要靠提成，一兩個月沒生意還能維持，四五個月甚至半年沒收入，就沒法再堅持了。業(yè)內(nèi)人士分析，如果樓市成交持續(xù)下降的話，預(yù)計未來關(guān)閉的門店還會繼續(xù)增多，相應(yīng)的，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的離職率也會持續(xù)上升。未來店面縮減、人員流失等困境將越發(fā)嚴(yán)重。

有深圳中介行業(yè)的人士透露，現(xiàn)在能維系門店運營的中介面臨和上海類似的情況，大多是依靠深圳一手房代理、惠州東莞一手房代理以及香港置業(yè)等業(yè)務(wù)。而主要依靠二手房交易的中小中介，則不得不面臨無法維系門店運營成本的絕境。

而在廣州，盡管房產(chǎn)中介尚未有大規(guī)模的倒閉潮，卻也出現(xiàn)門店持續(xù)虧損的情況。不少中介人士直言眼下大家都是在“死撐”。某內(nèi)部人士透露，廣州公司在10月份的業(yè)績只有去年高峰時期的四成，限購以來，公司幾乎每個月要虧上數(shù)百萬元。

行業(yè)洗牌企業(yè)思變

鏈家地產(chǎn)董事長左暉表示，過去十年，包括鏈家在內(nèi)的很多二手經(jīng)紀(jì)公司無疑是幸運的，恰逢整個中國的經(jīng)濟(jì)增長的飛躍階段，這樣的關(guān)鍵時期，全民對于房產(chǎn)的需求也是噴發(fā)時期，這讓企業(yè)幾乎僅僅需到頃應(yīng)整個市場節(jié)奏快速進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張與房源資源占領(lǐng)就可以抓住大好商機，而面對當(dāng)前調(diào)控后已經(jīng)冷卻的市場，很多企業(yè)急剎車后才發(fā)現(xiàn)自己很多內(nèi)核的部件已經(jīng)失靈，或者不能適應(yīng)慢速運行，癥狀凸顯，可以說好日子已經(jīng)一去不返了。

左暉認(rèn)為，未來以市場決速發(fā)展為依托的外部條件已經(jīng)失去，主要原因是。當(dāng)前調(diào)控環(huán)境下，二手房市場成交縮水，短期內(nèi)難有改變。其次，二手房市場和經(jīng)紀(jì)行業(yè)在逐漸成熟，以前單純依靠市場，多開門店就能發(fā)展的情礦不復(fù)存在。

于是，中小型及個別大型中介公司無奈關(guān)店的同時，占據(jù)市場主導(dǎo)地位的大中介機構(gòu)則開始思變。

援引房地產(chǎn)專家龍斌分析，房產(chǎn)中介店鋪倒閉根本原因是限購政策引發(fā)的成交量持續(xù)低迷，這過程會淘汰一些不規(guī)范、規(guī)模小的中介公司，而大型中介公司正借此更為合理地進(jìn)行門店布局。

“轉(zhuǎn)到兼顧代理。”中原目前的業(yè)務(wù)就拓展到了房地產(chǎn)項目前期策劃、商品房代理和二手房中介。“在2009～2010年二手房市場比較好的情況下，雖然也有這類業(yè)務(wù)，但是重視程度都不高，而在目前市場蕭條的情況下，這種一、二手聯(lián)動賣房的形式可以說是對公司的銷售能力提供了1+1大于2的作用。”

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也透露，我愛我家現(xiàn)在除了傳統(tǒng)的二手中介業(yè)務(wù)之外，還從事新房、商業(yè)地產(chǎn)的銷售以及代銷基金、理財產(chǎn)品、保險，“實際上，大型中介的網(wǎng)絡(luò)是很有價值的，因此不賣二手房可以干別的”。

一名業(yè)內(nèi)人士稱，目前廣州的中介公司正更多地嘗試開拓租賃市場或商業(yè)地產(chǎn)市場，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，以度過暫時的難關(guān)。

采訪中發(fā)現(xiàn)，一些實力雄厚的大型品牌房產(chǎn)中介商，正更多地嘗試開拓租賃市場或商業(yè)地產(chǎn)市場，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，以渡過暫時的難關(guān)。“現(xiàn)在房子賣不上高價格，除非愿意‘割肉’出手，不少業(yè)主都將房子轉(zhuǎn)向租賃市場了。”瑪雅房屋的經(jīng)紀(jì)人劉慧對記者表示，一些業(yè)主有著明顯的“捂房惜售”心理。近年來，濟(jì)南外來人口總量及其占總?cè)丝诒壤掷m(xù)加大，租賃市場需求旺盛，每月數(shù)筆租賃業(yè)務(wù)也能讓一些房產(chǎn)中介公司維持生計，等待‘‘春天”來臨。

與開發(fā)商合作，代理新房銷售也成為很多房產(chǎn)中介機構(gòu)“突圍”的新方式。

“今年的二手房市場很難做，所以公司近期著力多接一些新房銷售代理項目，希望能‘多條腿走路’，熬過住宅業(yè)務(wù)成交的低谷期。”某大型房產(chǎn)中介機構(gòu)一位市場部人士坦承。

“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)也在討論，目前二手中介市場的人海戰(zhàn)術(shù)，對行業(yè)的長期發(fā)展是否有利。”胡景暉表示，行業(yè)的洗牌和調(diào)整也促使了其內(nèi)部對于作業(yè)模式的反思，

“我們認(rèn)為，長遠(yuǎn)來看，還是應(yīng)該通過網(wǎng)絡(luò)工具、手機平臺等高科技的手段提高經(jīng)紀(jì)人的單位產(chǎn)出，而不是像現(xiàn)在這樣有生產(chǎn)力過剩之嫌。”

“總體來說，雖然當(dāng)前經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨嚴(yán)重的考驗，但是從長遠(yuǎn)發(fā)展角度來看，經(jīng)紀(jì)行業(yè)的未來發(fā)展空間仍然很大。”專家認(rèn)為，當(dāng)城市人均GD噠到3000美元時，對與二手房需求開始增多，8(XX)美元時二手房市場將會加速活躍，超過10000美元之后，全國的商品房與二手房銷售竟會持平。“也就是說屆時全國二手房年交易量保守估計將在10f乙平方米，二手經(jīng)紀(jì)公司的傭金也將會達(dá)到2000億元人民幣，和今天比會增長十倍。”